Interview de Claude Meisch : les enjeux du logement au Luxembourg

À l’occasion de la sortie de son nouveau magazine – édition automne 2026, atHome a eu l’opportunité d’échanger avec Claude Meisch, ministre du Logement et de l’Aménagement du territoire, autour de la situation actuelle du marché immobilier et des grands enjeux du logement au Luxembourg.

Reprise du marché, construction neuve, accès à la propriété, logement abordable ou encore marché locatif : le ministre revient sur les évolutions observées ces derniers mois et présente les principales orientations et mesures destinées à soutenir le secteur.

Cette interview est à retrouver dans le nouveau atHomeMagazine – édition automne 2026, disponible en avant-première sur notre stand à Home Expo, organisé du 8 au 11 octobre 2026 à Luxexpo The Box durant la Semaine Nationale du Logement.

Le magazine sera ensuite disponible dans les kiosques à travers le Luxembourg, auprès de nos agences immobilières partenaires, via le réseau Lesezirkel, ainsi qu’en ligne.

Il y a un an, vous évoquiez les premiers signes d’une reprise du marché immobilier. Douze mois plus tard, comment analysez-vous son évolution, notamment entre le marché de l’ancien et celui du neuf ? Quels signaux vous semblent aujourd’hui les plus encourageants ?

Commençons par le constat. Après trois années très difficiles, le marché a cessé de reculer. Les ventes sont reparties et les prix ne baissent plus. Cela ne veut pas dire que le logement est redevenu abordable, car il ne l'est pas, et il serait malvenu de prétendre le contraire. Mais un marché qui s'effondre ne produit pas des logements moins chers, il produit moins de logements, et donc des prix plus élevés dans quelques années. La stabilisation n'est pas un résultat en soi, c'est la condition pour pouvoir reconstruire.

Ce qui a changé, et c'est sans doute le signal le plus notable, c'est que les gens recommencent à envisager un projet d'achat. C'est cette confiance qui manquait le plus.

La reprise n'est toutefois pas la même partout. Dans l'ancien, les maisons comme les appartements se vendent nettement mieux qu'il y a un an. Le neuf, lui, reste à la traîne. Les ventes en état futur d'achèvement demeurent sensiblement en dessous de leur niveau d'avant-crise, même si le point bas de 2023 est dépassé. C'est ce décalage qui doit nous occuper, parce que c'est là que se joue l'offre de demain et donc le prix que paieront ceux qui chercheront un logement dans quelques années.

Car dans le logement, tout prend du temps. Un logement qui ne se construit pas aujourd'hui manquera dans trois ou quatre ans. C'est exactement pour cela que nous n'avons pas attendu. Avec le «Booster fir de Wunnengsbau», présenté en juillet avec mon collègue des Finances, nous avons agi là où le blocage était le plus net, c'est-à-dire sur la vente sur plan.

Le gouvernement a récemment annoncé de nouvelles mesures pour soutenir la construction de logements. Parmi elles, lesquelles pourraient, selon vous, avoir l’impact le plus rapide sur le marché ? D’autres aides sont-elles prévues pour soutenir le marché ?

Le paquet « Booster fir de Wunnengsbau », présenté en juillet 2026, agit sur trois plans à la fois. Il aide les ménages à financer leur achat, il encourage celles et ceux qui investissent et il relance les chantiers. L’ambition est simple. Il faut construire davantage pour que le logement redevienne abordable.

Ce que les ménages ressentiront le plus vite, ce sont les frais à payer au moment de la signature chez le notaire. Quand vous achetez un logement encore à construire, vous ne payez plus de droits d’enregistrement sur la partie construction. Et le Bëllegen Akt, ce crédit d’impôt qui réduit vos frais d’acte, passe à 45 000 € par personne, donc

90 000 € pour un couple. Concrètement, il faut nettement moins d’économies de départ pour pouvoir signer.

La mesure la plus importante pour relancer la construction est moins visible, mais très efficace. Avant de financer un projet, une banque exige qu'une partie des logements soit déjà vendue, et tant que ce seuil n'est pas atteint, rien ne démarre. Désormais, l'État s'engage dès l'ouverture des ventes et peut acheter une partie seulement des logements d'un projet VEFA. Ce coup de pouce au départ permet d'atteindre plus vite le nombre de ventes exigé, de débloquer le crédit bancaire et de lancer réellement le chantier. Pour donner à ce dispositif les moyens de fonctionner à grande échelle, nous y consacrons 300 millions d'euros supplémentaires, qui s'ajoutent à la première enveloppe de 480 millions. Et ces logements viennent ensuite agrandir le parc de logements abordables.

D’autres mesures suivront. Une TVA réduite à 8 % s’appliquera aux logements mis en location à un prix modéré, avec des règles strictes de surface, de loyer et de durée. Un avantage fiscal soutiendra celles et ceux qui investissent dans un logement destiné à la location. Et un emprunt d’État ouvert aux citoyens, le « Housing Bond », permettra à chacun de mettre son épargne au service du logement abordable.

Le financement des projets et le niveau des prix restent des enjeux importants pour la construction neuve. Quels leviers peuvent aujourd’hui permettre de rendre les nouveaux logements plus accessibles, tout en maintenant les exigences de qualité et de durabilité ?

Il ne s'agit pas de choisir entre le prix et la qualité. Un logement mal isolé coûte peut-être moins cher à l'achat, mais il coûte plus cher chaque mois en chauffage et perd de la valeur avec le temps. La facture n'est pas évitée, elle est simplement reportée sur le ménage. Les véritables marges de manœuvre se situent ailleurs.

