Der Preisanpassungsindex: ein neuer Indikator in Luxemburg

Zum ersten Mal in Luxemburg misst ein Indikator die Differenz zwischen dem angezeigten Preis und dem tatsächlich gezahlten Preis bei der Unterzeichnung des Vertrags.

Der Preisanpassungsindex vergleicht für ein und dieselbe Immobilie den Preis beim Verkaufsangebot und den Endpreis bei Vertragsabschluss. Ergebnis: im Durchschnitt zahlen Käufer 7,2% weniger als der angezeigte Preis, Das entspricht einer Differenz von etwa 52.000 € pro Immobilie. Nach zwei Jahren des Rückgangs stabilisieren sich die Preise und steigen wieder leicht an. Aber die Verhandlung bleibt deutlich präsent: Zwischen dem geforderten und dem tatsächlich gezahlten Preis besteht weiterhin ein erheblicher Unterschied.

Vierteljährliche Entwicklung

Marktkontext : die Auswirkungen des "Wohnungsbaupakets" auf die Verhandlungen.

Der Tiefpunkt in Q2 2025 (6,4%) fiel mit dem Ende der vorübergehenden Steuermaßnahmen zusammen (Gesetz vom 22. Mai 2024, verlängert bis zum 30. Juni 2025). Um diese Vorteile (Bëllegen Akt, reduzierte Eintragungsgebühren, niedrigere Besteuerung von Kapitalgewinnen) zu sichern, beschleunigte ein Teil der Käufer ihre Entscheidung und stimmte zu, die Transaktion zu einem Preis abzuschließen, der nahe dem angezeigten Preis lag.

Das STATEC berichtet im Übrigen von einer außergewöhnlich hohen Aktivität in diesem Zeitraum, die mit der Vorwegnahme der Fälligkeit zusammenhängt. Ab Q3 2025 steigt der Abstand wieder auf sein übliches Niveau, was einen überwiegend vorübergehenden Effekt bestätigt.

Woher kommt der Abschlag?

Die Gesamtlücke im Zeitraum T1 2025 - T1 2026 besteht aus zwei verschiedenen Phasen:

Häuser werden häufiger gehandelt als Wohnungen.

Mit einer Gesamtdifferenz von 8,3% gegenüber 6,5% bei Wohnungen sind Häuser sowohl von mehr Preisrevisionen als auch von stärkeren Verhandlungen betroffen. Bei einem Haus, das für 1,2 Mio. € angeboten wird, bedeutet dies für den Käufer eine Ersparnis von fast 100.000 €. In Übereinstimmung mit dem STATEC, das einen Rückgang der Transaktionspreise für bestehende Häuser um -1,0% über 12 Monate beobachtet, während die Preise für Wohnungen um 0,2% steigen: Ein Markt, auf dem die offiziellen Preise sinken, ist logischerweise ein Markt mit höheren Verhandlungen.

Trends nach Budget

Mit teuren Gütern wird mehr gehandelt.

Immobilien über 800k€ wiesen einen Gesamtabstand von 8,1% auf und lagen damit mehr als einen Prozentpunkt über den unteren Segmenten. Bei einer Immobilie, die für 1,5 Mio. € angeboten wird, spart der typische Käufer im Durchschnitt 122.000 €.

Trends nach Regionen

Das STATEC stellt fest, dass die Preise stark von der Entfernung zu Luxemburg-Stadt beeinflusst werden. Dieselbe Logik gilt für den Preisanpassungsindex: Je weiter man von der Hauptstadt entfernt ist, desto größer wird die Differenz zwischen dem ausgewiesenen und dem gezahlten Preis.

Der Süden, der aktivste Markt, weist die Preise auf, die der Transaktionsrealität am nächsten kommen.

Zum Schluss

Für den Zeitraum Q1 2025 - Q1 2026 zeigt der Preisanpassungsindex eine Gesamtabweichung von 7,2% zwischen dem angegebenen Preis und dem endgültigen Transaktionspreis. Diese Differenz ist größtenteils auf Verhandlungen zurückzuführen, während die Verkäuferrevision nur etwa ein Drittel ausmacht.

Die höchsten Preisabschläge konzentrieren sich auf Häuser, Randgebiete und Immobilien über 800.000 €, wo die Anpassung zwischen Erwartungen und Transaktionsrealität am stärksten ist.

In der Praxis bietet der Index einen zusätzlichen Anhaltspunkt, um einen Verkaufspreis besser zu kalibrieren, eine Verhandlung zu objektivieren und die Marktdynamik im Zeitverlauf zu verfolgen.

Was das bedeutet: Der Preisanpassungsindex gibt einen Trend an, kein Versprechen. Jede Immobilie ist einzigartig, jede Verhandlung auch.

Die Daten zeigen, dass es fast immer einen Verhandlungsspielraum gibt und dass dieser von der Art der Immobilie, ihrem Standort und ihrer Marktposition abhängt.

In diesem Zusammenhang macht es einen Unterschied, wenn man gut begleitet wird: Mit dem Fachwissen eines Immobilienprofis kann man eine Immobilie besser einschätzen, sich zum richtigen Preis positionieren und unter den besten Bedingungen verhandeln.

Diese Zahlen zu kennen, bedeutet bereits, den Markt besser zu verstehen. Wenn man begleitet wird, kann man seine Chancen auf einen Abschluss zum richtigen Preis maximieren.

Methodik