{"id":9401,"date":"2017-04-18T08:51:17","date_gmt":"2017-04-18T07:51:17","guid":{"rendered":"https:\/\/www.athome.lu\/blog\/?p=9401"},"modified":"2022-06-14T15:08:00","modified_gmt":"2022-06-14T13:08:00","slug":"les-clauses-du-compromis-de-vente","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.athome.lu\/blog\/vendre\/les-clauses-du-compromis-de-vente\/","title":{"rendered":"Les clauses du compromis de vente"},"content":{"rendered":"\n<p>Le compromis de vente est un document permettant de sceller une vente immobili\u00e8re. Au Luxembourg, ce document vaut vente : il ne s'agit pas d'un simple engagement qui peut \u00eatre d\u00e9nonc\u00e9. La r\u00e9glementation indique clairement qu'un accord de vente vaut vente. Le compromis est donc \u00e0 prendre tr\u00e8s au s\u00e9rieux.<\/p>\n\n\n\n<p><span style=\"color: #000000;\">Afin de garantir une s\u00e9curit\u00e9 juridique optimale pour les deux parties signataires, le compromis devrait contenir un certain nombre de clauses.<\/span><\/p>\n\n\n\n<p><span style=\"color: #000000;\">Voici les 8 principales clauses d'un compromis de vente au Luxembourg&nbsp;:<\/span><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li><span style=\"color: #000000;\">les qualit\u00e9s des deux parties signataires (noms, pr\u00e9noms et adresses) ;<\/span><\/li><li><span style=\"color: #000000;\">une description de l\u2019immeuble (situation, r\u00e9f\u00e9rences cadastrales, contenance, etc) ;<\/span><\/li><li><span style=\"color: #000000;\">l\u2019existence d\u2019\u00e9ventuelles servitudes ;<\/span><\/li><li><span style=\"color: #000000;\">le prix de vente et les modalit\u00e9s de son paiement ;<\/span><\/li><li><span style=\"color: #000000;\">le nom du notaire qui recevra l\u2019acte notari\u00e9 et la date de signature de l\u2019acte notari\u00e9 ;<\/span><\/li><li><span style=\"color: #000000;\">la date pr\u00e9vue pour l\u2019entr\u00e9e en jouissance (date de la remise des cl\u00e9s) ;<\/span><\/li><li><span style=\"color: #000000;\">une clause suspensive de l\u2019obtention d\u2019un pr\u00eat bancaire ;<\/span><\/li><li><span style=\"color: #000000;\">une clause p\u00e9nale pr\u00e9voyant une indemnit\u00e9 en cas de r\u00e9solution sans motif du compromis par l\u2019une des parties.<\/span><\/li><\/ul>\n\n\n\n<p><span style=\"color: #000000;\">Les deux derni\u00e8res clauses m\u00e9ritent de s\u2019attarder sur leur d\u00e9finition, contenu et cons\u00e9quences.<\/span><\/p>\n\n\n<div class=\"wp-block-image\">\n<figure class=\"aligncenter\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1280\" height=\"720\" src=\"https:\/\/www.athome.lu\/blog\/blog\/wp-content\/uploads\/2017\/04\/compromis2017.jpg\" alt=\"Compromis de vente\" class=\"wp-image-9405\" srcset=\"https:\/\/www.athome.lu\/blog\/wp-content\/uploads\/2017\/04\/compromis2017.jpg 1280w, https:\/\/www.athome.lu\/blog\/wp-content\/uploads\/2017\/04\/compromis2017-300x169.jpg 300w, https:\/\/www.athome.lu\/blog\/wp-content\/uploads\/2017\/04\/compromis2017-1024x576.jpg 1024w, https:\/\/www.athome.lu\/blog\/wp-content\/uploads\/2017\/04\/compromis2017-768x432.jpg 768w, https:\/\/www.athome.lu\/blog\/wp-content\/uploads\/2017\/04\/compromis2017-18x10.jpg 18w\" sizes=\"auto, (max-width: 1280px) 100vw, 1280px\" \/><\/figure>\n<\/div>\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span style=\"color: #000000;\"><strong>Compromis de vente : la clause p\u00e9nale<\/strong><\/span><\/h2>\n\n\n\n<p><span style=\"color: #000000;\">Les compromis de vente comportent souvent une telle clause dont le principe est pr\u00e9vu par le Code civil.<\/span><\/p>\n\n\n\n<p><span style=\"color: #000000;\">Une clause p\u00e9nale consiste en une \u00e9valuation conventionnelle et forfaitaire des dommages et int\u00e9r\u00eats contractuels qui pourraient \u00eatre dus au cr\u00e9ancier d\u2019une obligation, en cas d\u2019inex\u00e9cution de cette obligation.<\/span><\/p>\n\n\n\n<p><span style=\"color: #000000;\">Elle a pour but d\u2019\u00e9viter les difficult\u00e9s d\u2019\u00e9valuation du dommage subi par le cr\u00e9ancier, en fixant une somme d\u2019argent forfaitaire, ce qui supprime en principe toute discussion entre parties sur la r\u00e9alit\u00e9 et l\u2019importance du dommage. En principe cette somme ne pourra pas \u00eatre modifi\u00e9e par un tribunal, sauf si elle \u00e9tait manifestement excessive.