{"id":9401,"date":"2017-04-18T08:51:17","date_gmt":"2017-04-18T07:51:17","guid":{"rendered":"https:\/\/www.athome.lu\/blog\/?p=9401"},"modified":"2022-06-14T15:08:00","modified_gmt":"2022-06-14T13:08:00","slug":"die-klauseln-des-verkaufsvertrags","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.athome.lu\/blog\/de\/vendre\/les-clauses-du-compromis-de-vente\/","title":{"rendered":"Die Klauseln im Verkaufskompromiss"},"content":{"rendered":"<p class=\"wp-block-paragraph\">Der compromis de vente ist ein Dokument, mit dem ein Immobilienverkauf besiegelt wird. In Luxemburg gilt dieses Dokument als Verkauf: Es handelt sich nicht um eine einfache Verpflichtung, die gek\u00fcndigt werden kann. Die Vorschriften besagen eindeutig, dass eine Verkaufsvereinbarung als Verkauf gilt. Der Kompromiss ist daher sehr ernst zu nehmen.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><span style=\"color: #000000;\">Um eine optimale Rechtssicherheit f\u00fcr beide Unterzeichnerparteien zu gew\u00e4hrleisten, sollte der Kompromiss eine Reihe von Klauseln enthalten.<\/span><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><span style=\"color: #000000;\">Hier sind die 8 wichtigsten Klauseln eines Kaufvertrags in Luxemburg :<\/span><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li><span style=\"color: #000000;\">die Qualit\u00e4ten der beiden unterzeichnenden Parteien (Namen, Vornamen und Adressen) ;<\/span><\/li><li><span style=\"color: #000000;\">eine Beschreibung der Immobilie (Lage, Katasterangaben, Fl\u00e4cheninhalt usw.) ;<\/span><\/li><li><span style=\"color: #000000;\">die Existenz m\u00f6glicher Dienstbarkeiten ;<\/span><\/li><li><span style=\"color: #000000;\">den Verkaufspreis und die Art und Weise, wie er bezahlt wird ;<\/span><\/li><li><span style=\"color: #000000;\">den Namen des Notars, der die notarielle Urkunde entgegennehmen wird, und das Datum der Unterzeichnung der notariellen Urkunde ;<\/span><\/li><li><span style=\"color: #000000;\">das geplante Datum des Einzugs (Datum der Schl\u00fcssel\u00fcbergabe) ;<\/span><\/li><li><span style=\"color: #000000;\">eine aufschiebende Klausel f\u00fcr die Gew\u00e4hrung eines Bankkredits ;<\/span><\/li><li><span style=\"color: #000000;\">eine Strafklausel, die eine Entsch\u00e4digung f\u00fcr den Fall vorsieht, dass eine der Parteien den Kompromiss ohne Grund aufl\u00f6st.<\/span><\/li><\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><span style=\"color: #000000;\">Die beiden letzten Klauseln verdienen eine n\u00e4here Betrachtung ihrer Definition, ihres Inhalts und ihrer Folgen.<\/span><\/p>\n\n\n<div class=\"wp-block-image\">\n<figure class=\"aligncenter\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1280\" height=\"720\" src=\"https:\/\/www.athome.lu\/blog\/blog\/wp-content\/uploads\/2017\/04\/compromis2017.jpg\" alt=\"Verkaufskompromiss\" class=\"wp-image-9405\" srcset=\"https:\/\/www.athome.lu\/blog\/wp-content\/uploads\/2017\/04\/compromis2017.jpg 1280w, https:\/\/www.athome.lu\/blog\/wp-content\/uploads\/2017\/04\/compromis2017-300x169.jpg 300w, https:\/\/www.athome.lu\/blog\/wp-content\/uploads\/2017\/04\/compromis2017-1024x576.jpg 1024w, https:\/\/www.athome.lu\/blog\/wp-content\/uploads\/2017\/04\/compromis2017-768x432.jpg 768w, https:\/\/www.athome.lu\/blog\/wp-content\/uploads\/2017\/04\/compromis2017-18x10.jpg 18w\" sizes=\"auto, (max-width: 1280px) 100vw, 1280px\" \/><\/figure>\n<\/div>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span style=\"color: #000000;\"><strong>Verkaufskompromiss: Die Strafklausel<\/strong><\/span><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><span style=\"color: #000000;\">Verkaufskompromisse enthalten oft eine solche Klausel, deren Grundsatz im Zivilgesetzbuch geregelt ist.<\/span><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><span style=\"color: #000000;\">Eine Strafklausel besteht aus einer konventionellen und pauschalen Bewertung des vertraglichen Schadenersatzes, der dem Gl\u00e4ubiger einer Verpflichtung im Falle der Nichterf\u00fcllung dieser Verpflichtung zustehen k\u00f6nnte.<\/span><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><span style=\"color: #000000;\">Sie soll Schwierigkeiten bei der Bewertung des vom Gl\u00e4ubiger erlittenen Schadens vermeiden, indem sie eine pauschale Geldsumme festlegt, wodurch im Prinzip jede Diskussion zwischen den Parteien \u00fcber die Realit\u00e4t und das Ausma\u00df des Schadens entf\u00e4llt. Grunds\u00e4tzlich kann diese Summe von einem Gericht nicht ge\u00e4ndert werden, es sei denn, sie war offensichtlich \u00fcberh\u00f6ht.