Nouvelles mesures pour le logement au Luxembourg : ce qu’il faut retenir

Les nouvelles mesures pour le logement au Luxembourg annoncées en juillet 2026 pourraient avoir un impact direct sur les futurs propriétaires, les jeunes primo-acquéreurs et les investisseurs. Réunies sous le nom « Booster fir de Wunnengsbau », elles visent à relancer la construction, à faciliter l’accès à la propriété et à renforcer l’offre de logements abordables.

Toutefois, toutes les mesures ne suivent pas le même calendrier. Certaines sont annoncées pour les opérations réalisées à partir du 16 juillet 2026, tandis que d’autres entreront en application en 2027 ou seulement après l’entrée en vigueur de la loi.

Au total, sept mesures ont été présentées. Voici ce qu’il faut retenir et ce qu’elles pourraient changer pour votre projet immobilier au Luxembourg.

Attention : plusieurs mesures nécessitent encore l'adoption des textes d'application. Les modalités définitives pourront donc évoluer.

Pourquoi de nouvelles mesures pour le logement au Luxembourg ?

Le gouvernement souhaite agir sur plusieurs leviers : le financement, l’investissement et la construction de nouveaux logements.

Ces mesures poursuivent notamment les objectifs suivants :

• faciliter l’achat d’une résidence principale ;
• soutenir les jeunes et les primo-acquéreurs ;
• réduire certains frais liés à l’acquisition ;
• encourager l’investissement locatif ;
• développer l’offre de logements abordables ;
• favoriser le lancement de nouveaux projets immobiliers.

Elles concernent donc différents profils, parmi lesquels les futurs propriétaires, les ménages, les investisseurs et les professionnels de l’immobilier.

Quelles mesures concernent les futurs propriétaires ?

Plusieurs mesures s’adressent directement aux personnes qui souhaitent acheter un logement pour en faire leur résidence principale. Elles concernent notamment les achats en VEFA, le crédit d’impôt « Bëllegen Akt » et les aides liées au financement immobilier.

1. Une exonération pour certains achats en VEFA

La première mesure concerne l’achat d’un logement neuf en vente en l’état futur d’achèvement, également appelé achat en VEFA.

Lorsqu’une personne physique achète un logement destiné à devenir sa résidence principale, elle pourrait bénéficier d’une exonération des droits d’enregistrement et de transcription sur la partie correspondant à la construction.

Pour être concerné, le logement devra être achevé à 80 % maximum au moment de l’acquisition. Les droits resteront néanmoins dus sur la valeur du terrain.

Quelles conditions faut-il respecter ?

Selon le communiqué du gouvernement, la mesure s’adresserait :

• aux personnes physiques ;
• à l’achat d’une résidence principale ;
• aux logements achetés en VEFA ;
• aux constructions achevées à 80 % maximum au moment de l’acquisition.

Le dispositif est annoncé pour une durée de trois ans, pour les acquisitions conclues à partir du 16 juillet 2026.

Les personnes qui signent leur acte entre l’annonce de la mesure et l’entrée en vigueur de la loi devraient pouvoir introduire une demande auprès de l’Administration de l’enregistrement, des domaines et de la TVA.

Un exemple d’économie pour une résidence principale

Le gouvernement présente l’exemple d’un logement acheté sur plan au prix de 1 000 000 €, dont 250 000 € correspondent au terrain.

Avec l’ancien dispositif, l’acquéreur devait encore payer 19 500 € de droits d’enregistrement après l’utilisation du Bëllegen Akt de 40 000 €.

Avec les nouvelles dispositions annoncées, les droits seraient uniquement calculés sur la valeur du terrain, soit 17 500 €. Le nouveau Bëllegen Akt de 45 000 € permettrait de couvrir entièrement ce montant.

Dans cet exemple, l’acquéreur ne paierait donc plus de droits d’enregistrement. Il conserverait également 27 500 € sur son crédit d’impôt pour une éventuelle acquisition ultérieure éligible.

2. Le Bëllegen Akt porté à 45 000 €

Le crédit d’impôt sur les actes notariés, appelé Bëllegen Akt, devrait passer de 40 000 à 45 000 € par personne.

Il est destiné aux particuliers qui achètent un logement pour l’occuper à titre personnel. Ainsi, un couple pourrait bénéficier d’un crédit d’impôt total pouvant atteindre 90 000 €, sous réserve que chaque acquéreur remplisse les conditions prévues.

