Le compromis de vente est un document permettant de sceller une vente immobilière. Au Luxembourg, ce document vaut vente : il ne s’agit pas d’un simple engagement qui peut être dénoncé. La réglementation indique clairement qu’un accord de vente vaut vente. Le compromis est donc à prendre très au sérieux.

Afin de garantir une sécurité juridique optimale pour les deux parties signataires, le compromis devrait contenir un certain nombre de clauses.

Voici les 8 principales clauses d’un compromis de vente au Luxembourg :

• les qualités des deux parties signataires (noms, prénoms et adresses) ;
• une description de l’immeuble (situation, références cadastrales, contenance, etc) ;
• l’existence d’éventuelles servitudes ;
• le prix de vente et les modalités de son paiement ;
• le nom du notaire qui recevra l’acte notarié et la date de signature de l’acte notarié ;
• la date prévue pour l’entrée en jouissance (date de la remise des clés) ;
• une clause suspensive de l’obtention d’un prêt bancaire ;
• une clause pénale prévoyant une indemnité en cas de résolution sans motif du compromis par l’une des parties.

Les deux dernières clauses méritent de s’attarder sur leur définition, contenu et conséquences.

Compromis de vente : la clause pénale

Les compromis de vente comportent souvent une telle clause dont le principe est prévu par le Code civil.

Une clause pénale consiste en une évaluation conventionnelle et forfaitaire des dommages et intérêts contractuels qui pourraient être dus au créancier d’une obligation, en cas d’inexécution de cette obligation.

Elle a pour but d’éviter les difficultés d’évaluation du dommage subi par le créancier, en fixant une somme d’argent forfaitaire, ce qui supprime en principe toute discussion entre parties sur la réalité et l’importance du dommage. En principe cette somme ne pourra pas être modifiée par un tribunal, sauf si elle était manifestement excessive.

En général, les parties prévoient que la partie défaillante devra verser à l’autre partie une indemnité équivalente à 10% du prix de vente. Cette clause pourra être invoquée à chaque fois qu’une partie résilie unilatéralement le compromis de vente.

Cette clause ne recevra par contre pas application si l’une des parties peut valablement faire valoir la non réalisation d’une clause suspensive prévue dans le compromise de vente.

Compromis de vente: les clauses suspensives

– La plupart des acquéreurs d’un logement ont recours à un emprunt brancaire.

Il est donc essentiel de prévoir que le compromis de vente comporte une condition suspensive de l’obtention d’un prêt bancaire.

La condition suspensive est celle dont la création d’un rapport de droit dépend : tant que la condition n’est pas remplie, l’obligation n’existe pas encore et est suspendue. En cas de défaillance de la condition, le droit ne prend pas naissance et le contrat ne produit pas effet.

Si le compromis de vente comporte une telle clause suspensive prévoyant en général un délai par dans lequel l’acquéreur s’engage à faire parvenir la réponse de la banque au vendeur et si la banque n’accorde pas le prêt à la partie acquéreuse, le compromis de vente ne produira pas ses effets. Ainsi, les parties seront libérées de tout engagement, sans que la partie acquéreuse ne soit obligée de verser une quelconque indemnité à l’autre partie.

Si les parties au contrat omettent de prévoir une telle clause et que la banque refuse d’accorder l’emprunt, l’acquéreur sera en principe obligé de verser le montant de la clause pénale à la partie venderesse car il aura unilatéralement résilié le compromis de vente.

Il est essentiel de prévoir une condition suspensive de l’obtention d’un prêt bancaire dans le compromis de vente.

Si l’une des parties se retire de la vente, c’est-à-dire résilie de manière unilatérale le compromis, sans pouvoir prétendre au non accomplissement d’une clause suspensive, et qu’une clause pénale était prévue au contrat, elle devra verser le montant de la clause pénale prévue à l’autre partie.

Il a été jugé que l’écoulement du délai dans lequel l’événement devait arriver, c’est-à-dire dans lequel la réponse de l’organisme bancaire devait être obtenue, n’entraine pas la caducité du compromis de vente qui peut dès lors sortir tous ses effets (Cour d’appel – 4^e chambre, 14 mars 2012).

– De la même manière et suivant les mêmes principes juridiques, un compromis de vente peut parfois être conclu sous la condition suspensive de l’obtention d’une autorisation de construire (p. ex. pour l’acquisition d’un terrain sous condition suspensive de l’obtention de l’autorisation de bâtir un projet résidentiel sur la parcelle de terrain acquise).

Mention de la location de l’immeuble vendu

Le vendeur devra informer l’acquéreur potentiel du fait qu’un locataire occupe l’immeuble vendu et que le contrat de bail devra être repris. A ce titre, il est conseillé de mentionner clairement l’existence d’un contrat de bail, et ce tant dans le compromis de vente que dans l’acte notarié.

En effet, le nouvel acquéreur sera lié par les termes du contrat de bail. Si ce dernier désire mettre un terme au contrat de bail, il devra respecter les dispositions légales en la matière.

A noter que :

– le compromis de vente devra être rédigé en autant d’exemplaires originaux qu’il y a de parties au contrat, soit en principe en deux originaux (un pour chaque partie).

– En principe, les compromis de vente portant sur un immeuble doivent être enregistrés auprès de l’Administration de l’enregistrement et des domaines.

En pratique, de nombreux compromis de vente ne sont pas enregistrés. Le défaut d’enregistrement du compromis n’affecte pas sa validité entre parties, mais le rend inopposable aux tiers au contrat (personnes qui ne sont pas parties à ce contrat).

L’acte notarié

L’acte notarié, par opposition à l’acte sous seing privé, est un acte reçu (et souvent dressé) par un officier public compétent, selon un certain nombre de formalités requises par la loi.

Dans certains cas la loi oblige les parties à un contrat à le faire dresser par acte notarié authentique afin qu’il soit valable.
C’est le cas des ventes immobilières pour lesquelles l’acte notarié obligatoire ne constitue en principe qu’une pure formalité, la vente étant déjà parfaite au moment de la signature du compromis de vente

Le rôle de l’agent immobilier

La mission de l’agent immobilier consiste à effectuer les démarches en vue de rapprocher les parties venderesse et acquéreuse et se charger des négociations.

Il est souvent également en charge de rédiger le compromis de vente qui sera signé par le vendeur et l’acquéreur ou par l’agent immobilier au nom et pour compte du vendeur.

Maître Claudia THIRION
Avocat à la Cour
Etude THIRION
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