Paroles d’experts : ce qu’il faut retenir du marché immobilier au troisième trimestre 2026

Une baisse marquée des prix des appartements neufs, une relative stabilité dans l’ancien et un marché locatif toujours orienté à la hausse sur un an : voici ce que l’on retient du troisième trimestre 2026.

Pour décrypter ces évolutions, nous avons recueilli les points de vue de plusieurs spécialistes du secteur : Pierre Clément (Nexvia) et Julien Licheron (LISER/Observatoire de l’Habitat). Évolution des prix, reprise du marché, conditions de financement, confiance des acquéreurs et perspectives pour le neuf… autant d’éléments pour mieux comprendre les dynamiques actuelles et anticiper les prochains mouvements du marché.

Pierre Clément - Managing Director chez Nexvia

Le marché résidentiel luxembourgeois continue d’évoluer dans une dynamique complexe. Les données atHome témoignent d’une relative stabilité des prix dans l’ancien. Les transactions conclues chez Nexvia conduisent au même constat : malgré un marché plus exigeant et des dynamiques différentes selon les segments et les régions, nous n’observons pas de correction généralisée des valeurs au T3.

Cette résilience des valeurs contraste avec une liquidité plus faible, particulièrement perceptible durant l’été. La demande solvable reste contrainte par le coût du financement, encore renforcé par la hausse de 25 points de base des taux directeurs le 10 septembre. À cela s’ajoute un risque inflationniste persistant, notamment avec un pétrole supérieur à 100 dollars. À l’inverse, la faiblesse structurelle de l’offre résidentielle luxembourgeoise continue de constituer un puissant facteur de soutien aux prix.

Dans cet environnement, les moyennes reflètent moins la réalité de chaque transaction. L’analyse de milliers de compromis de vente anonymisés issus de partenariats bancaires offre à Nexvia une lecture particulièrement fine et récente des prix réellement négociés. Elle révèle des écarts importants selon la localisation, la typologie et les caractéristiques du bien.

L’enjeu n’est plus seulement d’observer la tendance du marché, mais d’identifier le prix auquel l’offre et la demande se rencontrent.

Pour un vendeur, la précision du positionnement initial devient déterminante pour la liquidité du bien et la qualité du prix obtenu.

Julien Licheron - Economiste au Liser / Observatoire de l'habitat

Les données de transactions réelles de l’Observatoire de l’Habitat sont en ligne avec les tendances observées par atHome : après la crise de 2023/2024, le nombre de transactions se redresse, les prix se stabilisent et le marché gagne en fluidité. Cette reprise reste toutefois différenciée selon les segments.

Ainsi, le marché de l’ancien a retrouvé des niveaux d’activité proches de ceux d’avant crise, contrairement au marché du neuf, toujours en difficulté.

Certains nouveaux projets ont toutefois fait l’objet d’ajustements de prix, réduisant l’écart avec les prix des appartements existants, ce qui pourrait progressivement rendre la VEFA plus attractive pour les acquéreurs.

Dans ce contexte de reprise, les mesures fiscales récemment introduites apportent un soutien supplémentaire à la demande, notamment pour les primo-accédants, tandis que le renforcement de l’amortissement accéléré peut favoriser le retour des investisseurs vers la VEFA. Leur impact devra néanmoins être apprécié dans la durée.

Le marché locatif illustre par ailleurs la persistance des tensions. Les loyers des nouveaux contrats continuent de progresser et l’écart entre les loyers des logements occupés de longue date et ceux pratiqués à la relocation reste important, comme le montrait l’enquête réalisée fin 2025 par l’Observatoire de l’Habitat auprès des
multipropriétaires. La pression reste donc forte pour les ménages entrant sur le marché.

Au total, si la crise conjoncturelle s’atténue, la crise structurelle du logement demeure. L’un des enjeux cruciaux des prochaines années sera dès lors la capacité du Luxembourg à rétablir durablement une offre suffisante, dans un environnement économique et financier plus prévisible.

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