Selon le gouvernement, ce nouveau plafond permettrait d’acheter un bien d’une valeur d’environ 640 000 € sans devoir payer de droits d’enregistrement.

Quelle économie grâce au nouveau plafond ?

Pour un logement achevé acheté au prix de 1 000 000 €, les droits d’enregistrement représentent 70 000 € dans l’exemple officiel.

Avec l’ancien Bëllegen Akt de 40 000 €, l’acquéreur devait encore payer 30 000 €. Avec le nouveau plafond de 45 000 €, ce montant passerait à 25 000 €.

L’économie supplémentaire atteindrait donc 5 000 € par personne.

Cette mesure est annoncée pour les acquisitions réalisées à partir du 16 juillet 2026. Pour les actes conclus avant l’entrée en vigueur de la loi, une demande devra être introduite auprès de l’administration compétente.

3. Des aides renforcées pour les acquéreurs

Le Gouvernement prévoit également de renforcer plusieurs aides destinées à faciliter l'achat d'un logement, en particulier pour les jeunes primo-acquéreurs et les ménages.

Une subvention d’intérêt renforcée pour les jeunes primo-acquéreurs

Les jeunes qui souhaitent acheter leur premier logement pourraient également bénéficier d’une subvention d’intérêt renforcée.

Cette aide vise à réduire une partie de la charge liée aux intérêts du prêt immobilier. Son montant dépend notamment des revenus et de la composition du ménage.

Lorsqu’au moins l’un des titulaires du prêt est âgé de 35 ans ou moins, le montant maximal du prêt pris en compte pour calculer l’aide devrait passer de 200 000 à 300 000 €.

Par conséquent, certains jeunes ménages pourraient bénéficier d’une aide mensuelle plus importante.

Un exemple pour un jeune ménage :

Le gouvernement présente le cas d’un ménage avec un enfant à charge, disposant d’un revenu net annuel de 79 000 € et bénéficiant d’une subvention d’intérêt de 1,5 %.

Grâce au nouveau plafond de 330 000 €, ce ménage pourrait recevoir jusqu’à 400,31 € par mois, soit 133,43 € supplémentaires chaque mois.

Des primes élargies aux jeunes acheteurs

Les jeunes qui achètent un logement abordable ou à coût modéré devraient désormais pouvoir bénéficier de deux aides :

• la prime d’accession à la propriété ;
• la prime d’épargne.

Pour être éligible, au moins l’un des futurs propriétaires devra être âgé de 35 ans ou moins au moment de l’acte d’acquisition.

Cette évolution vise notamment à aider les jeunes ménages à constituer l’apport personnel nécessaire pour obtenir leur financement.

Une subvention d’intérêt renforcée pour tous les ménages

Le relèvement des plafonds ne concerne pas uniquement les jeunes acquéreurs.

Pour l’ensemble des ménages, le plafond du prêt subventionnable devrait passer de 200 000 à 250 000 €.

De plus, la majoration accordée pour chaque enfant à charge passerait de 20 000 à 30 000 €. Le plafond maximal pourrait ainsi atteindre 370 000 €, selon la composition du foyer.

Ces améliorations devraient profiter aux nouveaux demandeurs, mais aussi aux personnes dont le dossier est déjà en cours de paiement.

Un exemple pour un ménage avec un enfant :

Dans l’exemple présenté par le gouvernement, un ménage avec un enfant à charge et un revenu net annuel de 79 000 € pourrait bénéficier d’une aide mensuelle maximale de 339,66 €.

Cela représente une hausse de 72,78 € par mois grâce au relèvement du plafond du prêt pris en compte.

Quelles mesures concernent l’investissement locatif ?

D’autres nouvelles mesures pour le logement au Luxembourg s’adressent davantage aux investisseurs. Elles portent notamment sur la TVA applicable à certains logements locatifs abordables et sur le régime d’amortissement fiscal.

4. Une TVA réduite à 8 % pour certains logements locatifs abordables

Une TVA réduite à 8 % est prévue pour certains logements locatifs répondant à des critères définis par le Gouvernement.

Pour bénéficier de ce taux, le logement devra notamment :

• avoir une superficie maximale de 120 m² ;
• être proposé à un prix inférieur ou égal au prix médian de référence ;
• être loué pendant au moins dix ans à un locataire certifié par le ministère du Logement et de l’Aménagement du territoire ;
• respecter un rendement locatif plafonné à 4 % du capital net investi.

