Interview mit Claude Meisch: Die Herausforderungen im Wohnungswesen in Luxemburg

Anlässlich der Veröffentlichung seiner neuen Ausgabe – Herbst 2026 – hatte atHome die Gelegenheit, sich mit Claude Meisch, Minister für Wohnungswesen und Raumordnung, über die aktuelle Lage auf dem Immobilienmarkt und die großen Herausforderungen im Wohnungswesen in Luxemburg auszutauschen.

Markterholung, Neubau, Wohneigentum, bezahlbarer Wohnraum oder auch der Mietwohnungsmarkt: Der Minister geht auf die Entwicklungen der letzten Monate ein und stellt die wichtigsten Leitlinien und Maßnahmen zur Unterstützung der Branche vor.

Dieses Interview ist in der neuen Ausgabe des atHomeMagazine – Herbstausgabe 2026 – zu finden, die als Vorabausgabe an unserem Stand auf der Home Expo erhältlich ist, die vom 8. bis 11. Oktober 2026 in der Luxexpo The Box im Rahmen der Nationalen Wohnungswoche stattfindet.

Das Magazin wird anschließend an Kiosken in ganz Luxemburg, bei unseren Partner-Immobilienagenturen, über das Lesezirkel-Netzwerk sowie online erhältlich sein.

Vor einem Jahr haben Sie von ersten Anzeichen einer Erholung des Immobilienmarktes gesprochen. Wie beurteilen Sie zwölf Monate später dessen Entwicklung, insbesondere im Vergleich zwischen dem Markt für Bestandsimmobilien und dem für Neubauten? Welche Signale erscheinen Ihnen heute am vielversprechendsten?

Beginnen wir mit der Feststellung: Nach drei sehr schwierigen Jahren hat der Markt aufgehört zu schrumpfen. Die Verkaufszahlen ziehen wieder an, und die Preise sinken nicht mehr. Das bedeutet jedoch nicht, dass Wohnraum wieder erschwinglich geworden ist, denn das ist er nicht, und es wäre unangebracht, das Gegenteil zu behaupten. Aber ein zusammenbrechender Markt führt nicht zu günstigeren Wohnungen, sondern zu weniger Wohnungen und damit in einigen Jahren zu höheren Preisen. Die Stabilisierung ist kein Ziel an sich, sondern die Voraussetzung dafür, wieder aufbauen zu können.

Was sich geändert hat – und das ist zweifellos das auffälligste Anzeichen –, ist, dass die Menschen wieder beginnen, einen Kauf in Betracht zu ziehen. Genau dieses Vertrauen hat am meisten gefehlt.

Der Aufschwung verläuft jedoch nicht überall gleich. Bei Bestandsimmobilien verkaufen sich sowohl Häuser als auch Wohnungen deutlich besser als vor einem Jahr. Der Neubau hinkt hingegen hinterher. Die Verkäufe von noch im Bau befindlichen Immobilien liegen weiterhin deutlich unter ihrem Vorkrisenniveau, auch wenn der Tiefpunkt von 2023 bereits überwunden ist. Genau diese Diskrepanz muss uns beschäftigen, denn hier entscheidet sich das zukünftige Angebot und damit der Preis, den diejenigen zahlen werden, die in einigen Jahren eine Wohnung suchen.

Denn im Wohnungsbau dauert alles seine Zeit. Eine Wohnung, die heute nicht gebaut wird, wird in drei oder vier Jahren fehlen. Genau aus diesem Grund haben wir nicht abgewartet. Mit dem «Booster für den Wohnungsbau», den ich im Juli gemeinsam mit meinem Kollegen aus dem Finanzdepartement vorgestellt habe, haben wir dort angesetzt, wo der Engpass am deutlichsten war, nämlich beim Verkauf von Wohnungen ab Plan.

Die Regierung hat kürzlich neue Maßnahmen zur Förderung des Wohnungsbaus angekündigt. Welche davon könnten Ihrer Meinung nach am schnellsten Auswirkungen auf den Markt haben? Sind weitere Hilfen zur Stützung des Marktes geplant?

Das im Juli 2026 vorgestellte Paket «Booster für den Wohnungsbau» wirkt gleichzeitig auf drei Ebenen. Es hilft Haushalten bei der Finanzierung ihres Kaufs, fördert Investoren und kurbelt die Bautätigkeit wieder an. Das Ziel ist einfach: Es muss mehr gebaut werden, damit Wohnraum wieder bezahlbar wird.

Was die Haushalte am schnellsten zu spüren bekommen werden, sind die Gebühren, die bei der Unterzeichnung beim Notar anfallen. Wenn Sie eine noch zu errichtende Immobilie kaufen, zahlen Sie keine Eintragungsgebühren mehr für den Bauanteil. Und der „Bëllegen Akt“, diese Steuergutschrift, die Ihre Notarkosten senkt, wird auf 45.000 € pro Person angehoben, also

90.000 € für ein Paar. Konkret bedeutet das, dass deutlich weniger Ersparnisse erforderlich sind, um den Vertrag zu unterzeichnen.