<\/span><\/p>\n\n\n\n<p><span style=\"color: #000000;\">En g\u00e9n\u00e9ral, les parties pr\u00e9voient que la partie d\u00e9faillante devra verser \u00e0 l\u2019autre partie une indemnit\u00e9 \u00e9quivalente \u00e0 10% du prix de vente. Cette clause pourra \u00eatre invoqu\u00e9e \u00e0 chaque fois qu\u2019une partie r\u00e9silie unilat\u00e9ralement le compromis de vente.<\/span><\/p>\n\n\n\n<p><span style=\"color: #000000;\">Cette clause ne recevra par contre pas application si l\u2019une des parties peut valablement faire valoir la non r\u00e9alisation d\u2019une clause suspensive pr\u00e9vue dans le compromise de vente.<\/span><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span style=\"color: #000000;\"><strong>Compromis de vente: les clauses suspensives<\/strong><\/span><\/h2>\n\n\n\n<p><span style=\"color: #000000;\">- La plupart des acqu\u00e9reurs d\u2019un logement ont recours \u00e0 un <strong>emprunt brancaire<\/strong>.<\/span><\/p>\n\n\n\n<p><span style=\"color: #000000;\">Il est donc essentiel de pr\u00e9voir que le compromis de vente comporte une condition suspensive de l\u2019obtention d\u2019un pr\u00eat bancaire.<\/span><\/p>\n\n\n\n<p><span style=\"color: #000000;\">La condition suspensive est celle dont la cr\u00e9ation d\u2019un rapport de droit d\u00e9pend&nbsp;: tant que la condition n\u2019est pas remplie, l\u2019obligation n\u2019existe pas encore et est suspendue. En cas de d\u00e9faillance de la condition, le droit ne prend pas naissance et le contrat ne produit pas effet.<\/span><\/p>\n\n\n\n<p><span style=\"color: #000000;\">Si le compromis de vente comporte une telle clause suspensive pr\u00e9voyant en g\u00e9n\u00e9ral un d\u00e9lai&nbsp;par dans lequel l\u2019acqu\u00e9reur s\u2019engage \u00e0 faire parvenir la r\u00e9ponse de la banque au vendeur et si la banque n\u2019accorde pas le pr\u00eat \u00e0 la partie acqu\u00e9reuse, le compromis de vente ne produira pas ses effets. Ainsi, les parties seront lib\u00e9r\u00e9es de tout engagement, sans que la partie acqu\u00e9reuse ne soit oblig\u00e9e de verser une quelconque indemnit\u00e9 \u00e0 l\u2019autre partie.<\/span><\/p>\n\n\n\n<p><span style=\"color: #000000;\">Si les parties au contrat omettent de pr\u00e9voir une telle clause et que la banque refuse d\u2019accorder l\u2019emprunt, l\u2019acqu\u00e9reur sera en principe oblig\u00e9 de verser le montant de la clause p\u00e9nale \u00e0 la partie venderesse car il aura unilat\u00e9ralement r\u00e9sili\u00e9 le compromis de vente.<\/span><\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\"><p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #000000;\">Il est essentiel de pr\u00e9voir une condition suspensive de l\u2019obtention d\u2019un pr\u00eat bancaire dans le compromis de vente.<\/span><\/p><\/blockquote>\n\n\n\n<p><span style=\"color: #000000;\">Si l\u2019une des parties se retire de la vente, c\u2019est-\u00e0-dire r\u00e9silie de mani\u00e8re unilat\u00e9rale le compromis, sans pouvoir pr\u00e9tendre au non accomplissement d\u2019une clause suspensive, et qu\u2019une clause p\u00e9nale \u00e9tait pr\u00e9vue au contrat, elle devra verser le montant de la clause p\u00e9nale pr\u00e9vue \u00e0 l\u2019autre partie.<\/span><\/p>\n\n\n\n<p><span style=\"color: #000000;\">Il a \u00e9t\u00e9 jug\u00e9 que l\u2019\u00e9coulement du d\u00e9lai dans lequel l\u2019\u00e9v\u00e9nement devait arriver, c\u2019est-\u00e0-dire dans lequel la r\u00e9ponse de l\u2019organisme bancaire devait \u00eatre obtenue, n\u2019entraine pas la caducit\u00e9 du compromis de vente qui peut d\u00e8s lors sortir tous ses effets (Cour d\u2019appel \u2013 4<sup>e<\/sup> chambre, 14 mars 2012).<\/span><\/p>\n\n\n\n<p><span style=\"color: #000000;\">- De la m\u00eame mani\u00e8re et suivant les m\u00eames principes juridiques, un compromis de vente peut parfois \u00eatre conclu sous la condition suspensive de l\u2019obtention d\u2019une <strong>autorisation de construire<\/strong>&nbsp;(p. ex. pour l\u2019acquisition d\u2019un terrain sous condition suspensive de l\u2019obtention de l\u2019autorisation de b\u00e2tir un projet r\u00e9sidentiel sur la parcelle de terrain acquise).