Um einen Immobilienverkauf abzuschließen, verfassen der Verkäufer und der Käufer in der Regel zunächst eine privatschriftliche Urkunde, in der die wesentlichen Bedingungen des Verkaufs festgehalten werden und die üblicherweise als "compromis de vente" (oder auch als "promesse synallagmatique de vente") bezeichnet wird. Aber was ist der Wert eines Kaufvorvertrags?

Rechtsanwältin Claudia THIRION, Fachanwältin für Immobilienrecht, hat unsere Fragen zu diesem Thema beantwortet. 

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Wie hoch ist der Wert eines Kaufvorvertrags?

Es ist zu beachten, dass der Verkaufskompromiss nicht verpflichtend ist, im Gegensatz zur notariellen Urkunde, die das Immobiliengeschäft formalisiert.

Die privatschriftliche Urkunde ist ein Vorvertrag, in dem beide Parteien dem Verkauf bereits zugestimmt haben: Der Versprechende stimmt zu, eine Immobilie zu einem bestimmten Preis an eine andere Person zu verkaufen, die das Angebot annimmt.

Bei der privatschriftlichen Urkunde legen die Parteien fest, dass eine notarielle Urkunde, die den Verkauf dokumentiert, innerhalb einer bestimmten Frist von einem von ihnen bestellten Notar erstellt wird.

Der Verkaufskompromiss ist im Gegensatz zur notariellen Urkunde nicht verpflichtend.

Wann ist der Verkauf tatsächlich abgeschlossen?  

Viele Menschen fragen sich, warum sie einen solchen Kompromiss unterschreiben sollen, wenn die notarielle Urkunde die endgültige Verpflichtung darstellt und man von einem Verkaufskompromiss frei zurücktreten kann. Diese weit verbreitete Annahme ist jedoch falsch.

In Artikel 1589 des Zivilgesetzbuches heißt es nämlich: "... Das Verkaufsversprechen gilt als Verkauf, wenn die beiden Parteien sich über die Sache und den Preis einig sind. ". Das ist der wahre Wert des Verkaufskompromisses in Luxemburg.

Die Frage wurde auch in der Rechtsprechung präzisiert (insbesondere durch ein Urteil des Bezirksgerichts Luxemburg vom 31. Mai 1961), in dem entschieden wurde, dass :

" Der Verkauf einer Immobilie, der in einer privatschriftlichen Urkunde vereinbart wurde, ist perfekt, wenn diese Urkunde die Einigung der Parteien über die Sache und den Preis festhält. Daraus folgt, dass der Hinweis in einem solchen Schriftstück, dass später eine notarielle Urkunde errichtet wird, grundsätzlich nur eine Modalität des endgültig zustande gekommenen Kaufvertrags ist. Etwas anderes gilt nur dann, wenn aus dem Wortlaut der Vereinbarung oder den Umständen klar hervorgeht, dass die Parteien das Zustandekommen und die Wirksamkeit des Vertrags von der Erfüllung dieser Formalität abhängig machen wollten. ".

Der Verkauf wird durch die Unterzeichnung der privatschriftlichen Urkunde (compromis) durch den Käufer und den Verkäufer der Immobilie perfekt, da diese Urkunde die Einigung der Parteien über die Identität der verkauften Immobilie und den zu zahlenden Verkaufspreis darstellt.

So schließt die Unterzeichnung des Vorvertrags den eigentlichen Immobilienverkauf ab; der Vorvertrag ist ein Vertrag mit bindender Wirkung, der alle Rechte und Pflichten des Käufers und des Verkäufers vorsieht. Der Wert eines Vorvertrags ist also der eines Vertrags, der beide Parteien fast endgültig bindet.

Er stellt eine Verpflichtung dar, die nur unter bestimmten Bedingungen widerrufen werden kann, die in dem Dokument deutlich genannt werden müssen.

Was ist zu tun, wenn eine der Parteien sich weigert, die im Kompromiss vorgesehene notarielle Beurkundung durchzuführen?

Dieser Fall tritt regelmäßig ein, insbesondere wenn der Erwerber den Kauf der Immobilie bereut.

Der Verkäufer der Immobilie hat ein Interesse daran, zu klagen: Die Parteien sind nämlich durch den Kompromiss gebunden und der Verkäufer verfügt über bestimmte Zwangsmittel gegenüber dem widerspenstigen Erwerber.

Zunächst kann er den Käufer durch einen Gerichtsvollzieher auffordern lassen, die Urkunde an einem bestimmten Tag und zu einer bestimmten Uhrzeit bei einem bestimmten Notar abzugeben.

Wenn die andere Partei nicht zum vereinbarten Termin beim Notar erscheint, erstellt der Notar eine Untätigkeitsbescheinigung, in der das Nichterscheinen des Käufers dokumentiert wird.

