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Construction, le choix du terrain

Bien choisir son terrain constitue une étape primordiale dans la construction de sa future maison. AtHome vous informe sur les éléments à prendre en compte avant de se lancer dans un tel projet.

Le choix de la parcelle doit être fait avec le plus grand soin. Ne vous préoccupez pas uniquement de la situation, du cadre et des charmes de l’endroit. Pour convenir à votre projet immobilier, votre terrain doit être constructible, viabilisé, borné…

Les critères à prendre en compte

La localisation géographique, l’emplacement de la parcelle dans la commune, la proximité avec les commerces et autres commodités (école, transports  en communs ou individuels, hôpital, commerces…) sont tous déterminants pour affiner votre choix. Pour trouver le terrain idéal, il est conseillé de procéder de la même façon que lorsqu’on veut acheter une maison déjà bâtie.

Terrain en lotissement ou isolé ?
Il existe deux types de terrains : le terrain en lotissement et le terrain isolé.

Le lotissement concerne la vente de terrains par lot en vue de la création d’habitations. En termes de viabilisation c’est une solution sûre puisque les raccordements aux différents réseaux (eaux, électricité…) ainsi que la constructibilité sont garantis. Mais le règlement dit « de lotissement » impose certaines règles spéciales qui s’ajoutent au plan d’occupation des sols. Des contraintes qui ont quelques conséquences directes sur l’architecture de votre maison (matériaux utilisés, couleurs des revêtements extérieurs, forme des toitures…). Cette dernière devra ainsi être en harmonie avec son environnement immédiat (boîte aux lettres, clôture, etc.). De même, des obligations de vie collective sont parfois imposées dans les cahiers des charges comme l’entretien du jardin.

Le terrain isolé, lui, vous permettra davantage de vous exprimer plus librement d’un point de vue architectural. Un risque demeure cependant : la nature des sols, la dimension de la parcelle, etc., ne sont pas garantis. Ce sera donc à vous de gérer les éventuels raccordements (eaux, électricité…), et à en assumer le coût !

Quelques précautions avant toute décision :

Obtenez un certificat d’urbanisme

Ce document est disponible à la mairie, soyez précis dans votre demande, de manière à avoir un document complet et fiable.

Le document comprend les éléments suivant :

  • la constructibilité de votre terrain ;
  • les éventuelles servitudes publiques : projet d’expropriation, règle d’alignement, périmètre de rénovation… ;
  • les dispositions d’urbanisme à respecter : densité autorisée (nombre de mètres carrés de plancher par rapport à la surface du terrain), hauteur, aspect extérieur, destination du local (habitation, professionnel, commercial…) ;
  • les éventuels classements en secteur protégé, classé ou sauvegardé ;
  • la viabilité du terrain : route, eau, électricité, gaz… ;
  • la situation dans une zone à risque.

Le terrain est-il viable ?

Dans le cas où le terrain se trouve un peu à l’écart des autres habitations de la commune, renseignez-vous sur les possibilités de raccordements aux réseaux utiles à la vie moderne : électricité, eau, gaz, assainissement, route et téléphone.

Renseignez-vous à la mairie pour l’eau et l’assainissement. Pour les autres réseaux, ce sera directement auprès des prestataires que vous pourrez vous informer des possibilités et des coûts à prévoir.

Informez-vous sur la qualité du sol et du sous-sol

La nature du sol et du sous-sol ainsi que leur histoire passée peuvent avoir des conséquences non négligeables sur votre projet de construction.

Renseignez-vous pour savoir si des canalisations passent sous votre terrain, si des bâtiments y ont été élevés par le passé et s’il n’a pas été pollué par une activité industrielle ou artisanale. Il peut être prudent de recueillir l’avis d’un géologue. Lorsqu’un sous-sol a été pollué, celui qui est responsable de cet état de fait doit le dépolluer ou au moins en supporter le coût. C’est le principe, mais prudence, la pollution peut être ancienne et le pollueur difficile à retrouver.

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Consultez les plans locaux d’urbanisme (PLU) et autres plans

Ils sont consultables gratuitement en mairie. Ils contiennent beaucoup d’informations. Mais ces documents administratifs sont difficiles à interpréter, car très techniques.

Il peut également être judicieux de vérifier si le terrain ne se situe pas dans une zone dite « à risque ». Des zones où peuvent se produire des inondations, des glissements de terrain ou autres catastrophes naturelles.

Ce plan est consultable en mairie, allez donc vérifier que votre parcelle n’est pas située dans une zone à risque.

Coefficient d’Occupation des Sols (COS)

Le coefficient d’occupation des sols ou COS est une information essentielle que l’on trouve dans le PLU. Il détermine la densité de construction admise sur une parcelle. Par exemple, avec un COS de 0,4 pour une parcelle de terrain de 1 000 m2, vous serez autorisé à construire une maison de 400 m2 (1 000 x 0,4) de surface hors œuvre nette (SHON).

Les règlements d’urbanisme et en particulier les plans locaux d’urbanisme (PLU) peuvent fixer la valeur du COS. Le COS est défini à l’article R.123-10 du code de l’urbanisme.

Faites borner le terrain pour en révéler les limites exactes

Si le bornage, qui consiste à délimiter précisément le terrain, est toujours effectué pour les terrains de lotissement ou après les opérations de remembrement, dans tous les autres cas ce n’est pas une obligation.

C’est pourtant la seule manière de connaître exactement la surface que l’on achète. En effet, si en lui-même il ne donne pas la superficie, il permet de la faire établir avec précision et sans contestation possible.

Un bornage effectué par un géomètre expert vous permettra de plus de fixer définitivement et précisément les limites de votre terrain par rapport aux propriétés voisines. C’est une dépense qui peut s’avérer utile.

Vous pouvez essayer d’en partager les frais avec vos voisins, mais ils n’y sont pas tenus.

Quelle est la procédure d’achat ?

Comme pour une maison ou un appartement, la vente d’un terrain se réalise en deux temps : un avant-contrat, promesse ou compromis, d’abord, puis un acte de vente définitif obligatoirement signé chez un notaire.

Les modalités de la réflexion qui vous est offerte méritent tout de même d’être précisées. Si vous achetez une parcelle dans un lotissement, vous disposez, après la signature de l’avant-contrat, de sept jours pour réfléchir et revenir éventuellement sur votre décision. Il vous suffira de signifier par lettre recommandée que vous avez changé d’avis pour être dégagé de toutes obligations. Ce que vous auriez versé devra vous être restitué.

Si vous souhaitez davantage d’informations, vous pouvez également mener une petite enquête de voisinage afin de récolter des éléments cruciaux quant à la manière de construire dans le secteur. Ces informations sont susceptibles d’être décisives pour choisir le terrain. Une parcelle peu chère deviendrait indirectement hors de prix si des fondations spéciales étaient requises pour édifier une villa.

Quant à l’habitation en elle-même, faites confiance à votre imagination !

atHome

Ecrit par

atHome

Posté le

31 mai 2010

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