Paroles d’experts : ce qu’il faut retenir du marché immobilier au T1 2026

Des prix de vente qui poursuivent leur ajustement, une baisse qui se confirme pour les appartements neufs dans un contexte encore difficile, et un marché locatif globalement stable mais toujours sous tension : voici ce que l'on retient du premier trimestre 2026.

Pour décrypter ces évolutions, nous avons recueilli les points de vue de plusieurs spécialistes du secteur : Pierre Clément (Nexvia), Julien Licheron (LISER/Observatoire de l’Habitat), Joe Schmit (Vevalo) et Maurits van Rijckevorsel (Van Maurits). Volume de ventes, évolution des prix, comportement des acheteurs… autant d’indicateurs pour comprendre les dynamiques actuelles et anticiper les prochains mouvements du marché.

Pierre Clément - Managing Director chez Nexvia

Les données de Nexvia sur les transactions et compromis de vente sur le 1er trimestre 2026 confirment la continuité de la tendance solide du segment de l’existant.

Nos dernières données en provenance de nos banques partenaires et de notre activité d’agence permettent d’affirmer que le marché immobilier de l’ancien a retrouvé son équilibre et que les prix sont maintenant stabilisés depuis 2 ans.

Les prix de vente effectifs suivent donc les tendances de prix annoncés au Luxembourg tels que relevés par atHome (+1,5% pour les appartements anciens entre le 1er trimestre 2025 et le 1er trimestre 2026). La vente de grandes maisons est depuis le 3ème trimestre 2025 pénalisée par la fin de la réduction de moitié des frais d’enregistrement, conduisant à une légère correction des prix annoncés (-1,4% pour les maisons anciennes entre le 1er trimestre 2025 et le 1er trimestre 2026).

Sans détérioration économique majeure, nous prévoyons un volume de vente pour l’ensemble de l’année à venir au niveau des moyennes annuelles d’avant crise pour les appartements existants et légèrement inférieur pour les maisons existantes.

Alors que les candidats propriétaires-occupants sont assez nombreux pour normaliser le marché de l’ancien, les candidats investisseurs ont déserté le marché. Et en premier lieu celui du neuf, là où les investisseurs-épargnants locaux sont pourtant si nécessaires.

Julien Licheron - Economiste au Liser / Observatoire de l'habitat

Après les fortes turbulences observées entre 2022 et 2024, puis les effets ponctuels liés aux incitations fiscales en 2025, l’activité retrouve en début d’année 2026 un rythme plus lisible, recentré sur ses fondamentaux. Le marché de l’ancien s’impose comme le principal moteur : l’activité y est plus dynamique, soutenue par des conditions de financement stabilisées et des prix qui ont cessé de fortement fluctuer.

Les transactions se rapprochent progressivement des niveaux d’avant-crise, signe d’un retour de la confiance des acquéreurs.

À l’inverse, le marché du neuf reste en retrait. Le recul marqué des ventes en VEFA et le ralentissement des mises en chantier illustrent une crise conjoncturelle de la production qui pourrait, à terme, accentuer le déficit structurel d’offre. Cette dualité entre marché de l’ancien résilient et marché du neuf en difficulté reste un trait marquant du cycle actuel.

Côté prix, la tendance générale est à la stabilisation. Après une période de fortes variations, les valeurs évoluent peu sur un an.

Les négociations entre acheteurs et vendeurs sont aussi plus fréquentes, traduisant un marché plus équilibré.

Finalement, les perspectives sont plutôt encourageantes, sans excès d’optimisme. En l’absence de choc macroéconomique, le marché semble entrer dans une phase plus saine, avec une meilleure lisibilité, une activité plus régulière et des prix maîtrisés, mais les tensions sur l’offre de logements continueront de peser durablement.

Joe Schmit - Managing Partner chez Vevalo

Le marché immobilier luxembourgeois évolue aujourd’hui à deux vitesses. L’ancien résiste, après avoir déjà absorbé des baisses, tandis que le neuf, et plus particulièrement la VEFA, a clairement perdu de la traction.

Les chiffres du début 2026 confirment la gravité de la situation, et sans les achats réalisés par l’État, cette faiblesse apparaîtrait encore plus nettement dans les statistiques.

La VEFA reste sous pression, mais ses prix ne peuvent pas s’ajuster dans les mêmes proportions que ceux de l’ancien, car les coûts de construction continuent d’augmenter sous l’effet de nombreux facteurs indépendants de la volonté des promoteurs : exigences techniques accrues, coût des matériaux, de l’énergie, du financement et complexité réglementaire.

Dans ce contexte, la priorité est de restaurer la confiance. Il faut redonner à la classe moyenne l’envie et les moyens d’investir dans la pierre, afin de soutenir la production de logements neufs, d’élargir le parc locatif, de contenir durablement les loyers et de répondre au déficit de logements accumulé au cours des dix dernières années de forte croissance démographique.

Maurits van Rijckevorsel - CEO chez Van Maurits Immobilière

Guerre en Iran, pétrole sous tension, marchés obligataires nerveux : le contexte mondial de début 2026 pèse lourd sur l’immobilier luxembourgeois, et rien n’indique que la situation se résoudra rapidement. Les taux de crédit remontent, portés par une prime de risque que les marchés pricent déjà, indépendamment de toute décision de la BCE.

Pour les emprunteurs, chaque demi-point supplémentaire se traduit par des centaines d’euros de mensualité supplémentaires, érodant un pouvoir d’achat immobilier qui venait à peine de se reconstituer.

Pourtant, même le déficit structurel de logements, argument jadis imparable, ne suffit plus à rassurer : c’est le sentiment des acheteurs qui dicte le marché, et ce sentiment marque un net ralentissement. Les données atHome en témoignent : neuf en repli, l’ancien qui résiste à peine, VEFA toujours en retrait structurel. Sur ce dernier point, le discours optimiste de certains promoteurs peine à convaincre : sans visibilité sur les taux ni retour des investisseurs, les nouveaux projets resteront timides.

Une accalmie géopolitique et un assouplissement du crédit suffiraient pourtant à réactiver une demande qui reste là, notre démographie luxembourgeoise est toujours solide !

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