{"id":11285,"date":"2026-09-02T09:00:00","date_gmt":"2026-09-02T07:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.athome.lu\/blog\/?p=11285"},"modified":"2026-08-20T16:58:32","modified_gmt":"2026-08-20T14:58:32","slug":"reserver-un-bien-immobilier-neuf","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.athome.lu\/blog\/acheter\/reserver-un-bien-immobilier-neuf\/","title":{"rendered":"Contrat de r\u00e9servation : comment r\u00e9server un logement neuf ?"},"content":{"rendered":"\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le contrat de r\u00e9servation permet de r\u00e9server un logement \u00e0 construire avant la signature de l\u2019acte notari\u00e9. Il d\u00e9crit le bien, son prix pr\u00e9visionnel et les principales caract\u00e9ristiques du projet. Si un d\u00e9p\u00f4t de garantie est demand\u00e9, il ne peut pas d\u00e9passer <strong>2 % du prix pr\u00e9visionnel<\/strong> et doit respecter des r\u00e8gles pr\u00e9cises.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Le contrat de r\u00e9servation en bref<\/h3>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><tbody><tr><th>Point \u00e0 v\u00e9rifier<\/th><th>Ce qu\u2019il faut retenir<\/th><\/tr><tr><td><strong>Forme du contrat<\/strong><\/td><td>Il doit \u00eatre \u00e9tabli par \u00e9crit.<\/td><\/tr><tr><td><strong>D\u00e9p\u00f4t de garantie<\/strong><\/td><td>Maximum <strong>2 % du prix pr\u00e9visionnel<\/strong>.<\/td><\/tr><tr><td><strong>Compte utilis\u00e9<\/strong><\/td><td>Le d\u00e9p\u00f4t est vers\u00e9 sur un compte sp\u00e9cial ouvert au nom de l\u2019acheteur.<\/td><\/tr><tr><td><strong>Prix final<\/strong><\/td><td>Une hausse de plus de <strong>5 %<\/strong> peut permettre de r\u00e9cup\u00e9rer le d\u00e9p\u00f4t.<\/td><\/tr><tr><td><strong>Modification importante du bien<\/strong><\/td><td>Certaines modifications peuvent \u00e9galement ouvrir droit au remboursement.<\/td><\/tr><tr><td><strong>Acte d\u00e9finitif<\/strong><\/td><td>La vente d\u2019un immeuble \u00e0 construire est ensuite conclue devant notaire.<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ces r\u00e8gles sont pr\u00e9vues par l\u2019article 1601-13 du Code civil luxembourgeois.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Qu\u2019est-ce qu\u2019un contrat de r\u00e9servation ?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le <strong>contrat de r\u00e9servation<\/strong> est un contrat pr\u00e9liminaire utilis\u00e9 lors de l\u2019achat d\u2019un immeuble \u00e0 construire. Le vendeur s\u2019engage \u00e0 r\u00e9server un logement ou une partie d\u2019immeuble \u00e0 l\u2019acqu\u00e9reur.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il peut notamment pr\u00e9c\u00e9der une <strong>vente en l\u2019\u00e9tat futur d\u2019ach\u00e8vement (VEFA)<\/strong>. Dans ce type de vente, l\u2019acqu\u00e9reur devient propri\u00e9taire au fur et \u00e0 mesure de la construction. Les paiements suivent \u00e9galement l\u2019avancement des travaux.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le contrat de r\u00e9servation ne doit donc pas \u00eatre confondu avec l\u2019acte de vente d\u00e9finitif.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">D\u2019ailleurs, pour r\u00e9server un immeuble \u00e0 construire, le Code civil pr\u00e9voit ce contrat sp\u00e9cifique. Toute autre convention ayant pour objet la r\u00e9servation d\u2019un immeuble est nulle.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Pour comprendre l\u2019ensemble du parcours, consultez \u00e9galement notre <a href=\"https:\/\/www.athome.lu\/blog\/acheter\/immobilier-neuf-luxembourg\/\" data-type=\"link\" data-id=\"https:\/\/www.athome.lu\/blog\/acheter\/immobilier-neuf-luxembourg\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">guide <\/a>consacr\u00e9 \u00e0 l\u2019achat d\u2019un logement neuf.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Que doit contenir le contrat de r\u00e9servation ?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le contrat doit permettre \u00e0 l\u2019acheteur de comprendre clairement <strong>ce qu\u2019il r\u00e9serve<\/strong> avant de verser de l\u2019argent.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Selon le Code civil, il doit notamment reprendre les informations essentielles concernant :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>la consistance de l\u2019immeuble ;<\/li>\n\n\n\n<li>la qualit\u00e9 de la construction ;<\/li>\n\n\n\n<li>les d\u00e9lais d\u2019ex\u00e9cution des travaux ;<\/li>\n\n\n\n<li>la consistance du logement r\u00e9serv\u00e9 ;<\/li>\n\n\n\n<li>sa situation dans l\u2019immeuble ;<\/li>\n\n\n\n<li>son prix.