Contrairement à certaines mesures destinées aux acquéreurs, cette TVA réduite ne sera applicable qu'à partir de l'entrée en vigueur de la loi. Aucun effet rétroactif n'est prévu.

5. Un nouveau régime d’amortissement accéléré

Le gouvernement prévoit également un nouveau régime d’amortissement accéléré afin d’améliorer la rentabilité de certains investissements locatifs.

Ce dispositif repose sur le principe des « trois fois 6 » :

• un taux d’amortissement de 6 % ;
• pendant une durée de 6 ans ;
• sur une base amortissable maximale de 600 000 € par immeuble.

Si la base amortissable dépasse 600 000 €, un taux de 2 % devrait s’appliquer sur l’ensemble de la base, sans limitation de durée.

Pour les acquisitions réalisées en 2026, le contribuable pourrait choisir entre le régime actuel et le nouveau dispositif.

À partir du 1er janvier 2027, le nouveau régime deviendrait le seul régime applicable aux nouvelles acquisitions. Les régimes antérieurs continueraient néanmoins à s’appliquer jusqu’à leur terme pour les achats déjà concernés.

6. Un emprunt citoyen prévu pour 2027

Le paquet prévoit également la création d’un emprunt obligataire citoyen appelé Housing Bond.

Son montant total devrait atteindre 250 millions d’euros. Les fonds récoltés serviraient à soutenir le financement du logement abordable.

Les intérêts devraient être exonérés de la retenue à la source libératoire de 20 %.

Le lancement de cet emprunt est prévu au début de l’année 2027.

7. 300 millions d’euros supplémentaires pour la VEFA

Enfin, l’État prévoit d’investir 300 millions d’euros supplémentaires dans son programme d’acquisition de logements en VEFA.

Le premier programme, doté d’une enveloppe de 480 millions d’euros, a permis à l’État d’acquérir ou de réserver 830 logements abordables.

Le dispositif doit désormais devenir plus flexible. L’État pourra acheter seulement une partie des logements d’un projet, au lieu de devoir acquérir l’ensemble du programme.

Cette intervention peut sécuriser une partie des ventes. Elle peut également aider le projet à atteindre le seuil de préventes demandé par les banques et, par conséquent, faciliter le démarrage du chantier.

Quel est le calendrier des nouvelles mesures ?

Les dates d’application varient selon les dispositifs :

• à partir du 16 juillet 2026, sous réserve de l’entrée en vigueur de la loi : exonération sur la partie construction de certains achats en VEFA et hausse du Bëllegen Akt ;
• pour les acquisitions réalisées en 2026 : choix possible entre l’ancien et le nouveau régime d’amortissement ;
• à partir du 1er janvier 2027 : nouveau régime d’amortissement applicable aux nouvelles acquisitions ;
• au début de l’année 2027 : lancement prévu du Housing Bond ;
• à l’entrée en vigueur de la loi, sans effet rétroactif : TVA réduite à 8 % pour certains logements locatifs abordables.

Il est donc important de vérifier le calendrier et les conditions propres à chaque mesure avant de prendre une décision.

Que retenir des nouvelles mesures pour le logement au Luxembourg ?

Ces nouvelles mesures pourraient faciliter l'accès à la propriété, soutenir l'investissement locatif et contribuer au développement de nouveaux logements au Luxembourg. Toutefois, les conditions et les dates d'application varient selon les dispositifs. Il est donc recommandé de vérifier votre situation auprès des autorités compétentes ou de votre notaire avant d'entreprendre un projet immobilier.

Pour les futurs propriétaires, les principales annonces à retenir sont :

• le Bëllegen Akt porté à 45 000 € par personne ;
• l’exonération des droits d’enregistrement sur la partie construction de certains logements achetés en VEFA ;
• le renforcement de la subvention d’intérêt ;
• l’élargissement de certaines primes aux jeunes acquéreurs de logements abordables.

De leur côté, les investisseurs peuvent être concernés par la TVA réduite à 8 % pour certains logements locatifs abordables et par le nouveau régime d’amortissement accéléré.

Toutefois, les conditions et les dates d’application varient selon les dispositifs. Il est donc conseillé de vérifier sa situation auprès de l’administration compétente, de son notaire ou d’un conseiller spécialisé.

Vous avez un projet immobilier au Luxembourg ?

Avant de commencer vos recherches, consultez notre guide consacré aux étapes pour acheter un bien immobilier au Luxembourg. Vous pourrez ainsi mieux préparer votre budget, anticiper les frais liés à votre acquisition et comprendre les principales démarches à effectuer.

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