Doppelhaushälfte 3 Schlafzimmer in Esch-sur-Alzette

# Einfamilienhaus mit großem Garten und Erweiterungspotenzial in ruhiger Lage von Esch-sur-Alzette **Wohnfläche: 96,92 m² | Grundstück: 4,05 Ar | 2 Garagenstellplätze | Baujahr ca. 1950** Mansfeld Immobilière präsentiert Ihnen dieses charmante Einfamilienhaus in einer besonders ruhigen und naturnahen Wohnlage von Esch-sur-Alzette. Das um 1950 errichtete Haus befindet sich auf einem großzügigen Grundstück von 4,05 Ar und bietet eine Wohnfläche von rund 97 m², ergänzt durch Keller- und Garagenflächen sowie einen weitläufigen Garten. Die Immobilie überzeugt insbesondere durch ihre solide Massivbauweise, den großen rückwärtigen Garten und das interessante Entwicklungspotenzial. Die seitlich neben dem Gebäude vorhandenen Freiflächen eröffnen zusätzliche Gestaltungsmöglichkeiten. Das Haus eignet sich sowohl für Familien, die ein Eigenheim nach ihren Vorstellungen modernisieren möchten, als auch für Käufer, die eine Immobilie mit langfristigem Erweiterungspotenzial suchen. ## Lage und Umgebung Die Immobilie liegt in der Cité Franz Leesberg, einer angenehm ruhigen Wohnstraße in Esch-sur-Alzette. Das Wohnumfeld ist von Grünflächen und Natur geprägt und bietet eine attraktive Kombination aus Erholung und städtischer Infrastruktur. Geschäfte, Supermärkte, Schulen, Restaurants, medizinische Einrichtungen und öffentliche Verkehrsmittel befinden sich im Stadtgebiet und sind gut erreichbar. **Drei besondere Standortvorteile:** 1. **Esch-Belval – rund 5 km entfernt:** Der moderne Universitäts-, Forschungs- und Wirtschaftsstandort beherbergt unter anderem die Universität Luxemburg, Forschungszentren, das Einkaufszentrum Belval Plaza, Restaurants und die bekannte Veranstaltungshalle Rockhal. 2. **Luxemburg-Stadt – rund 20 km entfernt:** Die Hauptstadt mit ihren zahlreichen Arbeitsplätzen, internationalen Institutionen und Dienstleistungsangeboten ist über das regionale Straßen- und öffentliche Verkehrsnetz erreichbar. 3. **Natur, Kultur und Lebensqualität:** Esch-sur-Alzette ist die zweitgrößte Stadt Luxemburgs und war 2022 Europäische Kulturhauptstadt. Die Stadt bietet ein vielfältiges Kultur- und Freizeitangebot, Einkaufsstraßen sowie attraktive Naherholungsgebiete wie den Gaalgebierg. Hier profitieren Sie von einer ruhigen Wohnlage, ohne auf die Vorteile eines lebendigen Stadtzentrums verzichten zu müssen. ## Raumaufteilung und Wohnflächen Die Wohnfläche von insgesamt **96,92 m²** verteilt sich gemäß Aufmaß wie folgt: ### Erdgeschoss – 52,45 m² - Küche mit Essbereich: 17,67 m² - Wohnzimmer: 15,52 m² - Zweiter Wohnbereich / Schlafzimmer : 11,88 m² - Flur: 7,65 m² ### Obergeschoss – 44,47 m² - Schlafzimmer 1: 18,72 m² - Schlafzimmer 2: 16,19 m² - Büro beziehungsweise zusätzlicher kleiner Raum: 7,63 m² - Flur: 1,93 m² **Gesamte Wohnfläche: 96,92 m²** Die zusätzlichen Kellerflächen und die Garagen bieten praktische Abstell-, Nutzungs- und Unterbringungsmöglichkeiten. Diese Flächen sind nicht in der angegebenen Wohnfläche enthalten. ## Grundstück, Garten und Erweiterungspotenzial Ein wesentlicher Vorteil dieser Immobilie ist das 405 m² große Grundstück mit einem großzügigen Garten hinter dem Haus. Der Garten bietet ausreichend Platz für eine Terrasse, Spielbereiche, Gartenmöbel oder eine individuelle landschaftliche Gestaltung. Besonders interessant sind die zusätzlichen seitlichen Freiflächen neben dem bestehenden Wohngebäude. Je nach baurechtlichen Möglichkeiten könnten diese Flächen für einen Anbau, eine Erweiterung der bestehenden