Paroles d’experts : ce qu’il faut retenir du marché immobilier au T4 2025

Stabilité des prix de vente, ajustement à la baisse pour les appartements neufs sous les 10 000 €/m², et marché locatif globalement stable selon les biens et les régions : le bilan de fin d’année 2025 se confirme.

Pour décrypter ces évolutions, nous avons recueilli les points de vue de plusieurs spécialistes du secteur : Pierre Clément (Nexvia), Julien Licheron (LISER/Observatoire de l’Habitat) et Kim Felten (Hektar). Volume de ventes, évolution des prix, comportement des acheteurs… autant d’indicateurs pour comprendre les dynamiques actuelles et anticiper les prochains mouvements du marché.

Pierre Clément - Managing Director chez Nexvia

Le retour à un volume de transactions d’avant crise sur le segment de l’existant avec des prix stables sur les 18 derniers mois (hors variabilités trimestrielles liées aux échéances fiscales) démontre que l’ajustement de prix de 15 % qui s’est opéré en 2023 correspondait à la correction nécessaire face aux évolutions des taux d’emprunts.

Sur le terrain, les négociations sont redevenues plus saines avec un pouvoir équilibré entre vendeurs
et acheteurs.

Les prix effectifs intègrent à nouveau pleinement les caractéristiques intrinsèques des biens telles que la localisation, l’âge et la qualité des constructions. Si la reprise sur ces nouveaux niveaux de prix est certaine, ce nouvel équilibre reste fragilisé par un coût du financement toujours élevé, en particulier sur les dettes de long terme, et qui ne montre plus de signe de détente à court terme.

Julien Licheron - Economiste au Liser / Observatoire de l'habitat

Le marché immobilier résidentiel donne des signes d’amélioration depuis mi-2024, sans pour autant retrouver une dynamique pleinement comparable à celle d’avant-crise. Le redressement concerne avant tout le segment des logements existants, où l’activité a été soutenue par une plus grande stabilité des taux d’intérêt, par des mesures fiscales temporaires et par l’ajustement des prix intervenu entre 2022 et 2024.

Après cette phase de correction, les prix semblent avoir atteint un palier, avec des variations limitées et parfois hétérogènes selon les périodes et les segments, qui suggèrent davantage une phase de stabilisation qu’un véritable cycle haussier. L’évolution de l’activité reste néanmoins sensible au calendrier des incitations publiques, qui a généré des effets d’anticipation et des fluctuations marquées du volume des transactions.

Le contraste demeure prononcé avec le marché du logement neuf. Le nombre de ventes d’appartements en construction reste nettement inférieur aux niveaux d’avant-crise, sous l’effet combiné d’un écart de prix persistant avec l’ancien, d’une confiance encore fragile des acheteurs et d’un désengagement des investisseurs, confrontés à des contraintes de financement plus strictes.

À l’horizon 2026, les perspectives apparaissent contrastées mais ouvertes. En l’absence de choc macroéconomique, le marché de l’existant pourrait évoluer dans un environnement d’activité soutenue mais plus stable, avec des prix globalement contenus.

Le redémarrage du neuf dépendra davantage de facteurs structurels - conditions de financement, évolution des prix du foncier, politiques de l’offre - dont les effets pourraient être progressifs, laissant envisager une reprise lente plutôt qu’un rebond rapide.

Kim Felten - Managing Partner chez Hektar

HEKTAR constate qu’en 2025 le marché immobilier résidentiel s’est stabilisé avec un nombre de transactions plus élevé en comparaison à l’année précédente, et une stabilisation générale des prix de vente après les corrections de prix de 2024 .

En ce qui concerne les biens immobiliers existants, la demande a augmenté progressivement. Par contre on constate que la phase de réflexion des acheteurs est légèrement plus longue qu’auparavant, ce qui engendre des délais prolongés au niveau de la concrétisation des ventes.

Quant à la VEFA, on observe une différence majeure entre les projets en cours de construction ou d’achèvement, et les projets nécessitant encore un certain taux de prévente. Tandis qu’il y a une forte demande pour les projets neufs en phase d’achèvement, les projets avec des délais de livraison incertains génèrent encore une réticence auprès des acheteurs. Nous tenons à préciser que les mesures gouvernementales avaient redynamisé le marché de l’investissement locatif au cours de l’année passée en attirant les investisseurs; mais la fin de ces mesures a malheureusement freiné à nouveau l’intérêt des investisseurs, ce qui explique que le marché actuel est fortement dominé par des acheteurs en recherche d’une résidence principale.

Pour 2026, nous nous attendons à une année plus dynamique avec une hausse progressive de la demande et une légère croissance des prix.

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