Neubauimmobilien in Luxemburg: Der Leitfaden für den Kauf einer Immobilie im Bau (VEFA) im Jahr 2026

Ein Kauf bei Neubauimmobilien in Luxemburg erfolgt häufig im Rahmen eines VEFA-Vertrags, also noch vor Fertigstellung des Bauvorhabens. Im Jahr 2026 ist dieser Markt nach wie vor weniger aktiv als vor der Krise. Allerdings steigen die Verkaufszahlen im Vergleich zum Jahresende 2025 an. Um einen Kauf ohne Sorgen zu tätigen, sollten Sie den Preis, die Finanzierungsmöglichkeiten, die Fördermittel und die im Vertrag vorgesehenen Garantien vergleichen.

Neubauimmobilien in Luxemburg in Zahlen

Der Durchschnittspreis pro Quadratmeter ist im Vergleich zum Vorjahr gesunken. Diese Statistik hängt jedoch stark von den tatsächlich verkauften Wohnungen ab. Der hedonische Index des STATEC berücksichtigt die Auswirkungen der Lage und der Eigenschaften der Immobilien stärker. Dieser weist einen Anstieg von 0,9 % im Jahresvergleich für die im Bau befindlichen Wohnungen.

Quelle: Wohnungsmarktbeobachtungsstelle – Wohnimmobilienmarkt im 1. Quartal 2026

Was versteht man unter einem Immobilienkauf im Rahmen eines VEFA-Vertrags in Luxemburg?

Die VEFA, oder der Verkauf im Bauzustand, ermöglicht es, eine Immobilie bereits vor Fertigstellung zu erwerben.

Der Verkäufer überträgt seine Rechte an dem Grundstück unverzüglich auf den Käufer. Anschließend wird der Käufer im Zuge des Baus Eigentümer des Gebäudes. Auch die Zahlungen richten sich nach dem Baufortschritt.

Der VEFA-Vertrag betrifft daher in der Regel eine Wohnung oder ein Haus, die bzw. das nach Plan gekauft wird. Die Immobilie kann noch nicht gebaut sein oder sich bereits im Bau befinden.

Für diese Art des Kaufs gelten bestimmte Regeln. Diese zielen insbesondere darauf ab, den Vertrag, die Zahlungen und die Fertigstellung der Wohnung zu regeln.

Ist 2026 der richtige Zeitpunkt, um in Luxemburg eine Neubauimmobilie zu kaufen?

Der Markt für Neubauten zeigt Anzeichen einer Erholung, doch das Geschäftsvolumen liegt weiterhin unter dem Vorkrisenniveau.

Im 1. Quartal 2026, 207 Wohnungen im Vorverkauf wurden verkauft. Das ist 38,9 % mehr als im Vorquartal. Das Volumen liegt jedoch weiterhin um 18,2 % im Vergleich zum 1. Quartal 2025.

Vor dem Einbruch auf dem Immobilienmarkt sah die Lage ganz anders aus. Zwischen 2017 und 2021 belief sich die Zahl auf fast 650 VEFA wurden im ersten Quartal durchschnittlich verkauft. Das Segment ist somit noch weit von seinem historischen Niveau entfernt.

Was die Preise betrifft, so steigt der Index für im Bau befindliche Wohnungen nur um 0,9 % im Jahresvergleich. Er geht sogar um 2,2 % im Quartal.

Es gibt also keinen «richtigen Zeitpunkt», der für alle Käufer gleichermaßen gilt. Ihre Entscheidung hängt vor allem von Ihrem Budget und dem gewählten Projekt ab. Auch die Lieferfrist und die Vertragsbedingungen spielen eine Rolle.

Darüber hinaus wurden im Juli 2026 neue steuerliche Maßnahmen angekündigt. Diese könnten bestimmte Kosten für Käufer eines Hauptwohnsitzes im Rahmen eines VEFA-Vertrags senken. Ihr Status muss jedoch vor der Unterzeichnung überprüft werden.

Um diese im Detail zu verstehen, lesen Sie unseren Artikel über die neue Maßnahmen für Wohnraum in Luxemburg.

Was sind die Vorteile einer Neubauwohnung in Luxemburg?