Die wichtigste Maßnahme zur Ankurbelung des Bauwesens ist zwar weniger sichtbar, aber sehr wirksam. Bevor eine Bank ein Projekt finanziert, verlangt sie, dass ein Teil der Wohnungen bereits verkauft ist, und solange diese Schwelle nicht erreicht ist, läuft nichts an. Künftig engagiert sich der Staat bereits bei Verkaufsbeginn und kann einen Teil der Wohnungen eines VEFA-Projekts erwerben. Diese Starthilfe ermöglicht es, die geforderte Verkaufszahl schneller zu erreichen, den Bankkredit freizugeben und die Bauarbeiten tatsächlich in Gang zu bringen. Um dieser Maßnahme die Mittel zu geben, in großem Maßstab zu funktionieren, stellen wir zusätzlich 300 Millionen Euro bereit, die zu den ursprünglich vorgesehenen 480 Millionen hinzukommen. Und diese Wohnungen erweitern anschließend den Bestand an bezahlbarem Wohnraum.

Weitere Maßnahmen werden folgen. Für Wohnungen, die zu moderaten Preisen vermietet werden, gilt ein ermäßigter Mehrwertsteuersatz von 8 %, wobei strenge Vorschriften hinsichtlich Wohnfläche, Mietpreis und Mietdauer gelten. Ein Steuervorteil wird diejenigen unterstützen, die in eine Mietwohnung investieren. Und ein den Bürgern offen stehendes Staatsdarlehen, der «Housing Bond», wird es jedem ermöglichen, seine Ersparnisse für bezahlbaren Wohnraum einzusetzen.

Die Finanzierung von Projekten und das Preisniveau sind nach wie vor wichtige Herausforderungen für den Neubau. Mit welchen Maßnahmen lassen sich neue Wohnungen heute erschwinglicher machen, ohne dabei Abstriche bei den Anforderungen an Qualität und Nachhaltigkeit zu machen?

Es geht nicht darum, sich zwischen Preis und Qualität zu entscheiden. Eine schlecht gedämmte Wohnung ist beim Kauf vielleicht günstiger, verursacht aber jeden Monat höhere Heizkosten und verliert mit der Zeit an Wert. Die Kosten lassen sich nicht vermeiden, sie werden lediglich auf den Haushalt verlagert. Der eigentliche Spielraum liegt woanders.

Zunächst einmal das Grundstück, das den größten Anteil am Endpreis ausmacht. Wir haben die Höchstpreise, die der Staat zu zahlen bereit ist, regional angepasst, da Grundstücke im Süden und im Norden des Landes nicht gleich viel kosten. So können überall bezahlbare Wohnungen geschaffen werden und nicht nur dort, wo das Bauland günstig ist.

Als Nächstes die Fristen. Ein Projekt, das zwölf Monate lang auf seine Genehmigung wartet, ist teurer als ein technisch anspruchsvolles Projekt, denn jeder Monat Wartezeit verursacht Zinskosten, die sich im Verkaufspreis niederschlagen. Die von der Regierung eingeleiteten Verwaltungsvereinfachungen zielen genau darauf ab, diese Fristen zu verkürzen.

Und schließlich die Bauweise. Die Wiederholung gleicher Baupläne, die Vorfertigung eines Teils der Bauteile in der Werkstatt und die Serienfertigung sind nach wie vor ein wirksames Mittel, um den Quadratmeterpreis nachhaltig zu senken.

Außerdem muss das Vertrauen wiederhergestellt werden. Wenn man eine Immobilie vom Plan weg kauft, bezahlt man für eine Wohnung, die man noch nicht sehen kann, und die Käufer verlangen zu Recht zusätzliche Garantien hinsichtlich der Fertigstellung ihrer Immobilie. Genau darum geht es bei der laufenden Reform, die darauf abzielt, diejenigen besser zu schützen, die eine Wohnung vor Baubeginn kaufen.

Trotz der jüngsten Marktentwicklungen und der verschiedenen verfügbaren Fördermaßnahmen bleibt der Erwerb von Wohneigentum für viele junge Haushalte nach wie vor schwierig. Was sind heute die Prioritäten, um ihnen den Erwerb ihrer ersten Immobilie zu erleichtern?

Für einen jungen Haushalt gibt es zwei große Hürden zu überwinden. Zunächst muss das Startkapital aufgebracht werden, dann müssen die monatlichen Raten beglichen werden. Wir helfen bei beidem.

