Expertengespräche: Was man über den Immobilienmarkt im Q1 2026 wissen sollte

Verkaufspreise, die ihre Anpassung fortsetzen, ein Rückgang, der sich bei neuen Wohnungen in einem immer noch schwierigen Umfeld bestätigt, und ein insgesamt stabiler, aber immer noch angespannter Mietmarkt: Das sind die Erkenntnisse des ersten Quartals 2026.

Um diese Entwicklungen zu entschlüsseln, haben wir die Ansichten mehrerer Branchenexperten eingeholt: Pierre Clément (Nexvia), Julien Licheron (LISER/Observatoire de l'Habitat), Joe Schmit (Vevalo) und Maurits van Rijckevorsel (Van Maurits). Verkaufsvolumen, Preisentwicklung, Käuferverhalten ... alles Indikatoren, um die aktuelle Dynamik zu verstehen und die nächsten Marktbewegungen zu antizipieren.

Pierre Clément - Managing Director bei Nexvia

Die Daten von Nexvia zu Transaktionen und Verkaufskompromissen im 1. Quartal 2026 bestätigen die Fortsetzung des soliden Trends im Bestandssegment.

Unsere neuesten Daten von unseren Partnerbanken und aus unserer Agenturtätigkeit lassen darauf schließen, dass der Markt für Altbauimmobilien sein Gleichgewicht wiedergefunden hat und die Preise nun seit zwei Jahren stabilisiert sind.

Die tatsächlichen Verkaufspreise folgen somit den von atHome erhobenen Trends der in Luxemburg inserierten Preise (+1,5% für Altbauwohnungen zwischen dem 1. Quartal 2025 und dem 1. Quartal 2026). Der Verkauf von großen Häusern wird seit dem dritten Quartal 2025 durch das Ende der Halbierung der Registrierungsgebühren beeinträchtigt, was zu einer leichten Korrektur der inserierten Preise führt (-1,4% für alte Häuser zwischen dem ersten Quartal 2025 und dem ersten Quartal 2026).

Ohne eine größere wirtschaftliche Verschlechterung erwarten wir für das gesamte kommende Jahr ein Verkaufsvolumen auf dem Niveau der Jahresdurchschnitte vor der Krise für bestehende Wohnungen und etwas weniger für bestehende Häuser.

Während die Zahl der potenziellen Eigenheimbesitzer groß genug ist, um den Markt für Altbauten zu normalisieren, haben die potenziellen Investoren den Markt verlassen. Und zwar in erster Linie auf dem Neubaumarkt, wo lokale Investoren-Sparer doch so dringend benötigt werden.

Julien Licheron - Wirtschaftswissenschaftler am Liser / Observatorium für Wohnungsbau

Nach den starken Turbulenzen zwischen 2022 und 2024 und den punktuellen Effekten aufgrund der Steueranreize im Jahr 2025 findet die Aktivität zu Beginn des Jahres 2026 zu einem überschaubareren Rhythmus zurück, der sich wieder auf seine Grundlagen konzentriert. Der Altbaumarkt ist der Hauptmotor: Die Aktivität ist hier dynamischer, gestützt durch stabilisierte Finanzierungsbedingungen und Preise, die nicht mehr stark schwanken.

Die Transaktionen nähern sich allmählich dem Vorkrisenniveau an, was ein Zeichen dafür ist, dass das Vertrauen der Käufer zurückkehrt.

Im Gegensatz dazu ist der Markt für Neubauten weiterhin rückläufig. Der starke Rückgang der VEFA-Verkäufe und die Verlangsamung der Baubeginne verdeutlichen eine konjunkturelle Krise der Produktion, die langfristig das strukturelle Angebotsdefizit verschärfen könnte. Diese Dualität zwischen einem widerstandsfähigen Altbaumarkt und einem schwierigen Neubaumarkt bleibt ein markantes Merkmal des aktuellen Zyklus.

