Eine Immobilie in Luxemburg verkaufen: Schritte, Unterlagen und Tipps

Um eine Immobilie in Luxemburg zu verkaufen, sollten Sie zunächst den Preis schätzen und die erforderlichen Unterlagen zusammenstellen. Anschließend erstellen Sie eine ausführliche Anzeige und vereinbaren Besichtigungstermine. Nachdem Sie die Angebote geprüft haben, können Sie schließlich den Vorvertrag unterzeichnen und die Transaktion vor einem Notar abschließen.

Welche Schritte sind beim Verkauf einer Immobilie in Luxemburg zu beachten?

Ein Immobilienverkauf umfasst in der Regel acht Schritte: Preisermittlung, Vorbereitung der Unterlagen, Aufwertung der Immobilie, Veröffentlichung der Anzeige, Besichtigungen, Verhandlungen, Vorvertrag und notarielle Urkunde.

Hier ist der voraussichtliche Ablauf:

1. Den Preis der Immobilie schätzen.
2. Die erforderlichen Unterlagen zusammenstellen.
3. Die Wohnung vorbereiten und die Anzeige aufgeben.
4. Entscheiden Sie sich, ob Sie die Immobilie auf eigene Faust oder über eine Agentur verkaufen möchten.
5. Besichtigungen organisieren.
6. Die eingegangenen Angebote prüfen.
7. Den Vorvertrag unterzeichnen.
8. Den Verkauf beim Notar abschließen.

1. Wie können Sie den Verkaufspreis Ihrer Immobilie einschätzen?

Der Verkaufspreis muss die Lage, die Wohnfläche, den Zustand der Immobilie, ihre Energieeffizienz, ihre Ausstattung sowie die jüngsten Transaktionen in der Gegend widerspiegeln.

Vergleichen Sie zunächst Ihre Immobilie mit ähnlichen Objekten. Für Wohnungen veröffentlicht das „Observatoire de l’Habitat“ eine offizielle Karte der Verkaufspreise nach Gemeinden, die auf der Grundlage notarieller Urkunden erstellt wird. Diese Daten dienen jedoch lediglich als Anhaltspunkt und ersetzen keine individuelle Wertermittlung.

Sie können auch die’Immobilienbewertungstool von atHome um eine erste Preisspanne zu erhalten. Eine von einem Fachmann durchgeführte Schätzung ermöglicht es anschließend, die spezifischen Merkmale der Immobilie und ihrer Umgebung zu berücksichtigen.

Warum ist ein realistischer Preis wichtig?

Ein angemessener Preis erleichtert die Kontaktaufnahme mit Käufern, deren Budget tatsächlich zum Objekt passt.

Eine zu hohe Schätzung kann hingegen den Verkauf in die Länge ziehen und zu vermehrten Verhandlungen führen. Umgekehrt besteht bei einem zu niedrigen Preis die Gefahr, dass der erzielbare Betrag unnötig geschmälert wird.

2. Welche Unterlagen müssen vor dem Verkauf vorbereitet werden?

Stellen Sie vor dem Verkauf alle Unterlagen zusammen, die zur Identifizierung der Immobilie, zur Darstellung ihres Zustands und zur Absicherung der Transaktion erforderlich sind.

Je nach Art der Unterkunft kann das Dossier insbesondere Folgendes enthalten:

• Ihre Eigentumsurkunde; ;
• ein Auszug oder ein Katasterplan; ;
• der Energieausweis; ;
• die verfügbaren Pläne; ;
• alle Genehmigungen im Zusammenhang mit den durchgeführten Umbauten; ;
• Rechnungen und Garantien für kürzlich durchgeführte Arbeiten; ;
• die Einzelheiten zu den im Verkauf enthaltenen Ausstattungsgegenständen.

Außerdem sind beim Verkauf einer Wohnung zusätzliche Informationen zur Eigentümergemeinschaft erforderlich: Hausordnung, Nebenkosten, beschlossene oder geplante Arbeiten, verfügbare Sitzungsprotokolle und der Stand des Instandhaltungsfonds.

Ist der Energieausweis für den Verkauf vorgeschrieben?