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le contrat doit \u00eatre \u00e9tabli <strong>par \u00e9crit<\/strong>. Un exemplaire doit aussi \u00eatre remis \u00e0 l\u2019acqu\u00e9reur avant tout d\u00e9p\u00f4t de fonds.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Avant de signer, v\u00e9rifiez donc que la description correspond bien au logement pr\u00e9sent\u00e9 par le promoteur.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Regardez aussi les plans, la surface, l\u2019\u00e9tage et les annexes. Parking, cave, balcon ou terrasse doivent \u00eatre clairement identifiables lorsque ces \u00e9l\u00e9ments font partie du projet.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Quel d\u00e9p\u00f4t de garantie peut \u00eatre demand\u00e9 ?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le d\u00e9p\u00f4t de garantie ne peut pas d\u00e9passer <strong>2 % du prix pr\u00e9visionnel<\/strong> du logement.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Pour un logement propos\u00e9 \u00e0 <strong>600 000 \u20ac<\/strong>, le d\u00e9p\u00f4t maximal serait donc de <strong>12 000 \u20ac<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ce d\u00e9p\u00f4t ne doit pas \u00eatre vers\u00e9 librement sur le compte courant du promoteur. La loi pr\u00e9voit un <strong>compte sp\u00e9cial ouvert au nom du r\u00e9servataire<\/strong>, c\u2019est-\u00e0-dire de l\u2019acqu\u00e9reur. Les fonds restent indisponibles jusqu\u2019\u00e0 la conclusion du contrat de vente.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ce point m\u00e9rite d\u2019\u00eatre contr\u00f4l\u00e9 avant tout virement.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Source :<\/strong> <a href=\"https:\/\/legilux.public.lu\/eli\/etat\/leg\/loi\/1976\/12\/28\/n1\/jo?from=0&amp;index=1&amp;size=25&amp;sort=%7B%22field%22%3A%22publicationDate%22%2C%22order%22%3A%22desc%22%7D&amp;utm_source=chatgpt.com\" data-type=\"link\" data-id=\"https:\/\/legilux.public.lu\/eli\/etat\/leg\/loi\/1976\/12\/28\/n1\/jo?from=0&amp;index=1&amp;size=25&amp;sort=%7B%22field%22%3A%22publicationDate%22%2C%22order%22%3A%22desc%22%7D&amp;utm_source=chatgpt.com\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Code civil luxembourgeois<\/a>, article 1601-13.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Peut-on r\u00e9cup\u00e9rer le d\u00e9p\u00f4t de garantie ?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Oui, dans plusieurs situations pr\u00e9vues par la loi.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le d\u00e9p\u00f4t doit notamment \u00eatre restitu\u00e9 si le contrat d\u00e9finitif n\u2019est pas conclu <strong>du fait du vendeur<\/strong> dans le d\u00e9lai pr\u00e9vu au contrat pr\u00e9liminaire.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le remboursement est \u00e9galement pr\u00e9vu lorsque le contrat d\u00e9finitif pr\u00e9sente une diff\u00e9rence anormale par rapport \u00e0 la r\u00e9servation.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le Code civil cite notamment trois situations :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>le prix final d\u00e9passe de plus de <strong>5 % le prix pr\u00e9visionnel<\/strong> ;<\/li>\n\n\n\n<li>un \u00e9quipement pr\u00e9vu ne sera finalement pas r\u00e9alis\u00e9 ;<\/li>\n\n\n\n<li>le logement pr\u00e9sente une r\u00e9duction de valeur sup\u00e9rieure \u00e0 <strong>10 %<\/strong> en raison de changements dans sa consistance ou la qualit\u00e9 des ouvrages.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Dans ces situations, la demande de remboursement doit \u00eatre adress\u00e9e au vendeur et au d\u00e9positaire par lettre recommand\u00e9e avec accus\u00e9 de r\u00e9ception.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Que se passe-t-il si l\u2019acheteur change simplement d\u2019avis ?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le r\u00e9servataire n\u2019est pas oblig\u00e9 d\u2019aller jusqu\u2019\u00e0 l\u2019achat. Cependant, renoncer sans \u00eatre dans l\u2019un des cas permettant un remboursement peut entra\u00eener la perte du d\u00e9p\u00f4t de garantie.