Expertengespräche: Was man über den Immobilienmarkt im vierten Quartal 2025 wissen sollte

Stabile Verkaufspreise, Anpassung nach unten für Neubauwohnungen unter 10.000 €/m² und ein insgesamt stabiler Mietmarkt je nach Immobilie und Region: Die Bilanz zum Jahresende 2025 bestätigt sich.

Um diese Entwicklungen zu entschlüsseln, haben wir die Ansichten mehrerer Branchenexperten eingeholt: Pierre Clément (Nexvia), Julien Licheron (LISER/Observatoire de l'Habitat) und Kim Felten (Hektar). Verkaufsvolumen, Preisentwicklung, Käuferverhalten ... alles Indikatoren, um die aktuelle Dynamik zu verstehen und die nächsten Marktbewegungen zu antizipieren.

Pierre Clément - Managing Director bei Nexvia

Die Rückkehr zu einem Vorkrisen-Transaktionsvolumen im Bestandssegment mit stabilen Preisen in den letzten 18 Monaten (ohne vierteljährliche Schwankungen aufgrund von Steuerfälligkeiten) zeigt, dass die Preisanpassung von 15 %, die 2023 erfolgte, der notwendigen Korrektur angesichts der Entwicklung der Anleihezinsen entsprach.

Auf dem Feld wurden die Verhandlungen wieder gesünder mit einer ausgeglichenen Macht zwischen Verkäufern
und Käufer.

Die tatsächlichen Preise berücksichtigen wieder voll und ganz die inhärenten Merkmale der Immobilien wie Lage, Alter und Bauqualität. Die Erholung auf diesen neuen Preisniveaus ist zwar sicher, aber dieses neue Gleichgewicht bleibt durch die immer noch hohen Finanzierungskosten, insbesondere für langfristige Schulden, gefährdet, die keine Anzeichen für eine kurzfristige Entspannung zeigen.

Julien Licheron - Wirtschaftswissenschaftler am Liser / Observatorium für Wohnungsbau

Der Wohnimmobilienmarkt zeigt seit Mitte 2024 Anzeichen einer Verbesserung, ohne jedoch eine Dynamik zu erreichen, die voll und ganz mit der vor der Krise vergleichbar ist. Die Erholung betrifft vor allem das Segment der Bestandswohnungen, wo die Aktivität durch stabilere Zinssätze, vorübergehende steuerliche Maßnahmen und die zwischen 2022 und 2024 erfolgte Preisanpassung unterstützt wurde.

Nach dieser Korrekturphase scheinen die Preise ein Plateau erreicht zu haben, mit begrenzten und manchmal heterogenen Schwankungen je nach Zeitraum und Segment, was eher auf eine Stabilisierungsphase als auf einen echten Aufwärtszyklus hindeutet. Die Entwicklung der Aktivität bleibt jedoch anfällig für den Zeitpunkt der staatlichen Anreize, die zu Vorzieheffekten und deutlichen Schwankungen des Transaktionsvolumens geführt haben.

Der Kontrast zum Markt für neue Wohnungen ist nach wie vor stark ausgeprägt. Die Zahl der Verkäufe von im Bau befindlichen Wohnungen liegt immer noch deutlich unter dem Vorkrisenniveau, was auf eine Kombination aus einem anhaltenden Preisgefälle zu Altbauten, einem immer noch schwachen Vertrauen der Käufer und einem Rückzug der Investoren, die mit strengeren Finanzierungsbeschränkungen konfrontiert sind, zurückzuführen ist.

Bis zum Jahr 2026 erscheinen die Aussichten kontrastreich, aber offen. Ohne einen makroökonomischen Schock könnte sich der Markt für Bestandsbauten in einem Umfeld anhaltender, aber stabilerer Aktivitäten mit insgesamt gedämpften Preisen entwickeln.

Die Erholung des Neubaus wird eher von strukturellen Faktoren abhängen - Finanzierungsbedingungen, Entwicklung der Grundstückspreise, Angebotspolitik -, deren Auswirkungen allmählich eintreten könnten, was eher auf eine langsame Erholung als auf einen schnellen Aufschwung hindeutet.

Kim Felten - Managing Partner bei Hektar

HEKTAR stellt fest, dass sich der Wohnimmobilienmarkt 2025 mit einer höheren Anzahl von Transaktionen im Vergleich zum Vorjahr und einer allgemeinen Stabilisierung der Verkaufspreise nach den Preiskorrekturen von 2024 stabilisiert hat. .

Bei den Bestandsimmobilien stieg die Nachfrage allmählich an. Allerdings ist die Bedenkzeit der Käufer etwas länger als früher, was zu längeren Verzögerungen bei der Realisierung von Verkäufen führt.

Was die VEFA betrifft, so gibt es einen großen Unterschied zwischen Projekten, die sich im Bau oder in der Fertigstellung befinden, und Projekten, die noch eine gewisse Vorverkaufsrate benötigen. Während es eine starke Nachfrage nach Neubauprojekten in der Fertigstellungsphase gibt, erzeugen Projekte mit unsicheren Lieferzeiten noch eine Zurückhaltung bei den Käufern. Wir möchten darauf hinweisen, dass der Markt für Mietinvestitionen im letzten Jahr durch staatliche Maßnahmen wiederbelebt wurde, die Investoren anlockten, aber das Ende dieser Maßnahmen hat das Interesse der Investoren leider wieder gebremst.

Für 2026 erwarten wir ein dynamischeres Jahr mit einem allmählichen Anstieg der Nachfrage und einem leichten Preiswachstum.

Unsere vollständige Analyse des luxemburgischen Immobilienmarktes im letzten Quartal 2025 finden Sie gleich hier. 👇🏻