En général, pour conclure une vente immobilière, le vendeur et l’acquéreur rédigent au préalable un acte sous-seing privé constatant les conditions essentielles de la vente, couramment appelé « compromis de vente » (ou encore de « promesse synallagmatique de vente »). Mais quelle est la valeur du compromis de vente ?

Maître Claudia THIRION, avocate spécialisée en droit immobilier a répondu à nos questions sur le sujet. 

Voir le dossier complet sur le compromis de vente

Quelle est la valeur du compromis de vente ?

Il faut noter que le compromis de vente n’est pas obligatoire, contrairement à l’acte notarié qui formalise la transaction immobilière.

L’acte sous seing privé est un avant-contrat par lequel les deux parties ont d’ores et déjà consenti à la vente : le promettant consent à vendre un immeuble pour un prix déterminé à une autre personne qui l’accepte.

Dans l’acte sous seing privé, les parties prévoient qu’un acte notarié documentant la vente sera rédigé dans un délai déterminé, par un notaire désigné par elles.

Le compromis de vente n’est pas obligatoire, contrairement à l’acte notarié.

A quel moment la vente est-elle réellement conclue ?  

De nombreuses personnes se demandent pourquoi signer un tel compromis si l’acte notarié constitue l’engagement définitif et que l’on peut librement se rétracter d’un compromis de vente. Or cette idée répandue est erronée.

En effet, l’article 1589 du Code civil prévoit que : « La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ». Voilà la vraie valeur du compromis de vente au Luxembourg.

La question a également été précisée en jurisprudence (notamment par un jugement du Tribunal d’arrondissement de Luxembourg du 31 mai 1961) qui décide que :

« la vente d’un immeuble, consentie par acte sous-seing privé, est parfaite, dès lors que cet acte constate l’accord des parties sur la chose et le prix. Il s’ensuit que l’énonciation dans pareil écrit qu’un acte notarié sera ultérieurement dressé, n’est en principe qu’une modalité du contrat de vente définitivement formé. Il n’en est autrement que s’il résulte clairement, soit des termes de la convention, soit des circonstances, que les parties ont voulu subordonner la formation et l’efficacité du contrat à l’accomplissement de cette formalité ».

En principe et sauf énonciation contraire dans celui-ci, le compromis de vente vaut vente et la vente est parfaite par la signature de l’acte sous-seing privé (compromis) par l’acheteur et le vendeur de l’immeuble, dans la mesure où cet acte marque l’accord des parties sur l’identité de l’immeuble vendu et le prix de vente à payer.

Ainsi la signature du compromis de vente conclut la vente immobilière proprement dite ; le compromis est un contrat ayant force contraignante et qui prévoit l’ensemble des droits et devoirs de l’acheteur et du vendeur. La valeur d’un compromis de vente est donc celle d’un contrat qui engage les deux parties de manière presque définitive.

Il constitue un engagement qui ne peut être révoqué que sous certaines conditions qui doivent être clairement mentionnées dans le document.

Que faire si l’une des parties refuse de passer l’acte notarié prévu dans le compromis ?

Cette hypothèse se présente régulièrement, notamment lorsque l’acquéreur regrette l’achat de l’immeuble.

Le vendeur de l’immeuble a intérêt à agir : en effet, les parties sont liées par le compromis et le vendeur dispose de certains moyens de contrainte à l’égard de l’acquéreur récalcitrant.

Il peut, dans un premier temps, faire adresser, par voie d’acte d’huissier, une sommation à l’acheteur de passer l’acte, à tel jour et telle heure chez le notaire désigné.

Si l’autre partie ne se présente pas chez le notaire à la date fixée, le notaire dresse alors un acte de carence, documentant la non comparution de l’acheteur.

Le vendeur a alors deux possibilités :

• soit il demande au tribunal la résiliation judiciaire de la vente intervenue pour non-respect par l’acheteur de ses engagements et l’allocation de dommages et intérêts (par le biais de l’application d’une clause pénale généralement prévue dans le compromis) ;
• soit il demande au tribunal de suppléer à l’acte notarié non intervenu, par un jugement constatant officiellement cette vente et qui tiendra lieu d’acte de vente notarié.

Afin d’échapper à la contrainte de devoir demander la résiliation judiciaire du contrat de vente sous-seing privé, il est possible de stipuler dans le compromis que celui-ci est réputé non intervenu si, dans un délai à déterminer, l’acte de vente notarié n’est pas signé.

Bien évidemment, il se peut également que l’acquéreur se trouve dans la situation où le vendeur ne veut plus lui vendre le bien et les solutions restent identiques.

Pourquoi un tel acte notarié est-il requis si la vente est déjà parfaite par la signature du compromis ?

C’est une excellente question : si la valeur d’un compromis de vente réside dans son aspect contraignant, pourquoi faut-il un acte de vente chez le notaire ?

Chaque partie à la vente a intérêt à ce que celle-ci soit parfaite, non seulement à l’égard des parties contractantes, mais également à l’égard des tiers.

Or l’opposabilité aux tiers s’effectue au Luxembourg par la transcription de l’acte de vente notarié au Bureau des hypothèques. Seuls sont admis à la transcription les actes authentiques, c’est-à-dire les acte notariés et les jugements, de sorte que les actes sous-seing privé sont exclus de la transcription.

Ceci est prévu par l’article 1er de la loi modifiée du 25 septembre 1905 sur la transcription des droits réels immobiliers.

A noter que c’est par le contrat sous-seing privé lui-même que la propriété passe du vendeur à l’acheteur, même si l’entrée en possession de l’acquéreur doit se faire plus tard. Il s’agit du principe du transfert instantané du droit de propriété (article 1138 du Code civil).

Quelles sont les conditions de validité du compromis de vente ?

Les conditions de fond en vue de la validité d’un compromis de vente sont :

• la capacité : la partie venderesse doit disposer de la capacité de vendre le bien et la partie acquéreuse doit disposer de celle de l’acquérir.

La capacité est l’aptitude définie par la loi de conclure un acte juridique valable ayant pour conséquence d’engager la responsabilité de celui qui le souscrit pour le cas où il n’exécuterait pas les obligations mises à sa charge par le contrat et qui, en conséquence, engage son patrimoine.

• la détermination de la chose vendue (l’immeuble acquis) et de son prix.

Au vu des conséquences juridiques découlant d’un compromis de vente et qui viennent d’être expliquées, avant de s’engager dans un tel contrat, l’acheteur doit veiller à disposer des informations lui permettant de s’engager en connaissance de cause (notamment sur les qualités techniques et le statut urbanistique de l’immeuble).

Le vendeur tout comme l’acheteur peuvent s’adresser à la commune (par exemple pour obtenir des plans de l’immeuble), au notaire ou directement à l’Administration du Cadastre et de la Topographie afin d’obtenir les informations nécessaires à la rédaction du compromis de vente.

L’acheteur doit veiller à disposer des informations lui permettant de s’engager en connaissance de cause.

L’acquéreur sera bien avisé, s’il en a la possibilité, de se faire accompagner d’un expert en matière immobilière pour visiter le bien et être ainsi correctement informé sur les caractéristiques techniques de l’immeuble acheté (notamment pour éviter le risque de vices cachés). 

Maître Claudia Thirion
Avocat à la cour
claudia.thirion@barreau.lu