Eine Neubauwohnung bietet vor allem einen besseren Überblick über die Bauarbeiten, moderne Ausstattung und spezielle Vertragsbedingungen. Allerdings unterscheidet sich jedes Bauprojekt von den anderen. Man sollte daher genau prüfen, was im Preis inbegriffen ist.

Lässt sich durch den Kauf einer Neubauwohnung der Renovierungsaufwand nach dem Kauf begrenzen?

Eine Neubauwohnung wird in der Regel mit der im Vertrag vereinbarten Ausstattung und Ausführung übergeben. So ersparen Sie sich bereits beim Einzug eine komplette Renovierung.

Das bedeutet nicht, dass keinerlei Nachbesserungen erforderlich sein werden. Bei der Lieferung können Mängel oder nachbesserungsbedürftige Stellen auftreten.

Aus diesem Grund sollten Sie der Wohnungsübergabe Ihre volle Aufmerksamkeit widmen. Eventuelle Vorbehalte müssen klar und deutlich schriftlich festgehalten werden.

Lässt sich der Energieverbrauch einer neuen Wohnung leichter einschätzen?

Jedes neue Wohngebäude muss über eine Zertifikat Energieeffizienz, auch Energiepass genannt. Dieses Dokument enthält Angaben zum Energiebedarf und zu den CO₂-Emissionen des Gebäudes.

Die Kurse des Zertifikats reichen von A+ bis I. So können Sie die Energieeffizienz in Ihren Vergleich verschiedener Programme einbeziehen.

Bei einem Neubau muss nach Abschluss der Bauarbeiten ebenfalls eine Berechnung erstellt werden, die dem tatsächlich errichteten Gebäude entspricht.

Kann man eine vom Plan weg gekaufte Wohnung individuell gestalten?

Ein Kauf im Rahmen eines VEFA-Vertrags kann gewisse Möglichkeiten zur individuellen Gestaltung bieten. Diese hängen jedoch vom Bauträger und vom Baufortschritt ab.

Oberflächen, Ausstattungen oder Ausführungen können unter Umständen angepasst werden. Bestimmte Änderungen verursachen jedoch zusätzliche Kosten.

Fragen Sie doch einfach nach einer genauen Auflistung der enthaltenen Ausstattung. Prüfen Sie außerdem die Preise für eventuelle Sonderausstattungen, bevor Sie sich festlegen.

Welche steuerlichen Fördermaßnahmen gelten im Jahr 2026 für Neubauimmobilien in Luxemburg?

Es gibt verschiedene Maßnahmen, mit denen sich die Kosten für den Kauf einer neuen Immobilie, die als Ihr Hauptwohnsitz dienen soll, senken lassen. Die jeweiligen Bedingungen unterscheiden sich jedoch.

Wie funktioniert die Mehrwertsteuer bei 3 % für einen Neubau?

Der stark ermäßigte Steuersatz von Mehrwertsteuer bei 3 % kann für bestimmte Arbeiten im Zusammenhang mit einem Hauptwohnsitz gelten.

Der Vorteil gilt daher nicht automatisch für den gesamten Kaufpreis jeder neuen Wohnung. Die Arbeiten müssen den von der Behörde für Registrierung, Liegenschaften und Mehrwertsteuer festgelegten Bedingungen entsprechen.

Der gesamte Steuervorteil ist begrenzt auf 50.000 € pro Wohnung. Dies kann in Form einer direkten Anwendung des ermäßigten Steuersatzes oder einer Rückerstattung erfolgen.

Um diesen Vorteil in vollem Umfang in Anspruch nehmen zu können, muss die Wohnung mindestens zwei Jahre lang als Hauptwohnsitz genutzt werden.

Gilt das „Bëllegen Akt“ auch für eine im Bau befindliche Wohnung?

Ja. Das „Bëllegen Akt“ kann sich auf eine als Hauptwohnsitz bestimmte Wohnung beziehen, einschließlich eines im Bau befindlichen Gebäudes.

Zum 12. August 2026 weist Guichet.lu noch eine Steuergutschrift in Höhe von 40.000 € pro Käufer. Die Regierung hat jedoch angekündigt, auf 45.000 € pro Person.

Der Regierungsrat hat die entsprechenden Gesetzentwürfe am 24. Juli 2026. Daher muss diese Gesetzgebungsphase berücksichtigt werden, bevor der neue Betrag als endgültig gültig angesehen werden kann.