Der Verkäufer hat dann zwei Möglichkeiten:

• oder er beantragt beim Gericht die gerichtliche Auflösung des erfolgten Verkaufs, weil der Käufer seinen Verpflichtungen nicht nachgekommen ist, und die Zuerkennung von Schadensersatz (durch die Anwendung einer Strafklausel, die in der Regel im Kompromiss vorgesehen ist);
• oder er beantragt beim Gericht, die nicht erfolgte notarielle Beurkundung durch ein Urteil zu ersetzen, das den Verkauf offiziell feststellt und an die Stelle der notariellen Beurkundung tritt.

Um dem Zwang zu entgehen, die gerichtliche Auflösung des privatschriftlichen Kaufvertrags beantragen zu müssen, kann im Kompromiss festgelegt werden, dass dieser als nicht zustande gekommen gilt, wenn innerhalb einer festzulegenden Frist der notarielle Kaufvertrag nicht unterzeichnet wird.

Natürlich kann es auch sein, dass der Käufer in die Situation kommt, dass der Verkäufer ihm die Immobilie nicht mehr verkaufen will, und die Lösungen bleiben die gleichen.

Warum ist eine solche notarielle Urkunde erforderlich, wenn der Verkauf durch die Unterzeichnung des Kompromisses bereits perfekt ist?

Das ist eine ausgezeichnete Frage: Wenn der Wert eines Vorvertrags in seiner Verbindlichkeit liegt, warum braucht man dann einen Kaufvertrag beim Notar?

Jede Verkaufspartei hat ein Interesse daran, dass der Verkauf nicht nur gegenüber den Vertragsparteien, sondern auch gegenüber Dritten perfekt ist.

Die Wirksamkeit gegenüber Dritten wird in Luxemburg durch die Transkription der notariellen Verkaufsurkunde im Hypothekenamt erreicht. Nur öffentliche Urkunden, d.h. notarielle Urkunden und Urteile, werden zur Umschreibung zugelassen, so dass privatschriftliche Urkunden von der Umschreibung ausgeschlossen sind.

Dies ist in Artikel 1 des geänderten Gesetzes vom 25. September 1905 über die Umschreibung von dinglichen Rechten an Immobilien vorgesehen.

Zu beachten ist, dass das Eigentum durch den privatschriftlichen Vertrag selbst vom Verkäufer auf den Käufer übergeht, auch wenn die Inbesitznahme des Käufers erst später erfolgen soll. Dies ist der Grundsatz der sofortigen Übertragung des Eigentumsrechts (Artikel 1138 des Zivilgesetzbuchs).

Was sind die Bedingungen für die Gültigkeit eines Verkaufskompromisses?

Die inhaltlichen Voraussetzungen im Hinblick auf die Gültigkeit eines Verkaufskompromisses sind :

• Fähigkeit: Die verkaufende Partei muss über die Fähigkeit verfügen, das Gut zu verkaufen, und die erwerbende Partei muss über die Fähigkeit verfügen, das Gut zu erwerben.

Die Geschäftsfähigkeit ist die gesetzlich definierte Fähigkeit, ein gültiges Rechtsgeschäft abzuschließen, das zur Folge hat, dass der Unterzeichner für den Fall, dass er die ihm durch den Vertrag auferlegten Verpflichtungen nicht erfüllt, haftet und folglich sein Vermögen bindet.

• die Bestimmung der verkauften Sache (der erworbenen Immobilie) und ihres Preises.

Angesichts der oben erläuterten rechtlichen Folgen eines Vorvertrags muss der Käufer vor dem Abschluss eines solchen Vertrags sicherstellen, dass er über alle Informationen verfügt, die ihm eine informierte Entscheidung ermöglichen (insbesondere über die technische Qualität und den städtebaulichen Status des Gebäudes).

Sowohl der Verkäufer als auch der Käufer können sich an die Gemeinde (z. B. um Pläne des Gebäudes zu erhalten), den Notar oder direkt an die Kataster- und Vermessungsverwaltung wenden, um die für die Erstellung des Kaufvertrags erforderlichen Informationen zu erhalten.

Der Käufer muss sicherstellen, dass er über die Informationen verfügt, die es ihm ermöglichen, in Kenntnis der Sachlage eine Verpflichtung einzugehen.

Der Erwerber wird gut beraten sein, wenn er die Möglichkeit hat, sich von einem Immobilienexperten begleiten zu lassen, um die Immobilie zu besichtigen und so korrekt über die technischen Merkmale der gekauften Immobilie informiert zu werden (insbesondere um das Risiko versteckter Mängel zu vermeiden). 

Meisterin Claudia Thirion
Anwalt am Gericht
claudia.thirion@barreau.lu