Expertenmeinungen: Das Wichtigste zum Immobilienmarkt im dritten Quartal 2026

Ein deutlicher Rückgang der Preise für Neubauwohnungen, eine relative Stabilität bei Bestandswohnungen und ein Mietmarkt, der im Jahresvergleich weiterhin einen Aufwärtstrend verzeichnet: Das sind die wichtigsten Erkenntnisse aus dem dritten Quartal 2026.

Um diese Entwicklungen zu entschlüsseln, haben wir die Ansichten mehrerer Branchenexperten eingeholt: Pierre Clément (Nexvia) und Julien Licheron (LISER/Observatoire de l’Habitat). Preisentwicklung, Markterholung, Finanzierungsbedingungen, Käufervertrauen und Aussichten für den Neubau … all dies sind Faktoren, die dazu beitragen, die aktuellen Entwicklungen besser zu verstehen und die nächsten Marktbewegungen vorherzusehen.

Pierre Clément - Managing Director bei Nexvia

Der luxemburgische Wohnimmobilienmarkt entwickelt sich weiterhin in einem komplexen Umfeld. Die Daten von atHome zeigen eine relative Preisstabilität im Bestandsmarkt. Die bei Nexvia abgeschlossenen Transaktionen führen zu derselben Feststellung: Trotz eines anspruchsvolleren Marktes und unterschiedlicher Entwicklungen je nach Segment und Region ist im dritten Quartal keine allgemeine Wertkorrektur zu beobachten.

Diese Widerstandsfähigkeit der Werte steht im Gegensatz zu einer geringeren Liquidität, die insbesondere im Sommer spürbar war. Die zahlungskräftige Nachfrage wird weiterhin durch die Finanzierungskosten gebremst, was durch die Anhebung der Leitzinsen um 25 Basispunkte am 10. September noch verstärkt wurde. Hinzu kommt ein anhaltendes Inflationsrisiko, insbesondere angesichts eines Ölpreises von über 100 Dollar. Umgekehrt stellt die strukturelle Knappheit des luxemburgischen Wohnungsangebots weiterhin einen starken Faktor dar, der die Preise stützt.

In diesem Umfeld spiegeln Durchschnittswerte die Realität der einzelnen Transaktionen weniger wider. Die Analyse von Tausenden anonymisierter Kaufvorverträge aus Partnerschaften mit Banken verschafft Nexvia einen besonders detaillierten und aktuellen Einblick in die tatsächlich ausgehandelten Preise. Sie zeigt erhebliche Unterschiede je nach Lage, Art und Merkmalen der Immobilie auf.

Es geht nicht mehr nur darum, die Marktentwicklung zu beobachten, sondern den Preis zu ermitteln, bei dem sich Angebot und Nachfrage treffen.

Für einen Verkäufer ist die Genauigkeit der anfänglichen Preisgestaltung entscheidend für die Liquidität der Immobilie und die Höhe des erzielten Preises.

Julien Licheron - Wirtschaftswissenschaftler am Liser / Observatorium für Wohnungsbau

Die tatsächlichen Transaktionsdaten des „Observatoire de l’Habitat“ stimmen mit den von atHome beobachteten Trends überein: Nach der Krise von 2023/2024 erholt sich die Zahl der Transaktionen, die Preise stabilisieren sich und der Markt wird flüssiger. Diese Erholung verläuft jedoch je nach Segment unterschiedlich.

So hat der Markt für Bestandsimmobilien wieder ein Aktivitätsniveau erreicht, das dem vor der Krise nahekommt, im Gegensatz zum Markt für Neubauten, der nach wie vor mit Schwierigkeiten zu kämpfen hat.

Bei einigen neuen Projekten wurden jedoch Preisanpassungen vorgenommen, wodurch sich der Preisunterschied zu bestehenden Wohnungen verringert hat, was den Kauf von Immobilien im Bau für Käufer nach und nach attraktiver machen könnte.

Vor dem Hintergrund dieser Erholung bieten die kürzlich eingeführten steuerlichen Maßnahmen zusätzliche Unterstützung für die Nachfrage, insbesondere für Erstkäufer, während die Ausweitung der beschleunigten Abschreibung dazu beitragen kann, dass Investoren wieder in den VEFA-Markt zurückkehren. Ihre Auswirkungen müssen jedoch erst auf lange Sicht bewertet werden.

Der Mietmarkt verdeutlicht zudem, dass die Spannungen weiterhin bestehen. Die Mieten bei Neuverträgen steigen weiter an, und die Differenz zwischen den Mieten für langfristig bewohnte Wohnungen und den bei Neuvermietungen geltenden Mieten ist nach wie vor erheblich, wie die Ende 2025 vom Observatoire de l’Habitat durchgeführte Umfrage bei den
Eigentümer von Teilzeitnutzungsrechten. Der Druck auf Haushalte, die neu in den Markt einsteigen, bleibt daher hoch.

Insgesamt bleibt die strukturelle Wohnungskrise bestehen, auch wenn sich die konjunkturelle Krise abschwächt. Eine der entscheidenden Herausforderungen der kommenden Jahre wird daher die Fähigkeit Luxemburgs sein, in einem besser vorhersehbaren wirtschaftlichen und finanziellen Umfeld wieder ein ausreichendes Angebot nachhaltig sicherzustellen.

Unsere vollständige Analyse des luxemburgischen Immobilienmarktes im dritten Quartal 2026 finden Sie hier 👇🏻