Ja. Bei einem Eigentümerwechsel einer bestehenden Wohnung ist ein gültiger Energieausweis vorgeschrieben, sofern die Vorschriften keine Ausnahmen vorsehen.

In der Praxis hat der CPE eine Gültigkeitsdauer von zehn Jahren. Der interessierte Käufer muss Einsicht in das Dokument nehmen können, und das Original muss dem neuen Eigentümer ausgehändigt werden. Außerdem müssen in der Anzeige die Energie- und Wärmedämmungsklassen angegeben sein.

3. Sollten vor dem Verkauf Renovierungsarbeiten durchgeführt werden?

Renovierungsarbeiten sind für den Verkauf nicht immer notwendig, aber die Immobilie muss sauber, gepflegt und ansprechend präsentiert sein.

Beginnen Sie mit einfachen Maßnahmen, die den ersten Eindruck sofort verbessern:

• kleine sichtbare Mängel beheben; ;
• defekte Glühbirnen austauschen; ;
• Oberflächen und Fenster reinigen; ;
• die Räume entrümpeln; ;
• die Außenbereiche aufräumen; ;
• Vor den Besichtigungen lüften.

Eine umfangreiche Renovierung ist hingegen nur dann sinnvoll, wenn sich die Kosten dadurch tatsächlich durch eine Wertsteigerung der Immobilie amortisieren lassen. Bevor Sie mit den Arbeiten beginnen, lassen Sie sich einen Schätzwert der Immobilie mit und ohne Renovierung erstellen.

Wie bereitet man die Wohnung auf Fotoshootings und Besichtigungen vor?

Räumen Sie zunächst die Räume auf, um die Raumweite besser zur Geltung zu bringen. Öffnen Sie anschließend die Vorhänge und achten Sie auf eine helle und aufgeräumte Präsentation.

Bereiten Sie parallel dazu klare Antworten zu den durchgeführten Arbeiten und eventuellen bekannten Mängeln vor. Es ist besser, eine Situation zu erklären, als zu versuchen, sie zu verschleiern.

4. Ist es besser, selbst zu verkaufen oder über eine Immobilienagentur?

Beide Optionen sind möglich. Einerseits ermöglicht der Direktverkauf, die Kontrolle über jeden Schritt zu behalten. Andererseits kann eine Agentur einen Großteil der Formalitäten und der Kommunikation mit den Käufern übernehmen.

Die Entscheidung hängt also von der verfügbaren Zeit, Ihren Marktkenntnissen und dem gewünschten Umfang der Unterstützung ab.

Was muss man beachten, wenn man auf eigene Faust verkauft?

Wenn Sie direkt verkaufen, übernehmen Sie folgende Aufgaben:

• die Preisabschätzung; ;
• die Erstellung und Veröffentlichung der Anzeige; ;
• Auskunftsersuchen; ;
• die Organisation der Besichtigungen; ;
• die Verhandlung; ;
• die Vorbereitung der Unterlagen; ;
• die Abstimmung mit dem Notar.

Im Gegenzug behalten Sie die Kontrolle über den Prozess, müssen jedoch verfügbar sein und sich mit den administrativen Abläufen auskennen. Um die Sichtbarkeit zu erhöhen, können Sie Ihre Immobilie auf atHome inserieren und die eingehenden Anfragen direkt bearbeiten.

Was übernimmt eine Immobilienagentur?

Eine Agentur kann Sie bei der Wertermittlung, der Präsentation der Immobilie, der Veröffentlichung der Anzeige, der Auswahl der Interessenten, den Besichtigungen, den Verhandlungen und der Vorbereitung des Verkaufs unterstützen.

Bevor Sie einen Auftrag unterzeichnen, sollten Sie dessen Laufzeit, den exklusiven oder nicht-exklusiven Charakter, die darin enthaltenen Leistungen und die Höhe der Provision prüfen. In Luxemburg muss ein Immobilienmakler über eine Niederlassungsgenehmigung verfügen, um seinen Beruf ausüben zu können.