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Autrement dit, <strong>\u00ab je ne souhaite finalement plus acheter \u00bb ne signifie pas automatiquement \u00ab je r\u00e9cup\u00e8re mon d\u00e9p\u00f4t \u00bb<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019Union Luxembourgeoise des Consommateurs rappelle \u00e9galement ce point. Elle recommande donc de lire attentivement les conditions de la r\u00e9servation avant de s\u2019engager.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Faut-il signer un compromis de vente apr\u00e8s la r\u00e9servation ?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le parcours d\u2019un logement \u00e0 construire diff\u00e8re de celui d\u2019un logement d\u00e9j\u00e0 achev\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Guichet.lu indique qu\u2019un <strong>compromis de vente est inutile pour r\u00e9server l\u2019objet<\/strong> avant l\u2019acte notari\u00e9. Le contrat de r\u00e9servation remplit cette fonction sp\u00e9cifique.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019\u00e9tape suivante est donc la pr\u00e9paration du contrat d\u00e9finitif.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ce contrat de vente d\u2019un immeuble \u00e0 construire doit \u00eatre conclu <strong>par acte notari\u00e9<\/strong>. Les autorisations administratives n\u00e9cessaires \u00e0 la construction doivent \u00e9galement avoir \u00e9t\u00e9 d\u00e9livr\u00e9es.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Pour une VEFA, l\u2019acte doit notamment pr\u00e9voir la <strong>garantie d\u2019ach\u00e8vement complet de l\u2019immeuble<\/strong>. Il doit aussi indiquer le prix, les modalit\u00e9s de paiement et le d\u00e9lai de livraison.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Comment v\u00e9rifier le prix avant de r\u00e9server ?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ne v\u00e9rifiez pas uniquement le montant affich\u00e9 sur le contrat. Regardez \u00e9galement si le prix est pr\u00e9sent\u00e9 comme d\u00e9finitif ou susceptible d\u2019\u00e9voluer.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Une variation importante entre le prix pr\u00e9vu lors de la r\u00e9servation et le contrat d\u00e9finitif peut avoir des cons\u00e9quences sur votre engagement.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Comme vu pr\u00e9c\u00e9demment, une hausse de plus de <strong>5 % du prix pr\u00e9visionnel<\/strong> fait partie des situations pouvant permettre de r\u00e9cup\u00e9rer le d\u00e9p\u00f4t.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ensuite, lors du contrat d\u00e9finitif, v\u00e9rifiez les r\u00e8gles de r\u00e9vision du prix.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Guichet.lu pr\u00e9cise notamment qu\u2019une hausse de l\u2019index peut permettre au promoteur d\u2019appliquer une augmentation de <strong>2,5 % aux tranches de paiement<\/strong> d\u2019un immeuble en cours de construction. Le contrat doit pr\u00e9ciser clairement si le prix est r\u00e9visable et selon quelles modalit\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Une lecture attentive de ces clauses permet donc d\u2019\u00e9viter de raisonner uniquement \u00e0 partir du prix initial.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Que faut-il v\u00e9rifier avant de signer ?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Avant de signer un <strong>contrat de r\u00e9servation<\/strong>, prenez le temps de v\u00e9rifier cinq \u00e9l\u00e9ments essentiels :<\/p>\n\n\n\n<ol start=\"1\" class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Le logement r\u00e9serv\u00e9 est-il clairement identifi\u00e9 ?<\/strong><br>Contr\u00f4lez la surface, l\u2019\u00e9tage, l\u2019orientation et les \u00e9ventuelles annexes.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Les prestations sont-elles suffisamment d\u00e9crites ?<\/strong><br>Regardez les mat\u00e9riaux, \u00e9quipements et finitions pr\u00e9vus.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Le prix et ses \u00e9ventuelles variations sont-ils compr\u00e9hensibles ?<\/strong><br>Identifiez ce qui est inclus et les conditions permettant une \u00e9volution du prix.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Le calendrier du projet est-il clairement indiqu\u00e9 ?<\/strong><br>V\u00e9rifiez les d\u00e9lais annonc\u00e9s pour la construction et l\u2019acte d\u00e9finitif.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Les conditions du d\u00e9p\u00f4t sont-elles conformes ?<\/strong><br>Le montant ne peut pas d\u00e9passer 2 % du prix pr\u00e9visionnel et doit \u00eatre vers\u00e9 sur le compte pr\u00e9vu par la loi.