<\/span><\/p>\n\n\n<section id=\"section-3-14695\" class=\" ct-section\" ><div class=\"ct-section-inner-wrap\"><div id=\"div_block-4-14695\" class=\"ct-div-block\" ><div id=\"new_columns-7-14695\" class=\"ct-new-columns\" ><div id=\"div_block-8-14695\" class=\"ct-div-block\" ><div id=\"div_block-14-14695\" class=\"ct-div-block\" ><\/div><\/div><div id=\"div_block-9-14695\" class=\"ct-div-block\" ><h1 id=\"headline-11-14695\" class=\"ct-headline\">Quels sont les prix de l'immobilier en ce moment ?<\/h1><div id=\"text_block-12-14695\" class=\"ct-text-block\" >Les prix ralentissent. 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Si ce dernier d\u00e9sire mettre un terme au contrat de bail, il devra respecter les dispositions l\u00e9gales en la mati\u00e8re.<\/span><\/p>\n\n\n\n<p><span style=\"color: #000000;\">A noter que&nbsp;:<\/span><\/p>\n\n\n\n<p><span style=\"color: #000000;\">- le compromis de vente devra \u00eatre r\u00e9dig\u00e9 en autant d\u2019exemplaires originaux qu\u2019il y a de parties au contrat, soit en principe <strong>en deux originaux<\/strong>&nbsp;(un pour chaque partie).<\/span><\/p>\n\n\n\n<p><span style=\"color: #000000;\">- En principe, les compromis de vente portant sur un immeuble <strong>doivent \u00eatre enregistr\u00e9s<\/strong>&nbsp;aupr\u00e8s de l'<a style=\"color: #000000;\" href=\"http:\/\/www.aed.public.lu\/functions\/contact\/bureaux_enregistrement.html\">Administration de l\u2019enregistrement et des domaines<\/a>.<\/span><\/p>\n\n\n\n<p><span style=\"color: #000000;\">En pratique, de nombreux compromis de vente ne sont pas enregistr\u00e9s. Le d\u00e9faut d\u2019enregistrement du compromis n\u2019affecte pas sa validit\u00e9 entre parties, mais le rend inopposable aux tiers au contrat (personnes qui ne sont pas parties \u00e0 ce contrat).<\/span><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span style=\"color: #000000;\"><strong>L\u2019acte notari\u00e9<\/strong><\/span><\/h2>\n\n\n\n<p><span style=\"color: #000000;\">L\u2019acte notari\u00e9, par opposition \u00e0 l\u2019acte sous seing priv\u00e9, est un acte re\u00e7u (et souvent dress\u00e9) par un officier public comp\u00e9tent, selon un certain nombre de formalit\u00e9s requises par la loi.<\/span><\/p>\n\n\n\n<p><span style=\"color: #000000;\">Dans certains cas la loi oblige les parties \u00e0 un contrat \u00e0 le faire dresser par acte notari\u00e9 authentique afin qu\u2019il soit valable.<\/span><br><span style=\"color: #000000;\"> C\u2019est le cas des ventes immobili\u00e8res pour lesquelles l\u2019acte notari\u00e9 obligatoire ne constitue en principe qu\u2019une pure formalit\u00e9, la vente \u00e9tant d\u00e9j\u00e0 parfaite au moment de la signature du compromis de vente<\/span><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span style=\"color: #000000;\"><strong>Le r\u00f4le de l\u2019agent immobilier<\/strong><\/span><\/h2>\n\n\n\n<p><span style=\"color: #000000;\">La mission de l\u2019agent immobilier consiste \u00e0 effectuer les d\u00e9marches en vue de rapprocher les parties venderesse et acqu\u00e9reuse et se charger des n\u00e9gociations.<\/span><\/p>\n\n\n\n<p><span style=\"color: #000000;\">Il est souvent \u00e9galement en charge de r\u00e9diger le compromis de vente qui sera sign\u00e9 par le vendeur et l\u2019acqu\u00e9reur ou par l\u2019agent immobilier au nom et pour compte du vendeur.<\/span><\/p>\n\n\n\n<p><span style=\"color: #000000;\">Ma\u00eetre Claudia THIRION<\/span><br><span style=\"color: #000000;\"> Avocat \u00e0 la Cour<\/span><br><span style=\"color: #000000;\"> Etude THIRION<\/span><br><span style=\"color: #000000;\"> Tel : 20.60.03.05<\/span><br><span style=\"color: #000000;\"> Email : claudia.thirion@thirion-avocat.lu<\/span><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Le compromis de vente est un document permettant de sceller une vente immobili\u00e8re. 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