Guichet.lu gibt an, dass eine Gebühr, die in der Regel 3 % des Verkaufspreises zuzüglich Mehrwertsteuer, wird von der Partei getragen, die die Agentur beauftragt hat, in der Regel vom Verkäufer. Der entsprechende Betrag muss jedoch in dem mit der Agentur unterzeichneten Auftrag überprüft werden.

Sie können auch die Unterstützung durch eine Agentur in Anspruch nehmen von atHome.

5. Wie verfasst man eine wirkungsvolle Immobilienanzeige?

Eine gute Anzeige liefert sofort die notwendigen Informationen, um sich ein Bild von der Immobilie zu machen und zu entscheiden, ob man einen Besichtigungstermin vereinbaren möchte.

Machen Sie zunächst Folgendes deutlich:

• die Gemeinde und das Stadtviertel; ;
• die Art der Immobilie; ;
• die Wohnfläche; ;
• die Anzahl der Zimmer; ;
• die Außenbereiche; ;
• einschließlich der Anhänge; ;
• die Etage und das eventuelle Vorhandensein eines Aufzugs; ;
• die wichtigsten Ausrüstungsgegenstände; ;
• der Zustand der Wohnung; ;
• die Klassen des Energieausweises; ;
• der geforderte Preis.

Verwenden Sie scharfe und helle Fotos, die jeden Raum in einer logischen Reihenfolge zeigen. Vermeiden Sie vage Beschreibungen und Superlative. Die konkreten Merkmale der Immobilie helfen dem Käufer besser dabei, sich ein Bild davon zu machen.

6. Wie lassen sich Besichtigungen erfolgreich gestalten und Angebote prüfen?

Bei einer erfolgreichen Besichtigung kann der Käufer die Angaben aus der Anzeige überprüfen und genaue Auskünfte über die Immobilie erhalten.

Bereiten Sie dazu bitte folgende Informationen vor:

• die bereits durchgeführten Arbeiten; ;
• der Energieverbrauch; ;
• die Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft; ;
• die im Lieferumfang enthaltene Ausstattung; ;
• die im Gebäude geplanten Arbeiten; ;
• die Verfügbarkeit der Immobilie; ;
• etwaige Dienstbarkeiten oder bekannte Besonderheiten.

Nach der Besichtigung kann ein Angebot den Preis, den gewünschten Termin für die Schlüsselübergabe oder bestimmte Verkaufsbedingungen betreffen. Achten Sie jedoch nicht nur auf den angebotenen Betrag, sondern berücksichtigen Sie auch den Zeitplan und den Stand der Finanzierung des Käufers.

Schließlich bietet ein mündliches Angebot nicht dieselbe Klarheit wie ein schriftliches Angebot. Bitten Sie darum, dass die wesentlichen Punkte klar formuliert werden, bevor Sie weitermachen.

7. Was muss man vor der Unterzeichnung des Kaufvorvertrags prüfen?

Der Vorvertrag muss die Vertragsparteien benennen, die Immobilie genau beschreiben, den Preis festlegen und die Bedingungen der Transaktion darlegen.

In Luxemburg ist ein vom Verkäufer und vom Käufer unterzeichneter Vorvertrag ein vollwertiger Vertrag. Er entfaltet sofort rechtliche Wirkung. Daher können die Parteien nach der Unterzeichnung grundsätzlich nicht einfach ihre Meinung ändern.

So kann das Dokument insbesondere Folgendes festlegen:

• die Katasterangaben der Immobilie; ;
• der Preis und die Zahlungsbedingungen; ;
• der geplante Termin für die notarielle Urkunde; ;
• das Datum der Schlüsselübergabe; ;
• die im Verkauf enthaltenen Elemente; ;
• etwaige Dienstbarkeiten; ;
• die aufschiebenden Bedingungen; ;
• die Folgen einer Nichteinhaltung der Vereinbarung.

Außerdem wird in der Regel eine aufschiebende Bedingung hinsichtlich der Gewährung eines Darlehens aufgenommen, wenn der Käufer den Kauf finanzieren muss. Im Zweifelsfall sollten Sie den Vorvertrag vor der Unterzeichnung von einem Notar prüfen lassen.

