Immobilier : des signes de reprise au T1 2024?

En ce début d’année 2024, voici les observations faites en analysant les données d’atHome.lu :

• Les prix de vente annoncés poursuivent leur ajustement, favorisant une reprise des transactions sur le marché
• Après de fortes hausses en 2023, les loyers se stabilisent, symbolisant la fin du report massif d’acheteurs vers le marché locatif
• Les taux d’intérêt baissent significativement, pour la première fois depuis le début de la crise en 2022. Des taux à moins de 3,5% sont constatés par atHome Finance.

Prix de vente annoncés : l’ajustement se poursuit

Le marché immobilier du premier trimestre 2024 témoigne d’un réajustement des prix notable par rapport au 1er trimestre 2023. Cette tendance s’étend à toutes les régions luxembourgeoises. Les statistiques indiquent une baisse générale des prix de l’ordre de -9,3%, avec une diminution plus prononcée pour les appartements (-10,1%) comparée à celle des maisons (-7,7%).

Les prix dans l’ancien et dans le neuf évoluent dans les mêmes proportions.

Voici le détail des prix au mètre carré et de leurs évolutions par région au premier trimestre 2024, par rapport au premier trimestre 2023 :

• Centre : 9 512 €/m², subissant une diminution moyenne de -6,7%. Les appartements y connaissent un ajustement de -7,5%, tandis que les maisons voient une baisse modérée de -4,1%.
• Nord : 5 395 €/m². La baisse atteint -10,5% en moyenne, avec une diminution plus marquée pour les appartements à -11,7% et une réduction pour les maisons de -9,6%.
• Sud : 6 654 €/m². Les prix affichent une évolution de -11,6%. Les appartements subissent une baisse à -12,9%, tandis que les maisons enregistrent une contraction de -8,2%.
• Est : 6 314 €/m², avec un ajustement à -10,3%. Les appartements diminuent de -9,0% et les maisons de -11,2%.
• Ouest : 7 274 €/m², montrant un ajustement de -8,7% en moyenne, avec -9,5% pour les appartements et -7,3% pour les maisons.

Si l’on analyse à présent l’évolution des prix par trimestre, on constate que la baisse des prix s’accentue au fil de l’année 2023 pour finalement se stabiliser sur la fin 2023 et le début 2024. Cet ajustement des prix s’associe à un regain d’activité sur le marché immobilier. Avec des prix ajustés, les transactions reprennent.

Loyers : +1,7% en moyenne, mais de nombreuses disparités

Le marché locatif affiche une tendance à la stabilisation. La hausse des loyers, dans son ensemble, a significativement ralenti au premier trimestre 2024 (la moyenne nationale n’augmentant que de +1,7%).

Elle symbolise la fin du report massif d’acheteurs vers la location. Cette fois, les acheteurs semblent être de retour sur le marché, et se détourner progressivement de la location.

Mais cette modération se reflète différemment selon les types de biens : les appartements enregistrent une hausse de +2,5%, tandis que les maisons connaissent une baisse des loyers de -6,2%.

Certaines régions marquent encore plus ces différences : avec parfois une hausse soutenue qui se poursuit sur les appartements, et une baisse des loyers assez importante sur les maisons.

Voici le détail des loyers moyens et de leur évolution annuelle par région :

• Centre : 2 101 €, avec une légère augmentation de +0,7%. Les appartements connaissent une hausse de +1,6%, contre une forte baisse pour les maisons à -9,8%.
• Nord : 1 462 €, où les loyers montent de +5,1% en moyenne. Les appartements y gagnent +6,0%, alors que les maisons voient une légère diminution de -1,0%.
• Sud : 1 581 €, affichant une croissance de +2,9%. Les loyers des appartements augmentent de +3,3%, tandis que ceux des maisons diminuent de -3,3%.
• Est : 1 812 €, avec une hausse modérée de +1,9%. Les appartements voient une augmentation notable de +6,3%, en contraste avec une forte chute pour les maisons à -10,5%.
• Ouest : 1 932 €, montrant une légère hausse de +2,0%. Les appartements connaissent une augmentation modeste de +1,2%, mais les maisons rebondissent avec une hausse significative de +6,2%.

En analysant les évolutions par trimestre, on constate un ralentissement progressif des loyers à partir de la mi-2023, après des croissances à deux chiffres. Au 1er trimestre 2024, les loyers des appartements au Luxembourg augmentent encore de +2,5%, mais les maisons baissent de -6,2%.

Les taux baissent significativement au Luxembourg

C’est une très bonne nouvelle sur le marché immobilier en ce début d’année. Les taux avaient triplé en 2022. Après une longue période où ils ont oscillé entre 4,5% et 5%, ils enregistrent désormais la baisse la plus significative observée depuis le début de la crise sur le marché immobilier.

Les taux proposés par atHome Finance varient maintenant entre 3,5% et 3,8% selon les profils et les offres des banques. Certaines banques font même des offres promotionnelles très agressives, descendant sous les 3,5% sur certains dossiers.

Les Banques Centrales et établissements bancaires au Luxembourg prévoient plusieurs baissent à venir dans les prochains mois, ce qui devrait accélérer la reprise du marché immobilier à l’horizon 2024-2025.

A noter que le passeport énergétique d’un bien immobilier est de plus en plus pris en compte dans la définition du taux d’intérêt par les banques :

• Les passeports énergétiques élevés (A, B) obtiennent généralement un taux préférentiel par rapport aux autres biens immobiliers sur le marché
• Certaines banques proposent même de diminuer leur taux d’intérêt si les acheteurs s’engagent à entreprendre des travaux de rénovation énergétique, de nature à modifier le passeport énergétique du bien immobilier

Quelles perspectives pour le marché immobilier en 2024 ?

De nombreux professionnels luxembourgeois s’accordent à dire que 2024 sera une année de transition, avant une véritable reprise courant 2025. Pour plusieurs raisons :

• 2024 voit apparaître les premières baisses de taux, attendues au cours du 2^e ou 3^e trimestre
• Les indicateurs macro-économiques indiquent une légère reprise du PIB, mais un marché de l’emploi en berne (avec un taux de chômage atteignant 6% selon les prévisions STATEC)
• Les incitations fiscales proposées par le Gouvernement favorisent une reprise anticipée du marché

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