*** TAG DER OFFENEN TÜR AM SAMSTAG, 25.07.: 11:00?14:00 Uhr *** **Direkter Kontakt: Sylvain Lemoine ? 691 744 110** In Merl sind Immobilien mit einem echten Garten dieser Größe mittlerweile äußerst selten geworden. Hinter der Fassade dieses eleganten Einfamilienhauses verbirgt sich ein Privileg, das der luxemburgische Markt immer seltener bietet: ein 677 m² großes Grundstück, davon fast 360 m² bewaldeter Garten, vollständig nach Westen ausgerichtet, vor neugierigen Blicken geschützt und bis zum späten Nachmittag von Licht durchflutet. Inmitten dieser grünen Oase kann man sich kaum vorstellen, dass man sich nur wenige Minuten vom Stadtzentrum von Luxemburg entfernt befindet. Hier schaffen die Ruhe der benachbarten Gärten, die Obstbäume, die großzügigen Außenbereiche und die fast vollständige Abwesenheit von Gegenübern eine Atmosphäre, wie man sie in der Stadt selten vorfindet. Das Anwesen befindet sich in der Rue de Virton 4, einer der begehrtesten Wohnstraßen von Merl, und profitiert von einer besonders privilegierten Lage. Nur wenige hundert Meter entfernt befinden sich auf der Place Thorn Nahversorgungsgeschäfte, Restaurants, ein Supermarkt, Schulen, öffentliche Verkehrsmittel und alle Dienstleistungen, die Merl heute zu einem der beliebtesten Stadtteile der Hauptstadt machen. Das 1953 erbaute und im Laufe der Jahre sorgfältig gepflegte Haus verfügt über 155 m² Wohnfläche bei einer Gesamtbaufläche von 260 m². Die großzügigen Räume mit einer Deckenhöhe von 2,70 m in den Hauptetagen bieten eine hervorragende Grundlage für die Gestaltung eines nachhaltigen Wohnkonzepts, bei dem der Charme des Bestehenden ganz nach den Wünschen der zukünftigen Eigentümer zur Geltung gebracht werden kann. Im ersten Stock befindet sich ein angenehmer Wohnbereich von 44 m², bestehend aus einem Wohnzimmer, einem Esszimmer und einer halboffenen Küche. Von dieser Etage führt eine Treppe direkt auf die 60 m² große Terrasse und in den Garten, wodurch ein natürlicher Übergang zwischen den Wohnräumen und den Außenbereichen entsteht. In den oberen Etagen befinden sich derzeit vier Schlafzimmer sowie ein Arbeitszimmer, während das sehr geräumige Badezimmer besonders interessante Gestaltungsmöglichkeiten bietet. Seine Aufteilung lässt insbesondere ? vorbehaltlich der gewünschten Umgestaltungen ? die Schaffung eines zusätzlichen Schlafzimmers oder die Einrichtung von zwei separaten Duschbädern zu. Auch das Erdgeschoss stellt einen echten Vorteil dar. Dieser 25 m² große, eigenständige Bereich, der früher als in das Haus integriertes Geschäft diente, kann je nach den Bedürfnissen der zukünftigen Bewohner als Praxis für Freiberufler, als separates Büro, als Fitnessraum, als Gästezimmer oder wieder als Garage genutzt werden. Im Außenbereich bieten nur wenige Immobilien in Luxemburg eine derart großzügige Parkmöglichkeit: Vor dem Haus können vier Fahrzeuge geparkt werden, während eine geräumige, geschlossene Garage von fast 39 m² Platz für zwei weitere Fahrzeuge bietet. Mit einer Tiefe von zehn Metern verfügt sie zudem über reichlich Stauraum. Über seine derzeitigen Vorzüge hinaus besticht diese Immobilie auch durch ihr Entwicklungspotenzial. Die an mehreren Nachbarhäusern vorgenommenen Anbauten zeugen von den Möglichkeiten, die dieses Gebiet bietet ? vorbehaltlich der Erteilung der behördlichen Genehmigungen. Das Grundstück, auf dem sich früher ein Schwimmbad befand, lässt zudem die Schaffung eines neuen Badebereichs in Betracht ziehen. Das Haus profitiert zudem von zahlreichen bereits durchgeführten technischen Modernisierungen (Fassade, Dach, Heizkessel, Elektrik), sodass zukünftige Umbauprojekte gelassen in Angriff genommen werden können. Es setzt sich wie folgt zusammen: Erdgeschoss: Eingangsbereich Ehemaliger Geschäftsraum von 25 m² (Büro, Freiberuf, Fitnessraum, Schlafzimmer oder Garage) Waschküche Heizungsraum 1. Stock: Wohnzimmer Esszimmer Halboffene Küche Separates WC Direkter Zugang zur Terrasse und zum Garten 2. Etage: Schlafzimmer mit 13,5 m² Schlafzimmer mit 15,5 m² Großes Badezimmer mit Badewanne, Dusche und WC 3. Etage: Schlafzimmer mit 14 m² Schlafzimmer mit 10 m² Arbeitszimmer Zusätzlich: Ein XXL-Außenparkplatz für bis zu 4 Autos und eine große, geschlossene Garage (für 2 Autos) mit 39 m² Ausstattung und technische Daten: Grundstück von 6 Ar 77 Centiare Baumbestandener Garten von 360 m² 60 m² große, nach Westen ausgerichtete Terrasse Westausrichtung Kaum Einblicke von außen Deckenhöhe von 2,70 m Doppelverglasung Manuelle und elektrische Rollläden Buderus-Gas-Brennwertkessel (2023) Dach 2021 erneuert Fassade 2015 renoviert Elektrische Anlage 2019 erneuert Wasserenthärter Eingangstür mit biometrischem Schloss Das Viertel ist in wenigen Gehminuten erreichbar: Place Thorn mit zahlreichen Geschäften Supermarkt Cactus Merl Cocottes Brasserie des Jardins Parc de Merl Schulen und Kindertagesstätten Ärzte, Apotheken und Dienstleistungen in der Nähe Bushaltestellen in Richtung Stadtzentrum, Bahnhof und Kirchberg Schnelle Anbindung an die wichtigsten Autobahnverbindungen