Was die Anfangszahlung betrifft, so stellt die Senkung der Gebühren bei Vertragsunterzeichnung eine echte Wende dar, denn genau zu diesem Zeitpunkt muss Geld aufgebracht werden, das keine Bank leiht. Zudem stehen die Erwerbsprämie und die Sparprämie nun auch jungen Menschen offen, die eine erschwingliche oder preisgünstige Wohnung erwerben. Bislang waren genau diese jungen Menschen davon ausgeschlossen, was inkonsequent war und nun korrigiert wurde.

Bei der monatlichen Rate übernimmt der Staat einen Teil der Darlehenszinsen. Wir haben den berücksichtigten Darlehensbetrag auf bis zu 300.000 € für einen Erstkauf vor dem 35. Lebensjahr angehoben, zuzüglich 30.000 € pro Kind. Für eine junge Familie bedeutet dies eine Ersparnis von mehreren hundert Euro pro Jahr.

Man muss auch realistisch bleiben. Keine Hilfe wird ausreichen, wenn nicht ausreichend gebaut wird, und den Käufern zu helfen, ohne die Zahl der verfügbaren Wohnungen zu erhöhen, würde lediglich zu einem Preisanstieg führen. Deshalb tun wir beides gleichzeitig, insbesondere indem wir Wohnungen vom Plan weg kaufen, die den Bestand an erschwinglichem Wohnraum rasch erweitern.

Auch der Mietwohnungsmarkt bleibt für viele Haushalte ein zentrales Thema. Wie lässt sich das Angebot an erschwinglichen Mietwohnungen weiter ausbauen, und inwiefern sehen Sie eine gegenseitige Ergänzung zwischen Staat, Kommunen und privaten Akteuren?

Tatsächlich ist die Lage dort am angespanntesten, und es sind vor allem junge Menschen, Neuankömmlinge und Haushalte mit geringem Einkommen, die am stärksten unter den hohen Mieten leiden.

Wir haben eine neue Entscheidung getroffen. Zum ersten Mal ist ein Steuervorteil im Wohnungswesen an soziale Verpflichtungen geknüpft. Der auf 8 % gesenkte Mehrwertsteuersatz für bezahlbaren Wohnraum wird nur gewährt, wenn der Vermieter bestimmte Bedingungen hinsichtlich der Wohnungsgröße, der Mietobergrenze, der begrenzten Rendite und der Mindestmietdauer einhält. Mit anderen Worten: Der Staat gibt einen Anreiz, aber im Gegenzug muss der Wohnraum tatsächlich erschwinglich bleiben.

Niemand wird dieses Problem im Alleingang lösen können. Der Staat legt den Rahmen fest, sorgt für eine langfristige Finanzierung und treibt den Bau über seine öffentlichen Bauträger voran. Die Gemeinden haben die Kontrolle über die Grundstücke und die kommunale Raumplanung. Die privaten Akteure wiederum bringen die Fähigkeit mit, schnell und in großem Umfang zu bauen. Wir brauchen alle drei.

Mehrere Projekte werden parallel vorangetrieben. Eine nationale Schlichtungskommission soll dazu beitragen, Konflikte zwischen Mietern und Vermietern nach Möglichkeit ohne Gerichtsverfahren beizulegen. Ein nationales Mietregister wird endlich jedem einen klaren Überblick darüber verschaffen, welche Mieten in seiner Gemeinde tatsächlich gezahlt werden.

Der Staat kauft zudem Wohnungen vom Plan weg und überträgt diese anschließend an öffentliche Bauträger, die sie zu erschwinglichen Preisen vermieten. Bis heute wurden auf diese Weise fast 860 Wohnungen erworben oder reserviert. Allein diese Maßnahme wird rund 2.600 Menschen ein Dach über dem Kopf bieten und gleichzeitig die Baubranche direkt unterstützen. Und wir setzen diesen Kurs fort, denn der «Booster fir de Wunnengsbau» stellt weitere 300 Millionen Euro für dieses Erwerbsprogramm bereit, wodurch neue Wohnungen entstehen können. Großprojekte wie «Neischmelz» oder «Wunnen mat der Woltz» werden den Mietwohnungsbestand noch deutlich erweitern.

Das finanzielle Engagement hat ein noch nie dagewesenes Niveau erreicht. Die für bezahlbaren Wohnraum bereitgestellten Mittel haben sich innerhalb eines einzigen Jahres mehr als verdoppelt und belaufen sich nun auf fast eine halbe Milliarde Euro. Der Bestand an geförderten Wohnungen umfasst heute mehr als 5.000 Wohnungen, verteilt auf rund 350 Projekte, wobei im letzten Jahr mehr als tausend weitere Wohnungen in das Förderprogramm aufgenommen wurden. Diese Größenordnungen zeigen, in welchem Umfang der Staat in den Wohnungsbau investiert.

Das vollständige Interview finden Sie in unserem neuen atHomeMagazine – Herbstausgabe 2026.