Offizielle Quelle: Guichet.lu – Inhalt und Rechtswirksamkeit des Kaufvorvertrags.

8. Welche Rolle spielt der Notar beim Verkauf?

Der Notar erstellt die notarielle Urkunde, prüft die Rechtslage der Immobilie und erledigt die für die Eigentumsübertragung erforderlichen Formalitäten.

Zunächst prüft er insbesondere die Identität der Parteien, die Rechte des Verkäufers sowie das etwaige Bestehen von Hypotheken, Dienstbarkeiten oder sonstigen Belastungen. Durch die notarielle Urkunde und deren Eintragung wird die Eigentumsübertragung gegenüber Dritten wirksam.

Verkäufer und Käufer können den für die Transaktion zuständigen Notar gemeinsam auswählen. Ist keine gemeinsame Auswahl vorgesehen, wird der Notar in der Regel von der Partei ausgewählt, die die Notarkosten trägt, also üblicherweise vom Käufer.

9. Mit welchen Kosten und Steuern muss der Verkäufer rechnen?

Der Verkäufer muss die Kosten für die Vorbereitung und Abwicklung der Transaktion sowie die mögliche Besteuerung des Veräußerungsgewinns einkalkulieren.

Je nach Fall kann das Budget Folgendes umfassen:

• die Ausstellung oder Verlängerung des CPE; ;
• kleine Reparaturen und die Vorbereitung der Wohnung; ;
• Fotos oder andere Präsentationsdienste; ;
• die Veröffentlichungskosten; ;
• die Provision der Agentur; ;
• etwaige Kosten im Zusammenhang mit der Löschung einer Hypothek; ;
• die gegebenenfalls anfallende Steuer auf Immobiliengewinne.

Bevor Sie Ihr Nettobudget festlegen, lassen Sie sich vom Notar oder von der Direktsteuerverwaltung einen Kostenvoranschlag erstellen.

Ist der Immobiliengewinn steuerpflichtig?

Der Verkauf eines Hauptwohnsitzes kann von der Einkommensteuer befreit sein, wenn die von der Steuerbehörde festgelegten Voraussetzungen erfüllt sind. Der Verkauf muss jedoch gemeldet werden.

Für eine andere Immobilie:

In jedem Fall hängen die Vorschriften von der Situation des Steuerpflichtigen, der Nutzung der Immobilie und dem Datum der Transaktion ab. Informieren Sie sich daher auf der offiziellen Seite zur Meldung eines Immobilienverkaufs und lassen Sie sich von der Steuerbehörde für direkte Steuern oder Ihrem Notar beraten.

Welche Fehler sollte man beim Verkauf einer Immobilie vermeiden?

Die häufigsten Fehler hängen mit einer ungenauen Einschätzung, unvollständigen Unterlagen oder einer zu voreilig unterzeichneten Verpflichtung zusammen.

Um Ihren Verkauf abzusichern:

• Legen Sie den Preis nicht allein anhand des Betrags fest, den Sie benötigen; ;
• Überprüfen Sie vor der Veröffentlichung die Gültigkeit des Energieausweises; ;
• Bereiten Sie die Unterlagen vor, ohne auf das erste Angebot zu warten; ;
• Teilen Sie bekannte Mängel und Arbeiten klar mit; ;
• Prüfen Sie die Finanzierungsmöglichkeiten des Käufers; ;
• Unterzeichnen Sie keinen Vorvertrag, den Sie nicht verstehen; ;
• Berücksichtigen Sie die steuerlichen Auswirkungen, bevor Sie den Nettoverkaufserlös berechnen.

Checkliste für den Verkauf Ihrer Immobilie in Luxemburg

Den Verkauf vorbereiten:

• ✔ die Immobilie schätzen lassen; ;
• ✔ zwischen Direktverkauf und Makler wählen; ;
• ✔ den CPE überprüfen; ;
• ✔ die Unterlagen zusammenstellen; ;
• ✔ die Unterkunft vorbereiten; ;
• ✔ die Fotos machen; ;
• ✔ eine vollständige Anzeige verfassen.