<\/span><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><span style=\"color: #000000;\">In der Regel vereinbaren die Parteien, dass die s\u00e4umige Partei der anderen Partei eine Entsch\u00e4digung in H\u00f6he von 10% des Verkaufspreises zahlen muss. Diese Klausel kann jedes Mal geltend gemacht werden, wenn eine Partei den Kaufvertrag einseitig k\u00fcndigt.<\/span><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><span style=\"color: #000000;\">Diese Klausel wird jedoch nicht angewendet, wenn eine der Parteien g\u00fcltig geltend machen kann, dass eine im Kaufvertrag enthaltene aufschiebende Klausel nicht eingetreten ist.<\/span><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span style=\"color: #000000;\"><strong>Verkaufsvertrag: Aufschiebende Klauseln<\/strong><\/span><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><span style=\"color: #000000;\">- Die meisten Hausk\u00e4ufer greifen auf einen <strong>Branchendarlehen<\/strong>.<\/span><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><span style=\"color: #000000;\">Es ist daher von entscheidender Bedeutung, dass der Verkaufskompromiss eine aufschiebende Bedingung enth\u00e4lt, dass ein Bankdarlehen gew\u00e4hrt wird.<\/span><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><span style=\"color: #000000;\">Die aufschiebende Bedingung ist die Bedingung, von der die Entstehung eines Rechtsverh\u00e4ltnisses abh\u00e4ngt: Solange die Bedingung nicht erf\u00fcllt ist, besteht die Verpflichtung noch nicht und ist ausgesetzt. F\u00e4llt die Bedingung aus, entsteht das Recht nicht und der Vertrag ist nicht wirksam.<\/span><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><span style=\"color: #000000;\">Wenn der Kaufvertrag eine solche aufschiebende Klausel enth\u00e4lt, die in der Regel eine Frist vorsieht, innerhalb derer sich der K\u00e4ufer verpflichtet, dem Verk\u00e4ufer die Antwort der Bank zukommen zu lassen, und wenn die Bank der K\u00e4uferpartei das Darlehen nicht gew\u00e4hrt, wird der Kaufvertrag unwirksam. So werden die Parteien von allen Verpflichtungen befreit, ohne dass die erwerbende Partei der anderen Partei irgendeine Entsch\u00e4digung zahlen muss.<\/span><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><span style=\"color: #000000;\">Wenn die Vertragsparteien es vers\u00e4umen, eine solche Klausel vorzusehen, und die Bank die Kreditvergabe verweigert, ist der K\u00e4ufer grunds\u00e4tzlich verpflichtet, den Betrag der Strafklausel an die verkaufende Partei zu zahlen, da er den Vorvertrag einseitig aufgel\u00f6st hat.<\/span><\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\"><p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #000000;\">Es ist von entscheidender Bedeutung, eine aufschiebende Bedingung f\u00fcr die Gew\u00e4hrung eines Bankdarlehens in den Verkaufskompromiss aufzunehmen.<\/span><\/p><\/blockquote>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><span style=\"color: #000000;\">Wenn eine der Parteien vom Verkauf zur\u00fccktritt, d. h. den Kompromiss einseitig k\u00fcndigt, ohne sich auf die Nichterf\u00fcllung einer aufschiebenden Klausel berufen zu k\u00f6nnen, und im Vertrag eine Strafklausel vorgesehen war, muss sie den Betrag der vorgesehenen Strafklausel an die andere Partei zahlen.<\/span><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><span style=\"color: #000000;\">Es wurde entschieden, dass der Ablauf der Frist, innerhalb derer das Ereignis eintreten musste, d. h. innerhalb derer die Antwort der Bank eingeholt werden musste, nicht zur Ung\u00fcltigkeit des Kaufvertrags f\u00fchrt, der somit seine volle Wirkung entfalten kann (Cour d'appel - 4<sup>e<\/sup> Kammer, 14. M\u00e4rz 2012).<\/span><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><span style=\"color: #000000;\">- In \u00e4hnlicher Weise und nach denselben Rechtsgrunds\u00e4tzen kann ein Kaufvertrag manchmal unter der aufschiebenden Bedingung geschlossen werden, dass ein <strong>Baugenehmigung<\/strong>&nbsp;(z. B. f\u00fcr den Erwerb eines Grundst\u00fccks unter der aufschiebenden Bedingung, dass die Genehmigung f\u00fcr den Bau eines Wohnprojekts auf dem erworbenen Grundst\u00fcck erteilt wird).