Auf der Preisseite ist eine allgemeine Tendenz zur Stabilisierung zu erkennen. Nach einer Periode starker Schwankungen verändern sich die Werte im Jahresvergleich nur wenig.

Auch Verhandlungen zwischen Käufern und Verkäufern werden häufiger geführt, was einen ausgeglicheneren Markt widerspiegelt.

Letztendlich sind die Aussichten eher ermutigend, ohne übertrieben optimistisch zu sein. Da es keinen makroökonomischen Schock gibt, scheint der Markt in eine gesündere Phase einzutreten, mit besserer Übersichtlichkeit, regelmäßigerer Aktivität und kontrollierten Preisen, aber die Spannungen im Wohnungsangebot werden weiterhin dauerhaft belasten.

Joe Schmit - Managing Partner bei Vevalo

Der luxemburgische Immobilienmarkt bewegt sich heute in zwei Geschwindigkeiten. Der Altbaumarkt hält sich, nachdem er bereits Rückgänge absorbiert hat, während der Neubaumarkt, insbesondere der VEFA-Markt, eindeutig an Zugkraft verloren hat.

Die Zahlen von Anfang 2026 bestätigen den Ernst der Lage, und ohne die Käufe durch den Staat würde diese Schwäche in den Statistiken noch deutlicher hervortreten.

VEFA bleibt unter Druck, aber ihre Preise können sich nicht im gleichen Maße anpassen wie die Preise für Altbauten, da die Baukosten aufgrund zahlreicher Faktoren, die außerhalb des Einflussbereichs der Bauträger liegen, weiter steigen: höhere technische Anforderungen, Material-, Energie- und Finanzierungskosten sowie die Komplexität der Vorschriften.

In diesem Zusammenhang ist es vorrangig, das Vertrauen wiederherzustellen. Die Mittelschicht muss wieder Lust und Mittel haben, in Stein zu investieren, um die Produktion von Neubauten zu unterstützen, den Mietwohnungsbestand zu erweitern, die Mieten dauerhaft einzudämmen und auf das Wohnungsdefizit zu reagieren, das sich in den letzten zehn Jahren des starken Bevölkerungswachstums angesammelt hat.

Maurits van Rijckevorsel - CEO bei Van Maurits Immobilière

Krieg im Iran, angespanntes Öl, nervöse Anleihemärkte: Der globale Kontext Anfang 2026 belastet den luxemburgischen Immobilienmarkt schwer, und nichts deutet auf eine schnelle Lösung der Situation hin. Die Kreditzinsen steigen, getrieben von einer Risikoprämie, die die Märkte unabhängig von jeglicher Entscheidung der EZB bereits einpreisen.

Für die Kreditnehmer bedeutet jeder zusätzliche halbe Prozentpunkt Hunderte von Euro an zusätzlichen Monatsraten, was die gerade erst wieder aufgebaute Kaufkraft für Immobilien aushöhlt.

Doch selbst das einst unschlagbare Argument des strukturellen Wohnungsmangels reicht nicht mehr aus, um zu beruhigen: Es ist die Stimmung der Käufer, die den Markt bestimmt, und diese Stimmung zeigt eine deutliche Verlangsamung. Die atHome-Daten belegen dies: Neubauten auf dem Rückzug, Altbauten halten sich kaum, VEFAs sind immer noch strukturell rückläufig. Die optimistische Rhetorik mancher Bauträger kann hier kaum überzeugen: Ohne Sichtbarkeit der Zinssätze und ohne Rückkehr der Investoren werden neue Projekte weiterhin nur zögerlich in Angriff genommen.

Eine geopolitische Beruhigung und eine Lockerung der Kreditvergabe würden jedoch ausreichen, um die Nachfrage zu reaktivieren, die nach wie vor da ist, unsere luxemburgische Demografie ist immer noch solide!

Unsere vollständige Analyse des luxemburgischen Immobilienmarktes im ersten Quartal 2026 finden Sie gleich hier. 👇🏻