Surface habitable : comment la calculer ?
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La surface habitable est un élément crucial pour la vente et l’achat d’un bien immobilier. Son calcul est régi par la loi et diffère selon que le logement soit individuel ou collectif. Nous vous expliquons comment calculer la surface habitable de votre logement.

Immobilier résidentiel : l’importance de la surface habitable

Le calcul de la surface habitable est régi par une norme qui vise uniquement les biens immobiliers résidentiels. Seule une tolérance de 5 % en plus ou en moins de la surface habitable réelle est acceptée.

Cette norme a pour but de faciliter la transmission d’informations entre les différentes parties : propriétaires, acheteurs, agents immobiliers… Elle permet de pouvoir calculer un prix d’achat au m² et ainsi faciliter la comparaison des prix de l’immobilier entre plusieurs maisons ou appartements d’un même quartier.

Calcul de la surface habitable au Luxembourg

La surface habitable correspond à une surface intra-muros. Les mesures sont prises au niveau des plinthes.

Différences entre surface habitable et surface accessoire

Le calcul des m² habitables d’une maison ou d’un appartement exclut les pièces non destinées à l’habitation. On parle alors de « surfaces accessoires ».

Celles-ci comprennent :
• Les parties communes, les locaux techniques, les caves, garages et vérandas non chauffés
• Les m² d’une pièce mansardée ayant moins de 2 m de hauteur sous plafond (uniquement pour les logements collectifs)
• Les combles et les mezzanines non aménagés
• Les murs, piliers, cloisons, éléments sous portes ou sous fenêtres
La surface habitable (surface utile) se limite aux :
• Pièces à vivre et espaces nuit : séjour, dressing, suite parentale, cuisine…
• Salles de bains et salles d’eau
• Endroits de circulation : couloirs, halls, escaliers…

Calcul de la surface habitable

Pour un bien résidentiel non collectif, le calcul se fait comme suit :
Surface habitable d’une résidence à cadastre non vertical = Pièces à vivre + salles d’eau + endroits de circulation intérieurs

Dans le cas d’un logement collectif, le calcul est le suivant :
Surface habitable d’un logement à cadastre vertical = Surface utile – (surfaces sous pentes de moins de 2 m de hauteur + surfaces couvertes par des cloisons)

Cette norme a été mise en place pour que chaque acteur dans la vente d’un bien immobilier puisse réaliser le calcul de la surface habitable par lui-même. Si vous vendez votre maison, votre agent immobilier se chargera de prendre les mesures.