Ihr Notar kann Ihnen den am Tag der Beurkundung geltenden Betrag bestätigen.

Um alle diese Kosten im Voraus einzukalkulieren, lesen Sie unseren Leitfaden zu den Notarkosten in Luxemburg im Jahr 2026.

Was ändert sich durch die angekündigte neue Steuerbefreiung für den Kauf von Immobilien im Bau?

Die Regierung hat eine neue Steuerbefreiung für bestimmte Immobilienkäufe im Rahmen eines VEFA-Vertrags angekündigt, die als Hauptwohnsitz dienen sollen.

Wenn der Bau in 80, maximal %, würden die Gebühren ausschließlich auf der Grundlage des Grundstückswerts berechnet. Der Bauanteil wäre somit vorübergehend von der Eintragungs- und Registergebühr befreit.

Die Regierung sieht diese Maßnahme für Käufe vor, die ab dem 16. Juli 2026, drei Jahre lang.

Zum 12. August 2026 befindet sich die Maßnahme jedoch noch im Gesetzgebungsverfahren. Der Regierungsrat hat den Gesetzentwurf am 24. Juli gebilligt.

Personen, die während dieser Übergangsphase einen Vertrag unterzeichnen, könnten die Leistung nach Inkrafttreten beantragen. Die Regierung sieht für berechtigte Fälle ein Verfahren bei der AED vor.

Wie läuft ein Kauf einer Immobilie im Bau (VEFA) in Luxemburg ab?

Ein Kauf einer Immobilie vom Plan weg erfolgt in mehreren Schritten. Nehmen Sie sich die Zeit, jedes Dokument zu prüfen, bevor Sie zum nächsten Schritt übergehen.

1. Legen Sie Ihr Budget fest, bevor Sie buchen

Berechnen Sie zunächst Ihr Gesamtbudget. Dieses muss nicht nur den Kaufpreis der Immobilie, sondern auch die Erwerbskosten umfassen.

Rechnen Sie außerdem eventuelle Optionen und die mit dem Kredit verbundenen Kosten hinzu. Planen Sie schließlich noch einen Spielraum für die Installation ein.

In diesem ersten Schritt können Sie sich ausschließlich auf die Programme konzentrieren, die mit Ihren finanziellen Möglichkeiten vereinbar sind.

2. Gegebenenfalls einen Reservierungsvertrag unterzeichnen

Die Reservierungsvertrag ermöglicht es dem Bauträger, eine Wohnung auf Ihren Namen zu reservieren. Dieser Schritt ist jedoch nicht verpflichtend.

Wird eine Kaution verlangt, darf deren Höhe nicht übersteigen 2 % des voraussichtlichen Preises.

Der Vertrag sollte sorgfältig gelesen werden. Achten Sie insbesondere auf den vereinbarten Preis, die Ausstattung der Wohnung und die Bedingungen für die Rückerstattung der Kaution.

3. Den Kaufvertrag beim Notar unterzeichnen

Der endgültige Kaufvertrag für eine noch zu errichtende Immobilie muss von notarielle Urkunde. Außerdem müssen die für den Bau erforderlichen Genehmigungen erteilt worden sein.

In dem Vertrag sind insbesondere der Preis und die Zahlungsmodalitäten festgelegt. Außerdem sind darin die Lieferfrist und der voraussichtliche Fertigstellungsgrad angegeben.

Bei einem VEFA-Vertrag muss außerdem die Garantie für die vollständige Fertigstellung des Gebäudes.

Die Pläne und die Beschreibung gehören zu den wesentlichen Unterlagen. Die Hausordnung ist ebenfalls beizufügen, sofern sie Anwendung findet.

4. Zahlungen entsprechend dem Baufortschritt leisten

Bei einem Kauf auf Plan zahlen Sie nicht den gesamten Kaufpreis für die Immobilie bereits bei Vertragsunterzeichnung.

Die Zahlungen erfolgen schrittweise entsprechend dem Baufortschritt. Sie werden ebenfalls im Laufe der Bauarbeiten zum Eigentümer.

Bewahren Sie alle Zahlungsaufforderungen und Unterlagen auf, die Ihnen während der Bauarbeiten zugestellt wurden.

