Lors de la location d’une maison ou d’un appartement, un contrat de bail est généralement établi entre le propriétaire et le locataire. Que doit-il contenir ? Quelles mentions doivent y apparaître ?

Réponse avec Maître Claudia Thirion, avocate en droit immobilier.

Les mentions essentielles

• L’identification précise des parties au contrat, notamment s’il y a plusieurs locataires et mention de l’éventuelle solidarité de ces derniers ;
• L’objet du bail

Il est conseillé de décrire précisément les lieux loués et notamment les annexes et dépendances du logement (cave, jardin, buanderie, garage …).

Lorsqu’il s’agit d’un logement meublé, le contrat de bail comprendra en outre un inventaire précis des meubles meublant l’immeuble donné en location.

L‘usage qui peut être fait des lieux

Le contrat de bail précisera souvent l’usage que le locataire peut faire du bien, étant donné qu’il n’a pas le droit de modifier l’affectation du bien sans l’accord du propriétaire. Ainsi, le locataire ne peut par exemple exercer une activité commerciale dans le logement loué si le propriétaire ne l’y a pas autorisé.

Attention : les parties ne sont cependant pas forcément libres de modifier la destination des lieux, étant donné que l’article 21 (1) de la loi du 21 septembre 2006 dispose qu’ « une habitation ou un local habituellement loué pour servir de logement ne pourra être soustrait à cette destination pour être transformé en bureau ou local à usage commercial ou artisanal, sauf autorisation expresse de la part du collège des bourgmestre et échevins de la commune dans laquelle se situe l’habitation ou le local en question ».

La durée du contrat de bail

Si aucune durée n’est prévue au contrat, il s’agira d’un contrat de bail à durée indéterminée.

De même, si le contrat est conclu oralement, il est présumé être conclu pour une durée indéterminée (sauf preuve contraire).

Les parties sont libres de fixer conventionnellement la durée du contrat de bail : le bail peut être à durée déterminée ou à durée indéterminée.

Attention : un contrat de bail conclu pour une durée déterminée sera automatiquement prolongé si aucune des deux parties n’y a mis un terme. Le fait qu’un contrat prévoit une date précise ne signifie pas qu’à cette date le locataire soit obligé de quitter les lieux.

Les règles à respecter en matière de résiliation de bail varient en fonction de la personne qui souhaite résilier le contrat de bail. En effet, le propriétaire ne pourra mettre fin au contrat de bail que dans des circonstances bien précises prévues par la loi, alors que les possibilités de résiliation au profit du locataire sont beaucoup plus souples.

Très souvent, le contrat de bail contient une clause diplomatique qui permet au locataire, par exception, en cas de mutation à l’étranger pour des raisons professionnelles, de résilier le contrat de bail dans des conditions moins contraignantes.

• La date de début du contrat de bail

Cette date est à convenir d’un commun accord des parties.

• Le loyer

Le paiement d’un prix est une condition essentielle pour que le contrat puisse être qualifié de contrat de bail et que les dispositions de la loi du 21 septembre 2006 s’appliquent. En effet, l’article 1709 du Code civil dispose que « le louage de choses est un contrat par lequel une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ».

Attention : le loyer ne doit pas nécessairement être exprimé en argent. Il peut par exemple être stipulé par le biais de travaux de rénovation à effectuer par le locataire dans l’appartement loué, en échange d’une remise de loyer de la part du propriétaire. Si tel est le cas, cet arrangement doit être clairement stipulé dans le contrat de bail : le locataire doit prouver que certains loyers ne sont pas dus et le bailleur doit prouver avec précision les travaux que le preneur doit réaliser.

Les parties prévoient en principe la périodicité du paiement du loyer et la date de paiement du loyer dans le mois. Le plus souvent, le loyer est payable anticipativement, au premier de chaque mois. Dans ce cas, le montant du loyer doit figurer sur le compte bancaire du bailleur le premier jour de chaque mois.

• Le montant des avances sur charges

Ce montant doit être déterminé avec précision dans le contrat de bail, tout en étant fixé de manière forfaitaire. Le calcul des charges locatives effectivement consommées par le locataire fera l’objet d’un décompte annuel.

• La garantie locative

Il y aura lieu de préciser dans le contrat de bail le montant fixé pour la garantie le locative, ainsi que ses modalités de mise à disposition du propriétaire (garantie bancaire à première demande, virement, etc.).

• Les conditions générales du contrat de bail

Il est préférable de mentionner les conditions les plus importantes afin de ne pas surcharger le contrat et de ne pas créer de confusion.

•  L’état des lieux

Juste avant l’entrée dans les lieux, l’état des lieux sera dressé contradictoirement entre parties et annexé au contrat de bail pour en faire partie intégrante.

Rappelons qu’il est primordial pour le preneur d’établir un tel état des lieux afin de lui permettre, en cas de litige à la fin du contrat de bail, de prouver l’état dans lequel se trouvait le logement loué lors de son entrée dans les lieux.

Attention : si le contrat de bail ne prévoit rien sur l’état des lieux et qu’il n’existe pas d’état des lieux d’entrée, la jurisprudence et la loi présument que le logement était dans un bon état d’entretien locatif au moment de l’entrée dans les lieux du locataire. Il appartient alors à ce dernier de prouver que cette présomption ne correspond pas à la vérité !