Wohnfläche oder eine generationsübergreifende Wohnlösung genutzt werden. Auch die Schaffung einer zusätzlichen, gegebenenfalls vermietbaren Wohneinheit könnte im Rahmen einer Projektplanung untersucht werden. **Wichtig:** Sämtliche Erweiterungs-, Umbau- oder Aufteilungsmöglichkeiten stehen unter dem Vorbehalt der Prüfung des geltenden PAG/PAP, der kommunalen Bauvorschriften sowie der erforderlichen behördlichen Genehmigungen. ## Bauweise und technische Ausstattung Das Gebäude wurde um 1950 in solider, massiver Bauweise errichtet. - **Tragkonstruktion:** Massive Konstruktion mit Stahlbetondecken, einschließlich der Decke über dem Keller. - **Außenmauerwerk:** Vermutlich Naturstein beziehungsweise Bruchstein oder teilweise Bimsbetonsteine. Die genaue Zusammensetzung ist nicht abschließend bestätigt. - **Allgemeine Bausubstanz:** Die tragende Gebäudestruktur macht nach bisheriger Einschätzung einen guten Eindruck. - **Dachkonstruktion:** Ursprünglicher Holzdachstuhl. - **Dacheindeckung:** Schieferähnliche Faserzementplatten, geschätztes Alter rund 20 bis 30 Jahre. Die Dacheindeckung befindet sich optisch in einem guten Erhaltungszustand. - **Dachdämmung:** Nur teilweise und in geringem Umfang vorhanden. Eine energetische Verbesserung ist empfehlenswert. - **Fenster:** Schätzungsweise aus dem Jahr 2002. - **Hauseingangstür:** Schätzungsweise aus dem Jahr 2002, optisch gut erhalten. - **Heizungsanlage:** Buderus-Gasheizung, im Jahr 2008 erneuert, nach bisheriger Einschätzung in gutem Zustand. - **Elektroinstallation:** Einschließlich der Leitungen und des Hauptverteilers schätzungsweise in den 1990er-Jahren erneuert. - **Sanitäranlagen:** Größtenteils ursprünglich und modernisierungsbedürftig. ## Modernisierungsbedarf Das Haus verfügt über eine solide Grundstruktur und bietet eine interessante Grundlage für eine individuelle Modernisierung. Einige Bauteile und technische Einrichtungen entsprechen allerdings nicht mehr den heutigen Anforderungen. Insbesondere sind folgende Maßnahmen zu berücksichtigen: - Modernisierung der Badezimmer und Sanitäranlagen. - Verbesserung der Wärmedämmung, insbesondere im Dachbereich. - Erneuerung der undichten Flachdachabdichtung der Garage. - Berücksichtigung der vorhandenen Feuchtigkeitserscheinungen im Keller. Der Keller sollte ausreichend belüftet und als Neben- beziehungsweise Lagerfläche genutzt werden. Eine Untersuchung der Feuchtigkeitsursachen und gegebenenfalls weiterführende Abdichtungsmaßnahmen sind zu empfehlen. Der Energieausweis liegt vor beziehungsweise kann im Rahmen der Vermarktung eingesehen werden. Die Energiekennwerte sind den entsprechenden Unterlagen zu entnehmen. ## Fazit Dieses Einfamilienhaus vereint eine ruhige, naturnahe Wohnlage mit einem großzügigen Garten, zwei Garagenstellplätzen und einem interessanten Entwicklungspotenzial. Die solide Bauweise und die zusätzlichen Grundstücksflächen eröffnen zahlreiche Möglichkeiten, das Haus nach eigenen Vorstellungen zu modernisieren und gegebenenfalls zu erweitern. Eine attraktive Gelegenheit für Familien, handwerklich interessierte Käufer oder Investoren, die ein Haus mit Charakter und Zukunftsperspektive in Esch-sur-Alzette suchen. **Für weitere Informationen oder zur Vereinbarung eines Besichtigungstermins steht Ihnen Mansfeld Immobilière gerne zur Verfügung.** Alle Angaben beruhen auf den vorliegenden Informationen und sind, insbesondere hinsichtlich Baujahren, Flächen, technischen Eigenschaften und Erweiterungsmöglichkeiten, vorbehaltlich entsprechender Überprüfung zu verstehen.