5. Die Wohnung abnehmen und etwaige Beanstandungen notieren

Die Übergabe ist ein wichtiger Schritt. Nehmen Sie sich die Zeit, die Wohnung und die im Vertrag vereinbarten Ausstattungsmerkmale zu überprüfen.

Notieren Sie die bei der Abnahme festgestellten Mängel genau. Eine schriftliche Empfangsbestätigung mit detaillierter Auflistung der Vorbehalte ist besonders wichtig.

Fotos und Unterlagen können ebenfalls dazu beitragen, die festgestellten Probleme zu veranschaulichen.

Was muss man vor der Unterzeichnung eines Kaufvertrags für eine Immobilie im Bau (VEFA) prüfen?

Bevor Sie unterschreiben, sollten Sie sowohl die Projektunterlagen als auch die Wohnung selbst genau prüfen.

Hier sind die wichtigsten Punkte, die Sie überprüfen sollten:

• die behördlichen Genehmigungen für das Projekt; ;
• die genauen Grundrisse der Wohnung; ;
• die Fläche und die Aufteilung der Räume; ;
• die Leistungsbeschreibung und die vorgesehenen Materialien; ;
• die im Preis enthaltenen Ausstattungsmerkmale; ;
• der Preis etwaiger Optionen; ;
• die Zahlungsmodalitäten; ;
• das Lieferdatum oder die Lieferfrist; ;
• die Garantie für die vollständige Fertigstellung; ;
• die Regeln der Wohnungseigentümergemeinschaft; ;
• die gegebenenfalls geschätzten Kosten; ;
• die Bestimmungen über eine Preisänderung; ;
• Ihre Finanzierung und die von der Bank festgelegten Bedingungen.

Ein Punkt verdient besondere Beachtung: die Preisänderung.

Guichet.lu weist darauf hin, dass ein Anstieg des Index zu einer Erhöhung von 2,5 % auf die Zahlungsraten. Im Vertrag muss festgelegt werden, ob der Preis angepasst werden kann und nach welchen Modalitäten.

Lassen Sie sich also nicht nur vom in der Anzeige angegebenen Preis leiten. Prüfen Sie, was der Vertrag bis zur Lieferung vorsieht.

Wie lässt sich 2026 eine neue Immobilie in Luxemburg finanzieren?

Die Finanzierung muss geklärt sein, bevor Sie Ihre Wohnung endgültig reservieren. So wissen Sie, wie hoch Ihre Kreditaufnahmefähigkeit ist und welche monatliche Belastung Ihr Budget verkraften kann.

In August 2026, atHomeFinance veröffentlicht die folgenden Richtwerte für Immobilienzinsen in Luxemburg:

Diese Zinssätze geben einen Überblick über die in Luxemburg verfügbaren Finanzierungsbedingungen. Sie stellen jedoch kein verbindliches Kreditangebot dar. Der angebotene Zinssatz hängt insbesondere von Ihrem Profil, Ihrer Eigenkapitalbeteiligung und der Laufzeit des Darlehens ab.

Auch die Höhe des Kreditbetrags spielt eine Rolle. Das Gleiche gilt für Ihre finanzielle Situation und die Merkmale des Immobilienprojekts.

Bevor Sie Ihre neue Wohnung reservieren, können Sie Simulieren Sie Ihren Immobilienkredit mit atHomeFinance. Sie erhalten eine erste Einschätzung Ihrer Kreditaufnahmekapazität, Ihrer monatlichen Raten und der mit der Finanzierung verbundenen Kosten.

Ein atHomeFinance-Makler kann anschließend die Angebote mehrerer Partnerbanken vergleichen. So können Sie die verschiedenen Optionen prüfen, bevor Sie sich festlegen.

Mit welchen Risiken muss man beim Kauf einer Immobilie im Bau rechnen?

Der VEFA-Vertrag bietet einen spezifischen rechtlichen Rahmen. Der Kauf einer Immobilie vor deren Fertigstellung erfordert jedoch auch eine sorgfältigere Vorausplanung.

Das erste Risiko betrifft den Zeitplan. Bei einem Immobilienprojekt kann es zu Verzögerungen beim Bau oder bei der Übergabe kommen.