Le foncier, d'abord, qui pèse le plus lourd dans le prix final. Nous avons adapté par région les prix maximaux que l'État accepte de payer, parce qu'un terrain ne coûte pas la même chose dans le sud et dans le nord du pays. Cela permet de créer des logements abordables partout, et pas uniquement là où le terrain est bon marché.

Les délais, ensuite. Un projet qui attend son autorisation pendant douze mois coûte plus cher qu'un projet techniquement exigeant, car chaque mois d'attente se paie en intérêts et se retrouve dans le prix de vente. Les simplifications administratives engagées par le gouvernement visent précisément à raccourcir ces délais.

La manière de construire, enfin. Répéter les mêmes plans, préparer une partie des éléments en atelier et travailler en séries reste une voie efficace pour faire baisser durablement le prix du mètre carré.

Il faut aussi rétablir la confiance. Quand on achète sur plan, on paie un logement que l'on ne voit pas encore, et les acquéreurs demandent à juste titre des garanties supplémentaires quant à l'achèvement de leur bien. C'est tout le sens de la réforme en cours, qui vise à mieux protéger celles et ceux qui achètent un logement avant sa construction.

Malgré l’évolution récente du marché et les différentes aides disponibles, l’accès à la propriété reste difficile pour de nombreux jeunes ménages. Quelles sont aujourd’hui les priorités pour leur permettre de concrétiser plus facilement un premier achat immobilier ?

Pour un jeune ménage, il y a deux obstacles majeurs à franchir. Il faut d’abord réunir l’argent du départ, puis supporter la mensualité tous les mois. Nous agissons sur les deux.

Sur l’apport de départ, la baisse des frais au moment de la signature change vraiment la donne, car c’est précisément là qu’il faut sortir de l’argent qu’aucune banque ne prête. De plus, la prime d’accession et la prime d’épargne sont désormais ouvertes aux jeunes qui achètent un logement abordable ou à coût modéré. Jusqu’ici, ces mêmes jeunes en étaient exclus, ce qui était incohérent et qui est aujourd’hui corrigé.

Sur la mensualité, l’État prend en charge une partie des intérêts du prêt. Nous avons relevé le montant du prêt pris en compte jusqu’à 300 000 € pour un premier achat avant 35 ans, avec 30 000 € de plus par enfant. Pour une jeune famille, cela représente plusieurs centaines d’euros gagnés chaque année.

Il faut aussi être lucide. Aucune aide ne suffira si l’on ne construit pas assez, et aider les acheteurs sans augmenter le nombre de logements disponibles reviendrait simplement à faire monter les prix. C’est pourquoi nous faisons les deux en même temps, notamment en achetant des logements sur plan qui viennent rapidement enrichir le parc abordable.

Le marché locatif reste également un enjeu majeur pour de nombreux ménages. Comment peut-on développer davantage l’offre de logements à louer à des prix accessibles, et quelle complémentarité voyez-vous entre l’État, les communes et les acteurs privés ?

C'est effectivement là que la situation est la plus tendue, et ce sont les jeunes, les nouveaux arrivants et les ménages aux revenus modestes qui supportent le plus lourdement des loyers élevés.

Nous avons fait un choix nouveau. Pour la première fois, un avantage fiscal dans le logement est lié à des engagements sociaux. La TVA réduite à 8 % pour la location abordable ne sera accordée que si le propriétaire respecte des conditions précises quant à la taille du logement, au loyer plafonné, au rendement limité et à la durée minimale de location. Autrement dit, l'État donne un coup de pouce, mais en échange le logement doit rester réellement accessible.

Personne ne réglera ce problème tout seul. L'État fixe le cadre, finance sur le long terme et construit par l'intermédiaire de ses promoteurs publics. Les communes ont la main sur les terrains et sur l'aménagement communal. Les acteurs privés, eux, apportent la capacité à construire vite et en nombre. Nous avons besoin des trois.

Plusieurs chantiers avancent en parallèle. Une commission nationale de conciliation permettra de régler les conflits entre locataires et propriétaires sans passer par si possible le tribunal. Un registre national des loyers donnera enfin à chacun une idée claire de ce qui se paie réellement dans sa commune.

L'État achète par ailleurs des logements sur plan, qu'il confie ensuite aux promoteurs publics pour les louer à un prix abordable. À ce jour, près de 860 logements ont été acquis ou réservés par cette voie. Cette seule mesure offrira un toit à quelque 2 600 personnes, tout en soutenant directement le secteur de la construction. Et nous poursuivons sur cette lancée, puisque le « Booster fir de Wunnengsbau » mobilise 300 millions d'euros supplémentaires pour ce programme d'acquisition, ce qui permettra de faire sortir de terre de nouveaux logements. De grands projets comme « Neischmelz » ou « Wunnen mat der Woltz » viendront encore élargir sensiblement le parc locatif.

L'engagement financier, lui, atteint un niveau sans précédent. Les moyens consacrés au logement abordable ont plus que doublé en une seule année, pour approcher le demi-milliard d'euros. Le parc conventionné compte aujourd'hui plus de 5 000 logements, répartis sur quelque 350 projets, avec plus d'un millier de logements supplémentaires conventionnés au cours de la dernière année. Ces ordres de grandeur montrent à quel point l'État investit dans la production de logements.

Cette interview est à découvrir dans son intégralité dans notre nouveau atHomeMagazine – édition automne 2026.