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Financement immobilier

Alors que l’environnement économique reste difficile en Europe, devenir propriétaire demeure très populaire auprès des Luxembourgeois. En effet, même si 91% de ceux-ci conviennent du fait qu’il est plus difficile d’acheter une maison aujourd’hui qu’il y a 10 ans, 82% d’entre eux pensent toujours que, d’un point de vue financier, il est préférable d’investir dans un achat immobilier*.

Le plus souvent, le financement de cet achat immobilier est fait par le biais d’un crédit bancaire. Nous vous proposons ici dépasser en revue les différentes solutions de financement qui s’offrent à vous lors d’un achat immobilier. Pour ce faire, nous serons accompagnés de Mr Daniel Reuter – Head of Retail Lending & Companies – chez ING Luxembourg, le rôle du conseiller demeure crucial !

De nos jours, les gens sont de plus en plus renseignés puisque les sources d’informations se sont multipliées et diversifiées : Internet (forums spécialisés, sites des banques, etc.) mais aussi groupements de consommateurs, amis, connaissances, etc.

Cependant, avoir accès à toutes ces informations ne veut pas forcément dire être mieux informé sur les différentes formules de financement qui s’offrent à nous. Cette abondance d’informations peut dans certains cas avoir l’effet inverse : « que faire de toutes ces informations ? Comment les traiter ? Comment les appliquer à ma situation ? ».

Face à cette panoplie d’offres, il est parfois difficile d’y voir clair. C’est précisément là qu’intervient le conseiller bancaire : son rôle est crucial !L’information trouvée sur Internet, reçue par le bouche à oreille, etc… ne peut se substituer à un conseil professionnel et personnalisé. Daniel Reuter, Head of Retail Lending & Companies chez ING Luxembourg, confirme : « C’est évidemment très bien de s’informer sur les possibilités qui s’offrent à soi. Cependant, il est actuellement toujours vrai que, dans la plupart des cas, seul votre banquier, en vous posant les bonnes questions, va pouvoir déterminer le type de financement qui va correspondre à votre situation, à vos besoins et vos attentes : à votre projet de vie. »

Les formules de financement les plus populaires

LE CRÉDIT LOGEMENT À TAUX VARIABLE

Lorsque vous contractez un crédit logement à taux d’intérêt variable, le montant de vos mensualités varie en fonction de l’évolution des taux. Le principal risque pour le consommateur consiste à ne plus pouvoir respecter ses engagements mensuels, suite à une hausse importante du taux.

D’un autre côté, l’avantage principal du crédit à taux variable est sa flexibilité. Vous souhaitez rembourser plus vite ou revendre votre bien à court, ou moyen terme ? Dans ce cas, le crédit logement à taux variable peut constituer une option très intéressante.

Au sujet du prêt au logement à taux variable, Daniel Reuter tient à préciser :« Contrairement à ce que beaucoup pensent, il n’y a aucun lien direct entre le taux des crédits logement et le taux directeur de la Banque Centrale Européenne (BCE).

Même si les variations du taux de la BCE sont davantage médiatisées, elles ne font, en fait, que refléter les tendances de taux sur les marchés financiers. En d’autres termes, le taux variable est un taux flottant qui n’est pas lié à une référence de marché particulière. La plupart des banques fixent donc elles- mêmes leurs propres taux en fonction de leur environnement concurrentiel et l’adaptent selon les conditions de marché. Ces conditions de marché varient d’une banque à l’autre et les différentes banques peuvent donc l’apprécier différemment. C’est pour cette raison que les décisions relatives au taux de la BCE et des banques de la place peuvent parfois être en décalage. Dans la pratique, le jeu de la concurrence régit non seulement le niveau des taux offerts, mais aussi les changements de taux. »

LE CRÉDIT AU LOGEMENT À TAUX FIXE

Il s’agit d’un crédit dont le taux d’intérêt restera identique pendant toute la durée de vie du crédit. Les mensualités à payer sont fixes et le taux ne varie pas. Vous sécurisez ainsi votre budget et vous vous protégez contre une variation des taux d’intérêts. Daniel Reuter tient à ajouter : « Mais la sécurité a un coût !

D’une part, il y a le coût d’opportunité lié au différentiel de taux, et de l’autre côté la pénalité due en cas de rupture du contrat, pénalité qui peut être relativement conséquente selon les cas. Le client doit en être conscient. »

LE CRÉDIT AU LOGEMENT À TAUX FIXE RÉVISABLE

Cette formule permet de fixer le taux durant une période prédéterminée (3, 5 ou 10 ans), au terme de laquelle le taux pourra être renégocié. Vous pouvez alors opter pour un nouveau taux révisable, un taux fixe ou un taux variable. Cette formule a l’avantage de se mettre à l’abri d’une hausse des taux durant une période prédéterminée, tout en gardant la possibilité de repartir vers une solution plus flexible aux échéances contractuellement prévues.

L’ÉPARGNE LOGEMENT COMME ALTERNATIVEAU FINANCEMENT CLASSIQUE

Un contrat d’épargne logement se décompose généralement en deux étapes : une étape « Epargne »et une étape « Crédit ». Durant la phase épargne, vous épargnez une partie de la somme requise (généralement50 %) afin de pouvoir disposer du solde sous forme de crédit.

Comme les fonds à percevoir du contrat d’épargne  logement sont seulement attribués une fois l’épargne constituée, les banques interviennent souvent sous forme d’un « crédit de pont » qui est équivalent au montant du contrat, ceci afin de préfinancer la période « Epargne ».

En dehors d’un traitement fiscal favorable, le grand avantage de cette formule réside dans le fait qu’une fois le contrat signé, les conditions de taux de la partie« épargne » et de la partie « crédit » sont fixées une fois pour toute. L’inconvénient : la charge mensuelle à supporter par le ménage, souvent supérieure à celle d’un financement standard.

 « Aujourd’hui, cette combinaison de produits permet de profiter des taux d’intérêts actuellement très bas tout en se mettant à l’abri d’une future hausse des taux », commente Daniel Reuter.

À cet inventaire, Daniel Reuter tient à ajouter : « Le client ne doit cependant pas oublier que rien ne l’empêche d’associer et de combiner différentes formules !

C’est souvent une solution que l’on envisage chez ING Luxembourg et qui nous permet d’arriver à réellement répondre à ses besoins et à ses projets futurs. Je ne pourrai donc jamais insister assez sur l’importance, encore une fois, de contacter son conseiller bancaire qui a une vue globale des différentes formules, de leurs caractéristiques et de leurs intérêts en fonction de sa situation et de ses projets : bref, des opportunités qui s’offrent à lui. »

 

* source : ING International Survey on Homes & Mortgages –Novembre 2012

Lire le dossier complet dans atHomeMagazine avril 2013