Außerdem verdient der Endpreis besondere Beachtung. Eine Anpassungsklausel kann bestimmte noch zu zahlende Beträge verändern.

Schließlich können bei der Abnahme Mängel auftreten. Es ist daher unerlässlich, die Wohnung zu überprüfen, bevor man die Übergabe vorbehaltlos akzeptiert.

Die Garantie für die vollständige Fertigstellung Die in der Urkunde vorgesehene Regelung stellt ebenfalls einen wichtigen Schutz dar. Sie muss im Vorverkaufsvertrag enthalten sein.

Sollte ein Mangel festgestellt werden, melden Sie diesen bitte umgehend. Guichet.lu empfiehlt insbesondere, die Vorbehalte bei der Abnahme in einem schriftlichen Dokument detailliert festzuhalten.

Wie kann atHome Ihnen dabei helfen, eine neue Wohnung zu finden?

Mit atHome können Sie Immobilienprojekte vergleichen neun die in Luxemburg und in der Großregion verfügbar sind. So können Sie ein Projekt entsprechend Ihrem Standort, Ihrem Budget und Ihren Anforderungen suchen.

Gleichzeitig kann atHomeFinance Ihnen bei der Vorbereitung Ihrer Finanzierung helfen. So können Sie Ihre Suche mit einem klareren Überblick über Ihr Budget fortsetzen.

Häufig gestellte Fragen zu Neubauimmobilien in Luxemburg

Verpflichtet mich ein Vorverkaufsvertrag zum Kauf der Wohnung?

Nein. Guichet.lu weist darauf hin, dass der Vorbehaltsnehmer niemals zum Kauf der Immobilie verpflichtet ist. Der Verzicht auf das Vorhaben kann sich jedoch auf die Kaution auswirken. Diese kann dem Verkäufer als Entschädigung zuerkannt werden. Der Vertrag sollte daher vor der Unterzeichnung sorgfältig gelesen werden. Die geforderte Kaution darf nicht höher sein als 2 % des voraussichtlichen Preises.

Was passiert, wenn der Endpreis deutlich höher ist als der angegebene Preis?

Die Anzahlung kann zurückerstattet werden, wenn der endgültige Vertrag erhebliche Abweichungen vom Reservierungsvertrag aufweist. Guichet.lu nennt insbesondere einen Endpreis, der um mehr als 5 % gegenüber den ursprünglichen Prognosen. Dabei kann es auch zu erheblichen Abweichungen bei der vorgesehenen Ausstattung kommen. Es müssen jedoch die genauen Bedingungen des unterzeichneten Vertrags geprüft werden.

Wie viel Zeit habe ich beim Kauf einer Immobilie im Bau (VEFA) für den Einzug, wenn ich den „Bëllegen Akt“ vorlege?

Für ein im Bau befindliches Gebäude rechnet Guichet.lu derzeit mit einer Bauzeit von vier Jahre um die Wohnung zu beziehen. Diese Frist beginnt mit der notariellen Urkunde. Anschließend muss der Eigentümer die Immobilie persönlich und ununterbrochen für mindestens zwei Jahre. In bestimmten Fällen kann bei der AED eine Verlängerung der Nutzungsfrist beantragt werden.

Gilt für eine Neubauwohnung automatisch der Mehrwertsteuersatz von 3 %?

Nein. Der Mehrwertsteuersatz von 3 % gilt nicht automatisch für den gesamten Betrag jedes Neukaufs. Er gilt für Arbeiten und Maßnahmen, die gemäß den Bestimmungen des AED förderfähig sind. Die Wohnung muss insbesondere als Hauptwohnsitz genutzt werden. Die gesamte Steuervergünstigung ist begrenzt auf 50.000 € pro Wohnung.

Was soll ich tun, wenn ich bei der Lieferung Mängel feststelle?

Festgestellte Mängel müssen bei der Wohnungsübergabe genau dokumentiert werden. Guichet.lu empfiehlt eine schriftliche Übergabe, in der alle festgestellten Mängel detailliert aufgeführt sind. Fotos können die Unterlagen ebenfalls ergänzen. Im Falle von Problemen ist es ratsam, die Mängel umgehend dem zuständigen Fachmann zu melden und alle schriftlichen Nachweise aufzubewahren.