Ein Angebot prüfen, bevor man es annimmt

• ✔ den Preis und die angebotenen Konditionen prüfen; ;
• ✔ Informationen zum Stand der Finanzierung einholen; ;
• ✔ den Zeitplan vereinbaren; ;
• ✔ die Unterlagen an den Notar weiterleiten; ;
• ✔ Den Vorvertrag sorgfältig durchlesen.

Vorbereitung der Unterzeichnung der notariellen Urkunde:

• ✔ die Aufhebung der aufschiebenden Bedingungen bestätigen; ;
• ✔ einen Termin für die Schlüsselübergabe vereinbaren; ;
• ✔ die Zählerstände erfassen; ;
• ✔ den Umzug organisieren; ;
• ✔ die Steuererklärung für den Verkauf im Voraus planen.

Wie unterstützt atHome Sie beim Verkauf?

atHome unterstützt Sie dabei, Ihr Verkaufsprojekt innerhalb eines einzigen Ökosystems vorzubereiten und zu vermarkten.

Sie können:

• Lassen Sie Ihre Immobilie kostenlos schätzen auf atHomeFinance; ;
• Ihre Immobilienanzeige veröffentlichen ;
• Eine Agentur finden, die Sie begleitet.

So wählen Sie die Lösung, die am besten zu Ihrer Verfügbarkeit und dem gewünschten Betreuungsumfang passt.

Häufig gestellte Fragen zum Immobilienverkauf in Luxemburg

Kann man in Luxemburg eine Immobilie ohne Makler verkaufen?

Ja. Ein Eigentümer kann eine ihm gehörende Immobilie direkt verkaufen. In diesem Fall muss er sich um die Wertermittlung, die Anzeige, die Kontaktaufnahme, die Besichtigungen, die Verhandlungen und die Vorbereitung der Unterlagen kümmern. Die Hinzuziehung eines Notars ist jedoch weiterhin erforderlich, um die notarielle Urkunde zu erstellen und die Eigentumsübertragung gegenüber Dritten wirksam zu machen.

Wer zahlt die Provision der Immobilienagentur?

Die Provision wird von der Partei gezahlt, die die Agentur beauftragt hat, in der Regel vom Verkäufer. In der Praxis gibt Guichet.lu an, dass die Provision in der Regel 3 % des Verkaufspreises zuzüglich Mehrwertsteuer beträgt. Der tatsächliche Betrag, die enthaltenen Leistungen und die Zahlungsbedingungen müssen jedoch in dem mit der Agentur unterzeichneten Auftrag genau festgelegt werden.

Kann man nach der Unterzeichnung eines Vorvertrags vom Kauf zurücktreten?

Grundsätzlich nicht. Ein vom Verkäufer und Käufer unterzeichneter Vorvertrag ist verbindlich, sobald die Immobilie und der Preis festgelegt sind. Der Verkauf kann jedoch von im Vertrag vorgesehenen aufschiebenden Bedingungen abhängen, insbesondere von der Sicherung der Finanzierung durch den Käufer. Folglich kann sich eine Partei, die ohne triftigen Grund vom Vertrag zurücktritt, den im Vorvertrag vorgesehenen Konsequenzen aussetzen.

Muss der Verkäufer den Verkauf seines Hauptwohnsitzes melden?

Ja. Der Verkauf einer Immobilie muss bei der Steuerbehörde für direkte Steuern gemeldet werden, auch wenn der Veräußerungsgewinn im Zusammenhang mit dem Hauptwohnsitz steuerfrei ist. Diese Steuerbefreiung hängt jedoch insbesondere von den Nutzungsbedingungen der Wohnung und dem Zeitpunkt des Verkaufs nach einem eventuellen Umzug ab.

Offizielle Quellen

• Guichet.lu – Energieausweis
• Guichet.lu – Kaufvorvertrag
• Guichet.lu – Katasterauszug
• Guichet.lu – Meldung des Verkaufs einer Immobilie
• Verwaltung für direkte Steuern – Verkauf des Hauptwohnsitzes
• Wohnungsbeobachtungsstelle – Verkaufspreise nach Gemeinde
• Notarkammer – Notarielle Urkunden