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Si une clause reste difficile \u00e0 comprendre, faites-la expliquer avant la signature. Pour un engagement immobilier important, vous pouvez \u00e9galement demander conseil \u00e0 votre notaire.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Que se passe-t-il apr\u00e8s le contrat de r\u00e9servation ?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Apr\u00e8s la r\u00e9servation, le projet avance vers l\u2019acte notari\u00e9 de vente.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Avant cet acte, les autorisations n\u00e9cessaires \u00e0 la construction doivent avoir \u00e9t\u00e9 d\u00e9livr\u00e9es. Le contrat d\u00e9finitif reprend alors les caract\u00e9ristiques pr\u00e9cises de la vente.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Les plans de construction et une notice descriptive doivent notamment \u00eatre annex\u00e9s \u00e0 l\u2019acte. Pour une copropri\u00e9t\u00e9, le r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9 fait \u00e9galement partie des documents requis.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">En VEFA, les paiements sont ensuite effectu\u00e9s progressivement selon l\u2019avancement des travaux.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La r\u00e9servation n\u2019est donc que <strong>la premi\u00e8re \u00e9tape contractuelle<\/strong> d\u2019un achat sur plan. Elle m\u00e9rite pourtant autant d\u2019attention que les \u00e9tapes suivantes.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Pour comparer les logements disponibles avant de vous engager, vous pouvez \u00e9galement consulter les programmes immobiliers neufs actuellement propos\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><a href=\"https:\/\/www.athome.lu\/vente\/projet-neuf\/programme-neuf\">Voir les programmes immobiliers neufs<\/a><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Questions fr\u00e9quentes sur le contrat de r\u00e9servation<\/h2>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Le contrat de r\u00e9servation est-il obligatoire pour acheter en VEFA ?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Non. La loi pr\u00e9voit qu\u2019une vente d\u2019immeuble \u00e0 construire <strong>peut<\/strong> \u00eatre pr\u00e9c\u00e9d\u00e9e d\u2019un contrat de r\u00e9servation. En revanche, lorsque les parties souhaitent formaliser la r\u00e9servation du bien avant l\u2019acte de vente, le Code civil pr\u00e9voit ce contrat sp\u00e9cifique. Toute autre convention ayant pour objet la r\u00e9servation de l\u2019immeuble est nulle.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Peut-on signer un contrat de r\u00e9servation avant l\u2019autorisation de construire ?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le contrat de r\u00e9servation peut intervenir avant l\u2019acte d\u00e9finitif. En revanche, le contrat de vente d\u2019un immeuble \u00e0 construire ne peut \u00eatre conclu qu\u2019une fois les autorisations n\u00e9cessaires d\u00e9livr\u00e9es. Avant de r\u00e9server, renseignez-vous donc sur l\u2019avancement administratif du projet et sur le calendrier pr\u00e9vu.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Que se passe-t-il si le prix augmente de moins de 5 % ?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le d\u00e9passement de <strong>plus de 5 %<\/strong> fait partie des cas express\u00e9ment cit\u00e9s par la loi pour obtenir la restitution du d\u00e9p\u00f4t. Une hausse inf\u00e9rieure \u00e0 ce seuil ne donne donc pas automatiquement droit au remboursement pour ce seul motif. L\u2019ULC recommande d\u2019examiner pr\u00e9cis\u00e9ment les clauses du contrat et les autres modifications \u00e9ventuelles du projet.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Le d\u00e9p\u00f4t de garantie peut-il \u00eatre vers\u00e9 directement au promoteur ?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le Code civil pr\u00e9voit que le d\u00e9p\u00f4t soit vers\u00e9 sur <strong>un compte sp\u00e9cial ouvert au nom du r\u00e9servataire<\/strong>. Les fonds restent indisponibles jusqu\u2019\u00e0 la conclusion du contrat de vente. V\u00e9rifiez donc les coordonn\u00e9es du compte et les modalit\u00e9s de versement avant d\u2019effectuer un paiement.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Le contrat de r\u00e9servation permet de r\u00e9server un logement \u00e0 construire avant la signature de l\u2019acte notari\u00e9. 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