<\/span><\/p>\n\n\n<section id=\"section-3-14695\" class=\"ct-section\" ><div class=\"ct-section-inner-wrap\"><div id=\"div_block-4-14695\" class=\"ct-div-block\" ><div id=\"new_columns-7-14695\" class=\"ct-new-columns\" ><div id=\"div_block-8-14695\" class=\"ct-div-block\" ><div id=\"div_block-14-14695\" class=\"ct-div-block\" ><\/div><\/div><div id=\"div_block-9-14695\" class=\"ct-div-block\" ><h1 id=\"headline-11-14695\" class=\"ct-headline\">Wie hoch sind die Immobilienpreise derzeit?<\/h1><div id=\"text_block-12-14695\" class=\"ct-text-block\" >Die Preise verlangsamen sich. Die Zinss\u00e4tze steigen. 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In diesem Zusammenhang ist es ratsam, sowohl im Vorvertrag als auch in der notariellen Urkunde deutlich auf die Existenz eines Mietvertrags hinzuweisen.<\/span><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><span style=\"color: #000000;\">Denn der neue Erwerber ist an die Bedingungen des Mietvertrags gebunden. Wenn er den Mietvertrag k\u00fcndigen m\u00f6chte, muss er die gesetzlichen Bestimmungen dazu einhalten.<\/span><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><span style=\"color: #000000;\">Zu beachten ist, dass :<\/span><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><span style=\"color: #000000;\">- Der Vorvertrag muss in so vielen Originalausfertigungen erstellt werden, wie es Vertragsparteien gibt, d. h. in der Regel <strong>in zwei Originalen<\/strong>&nbsp;(eine f\u00fcr jede Partei).<\/span><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><span style=\"color: #000000;\">- Grunds\u00e4tzlich gilt, dass Verkaufskompromisse, die sich auf eine Immobilie beziehen <strong>m\u00fcssen gespeichert werden<\/strong>&nbsp;bei der<a style=\"color: #000000;\" href=\"http:\/\/www.aed.public.lu\/functions\/contact\/bureaux_enregistrement.html\">Registrierungs- und Dom\u00e4nenverwaltung<\/a>.<\/span><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><span style=\"color: #000000;\">In der Praxis werden viele Verkaufskompromisse nicht eingetragen. Die Nichtregistrierung des Vorvertrags beeintr\u00e4chtigt nicht seine G\u00fcltigkeit zwischen den Parteien, macht ihn aber f\u00fcr Dritte des Vertrags (Personen, die nicht Partei des Vertrags sind) unwirksam.<\/span><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span style=\"color: #000000;\"><strong>Die notarielle Urkunde<\/strong><\/span><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><span style=\"color: #000000;\">Die notarielle Urkunde ist im Gegensatz zur privatschriftlichen Urkunde eine Urkunde, die von einer zust\u00e4ndigen Amtsperson unter Einhaltung einer Reihe von gesetzlich vorgeschriebenen Formalit\u00e4ten entgegengenommen (und oft auch errichtet) wird.<\/span><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><span style=\"color: #000000;\">In einigen F\u00e4llen verpflichtet das Gesetz die Parteien eines Vertrages, diesen notariell beurkunden zu lassen, damit er g\u00fcltig ist.<\/span><br><span style=\"color: #000000;\"> Dies ist der Fall bei Immobilienverk\u00e4ufen, bei denen die obligatorische notarielle Beurkundung im Prinzip nur eine reine Formalit\u00e4t darstellt, da der Verkauf zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Vorvertrags bereits perfekt ist.<\/span><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span style=\"color: #000000;\"><strong>Die Rolle des Immobilienmaklers<\/strong><\/span><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><span style=\"color: #000000;\">Die Aufgabe des Immobilienmaklers besteht darin, die Schritte zu unternehmen, um die Parteien Verk\u00e4ufer und K\u00e4ufer zusammenzubringen, und die Verhandlungen zu \u00fcbernehmen.<\/span><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><span style=\"color: #000000;\">Oft ist er auch f\u00fcr die Erstellung des Kaufvertrags zust\u00e4ndig, der vom Verk\u00e4ufer und K\u00e4ufer oder vom Immobilienmakler im Namen und auf Rechnung des Verk\u00e4ufers unterzeichnet wird.<\/span><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><span style=\"color: #000000;\">Rechtsanw\u00e4ltin Claudia THIRION<\/span><br><span style=\"color: #000000;\"> Rechtsanwalt am Gericht<\/span><br><span style=\"color: #000000;\"> THIRION-Studie<\/span><br><span style=\"color: #000000;\"> Tel: 20.60.03.05<\/span><br><span style=\"color: #000000;\"> E-Mail: claudia.thirion@thirion-avocat.lu<\/span><\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Le compromis de vente est un document permettant de sceller une vente immobili\u00e8re. 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