Passt Ihnen Ihre derzeitige Wohnung nicht mehr? Möchten Sie Ihre Wohnung oder Ihren Wohnort wechseln? Wenn Sie Ihr neues Immobilienprojekt verwirklichen möchten, ohne auf den Verkauf Ihres derzeitigen Hauses oder Ihrer derzeitigen Wohnung warten zu müssen, könnte ein Überbrückungskredit sicherlich eine Lösung für Sie sein.

Was ist ein Überbrückungskredit?

Der Überbrückungskredit oder Brückenkredit ist ein von der Bank für einen kurzen Zeitraum (in der Regel zwischen 12 und 24 Monaten) bereitgestellter Vorschuss, der den Erwerb oder den Bau einer Immobilie ermöglicht, bis der Verkauf einer Immobilie oder ein bestimmter Geldeingang (z. B. die Auszahlung einer Lebensversicherung) abgeschlossen ist. Dieser Überbrückungskredit ist eine interessante Alternative für Hausbesitzer, die in einer geräumigeren oder sogar besser gelegenen Wohnung leben möchten.

Wenn Sie bereits Eigentümer einer Immobilie sind und beschließen, ein neues Haus oder eine neue Wohnung zu kaufen oder zu bauen, versuchen Sie idealerweise zunächst, Ihre bestehende Immobilie zu verkaufen und den Erlös aus diesem Verkauf als Beitrag zum Kauf der neuen Immobilie zu verwenden. Nun ist es aber sehr schwierig oder sogar unmöglich, den Zeitpunkt des Verkaufs mit dem des Kaufs in Einklang zu bringen.

In diesem Fall ermöglicht Ihnen der Überbrückungskredit, Ihr Vorhaben zu verwirklichen, ohne dass Sie Ihre Wohnung, in der Sie derzeit wohnen, verlassen müssen.

Überbrückungskredit zu welchen Bedingungen?

Da es sich bei einem Überbrückungskredit um ein kurzfristiges Darlehen handelt, das in der Regel vor Ablauf der Laufzeit zurückgezahlt wird, wenden die Banken einen variablen Zinssatz an. In den meisten Fällen zahlt der Inhaber nur die Zinsen, während das Kapital durch den Erlös aus dem Verkauf der vorfinanzierten Immobilie zurückgezahlt wird. Die Zinsen für den Überbrückungskredit sind monatlich zu zahlen.

Der Überbrückungskredit ist ein integraler Bestandteil des Finanzierungsplans für den Erwerb einer bestehenden Immobilie oder den Bau einer neuen Immobilie. Der Kunde schließt also 2 Arten von Finanzierungen ab: den Hauptkredit und den Überbrückungskredit.

Die Bedingungen für die Aufnahme sind für beide Darlehen gleich. Der Kunde muss in der Lage sein, die monatlichen Belastungen für beide Darlehen oder sogar für alle drei Darlehen zu tragen. Denn häufig muss die monatliche Belastung durch das ursprüngliche Darlehen für die zum Verkauf stehende Immobilie auch während der Vorfinanzierungsphase berücksichtigt werden. Um die monatliche Belastung erträglich zu gestalten, wird das ursprüngliche Darlehen in der Regel weiterhin standardmäßig zurückgezahlt und die für den Überbrückungskredit angefallenen Zinsen werden monatlich zurückgezahlt. Schließlich beginnt die monatliche Rückzahlung des neuen Kredits häufig nach einer Frist von 12 bis 24 Monaten.

Es ist empfehlenswert, gemeinsam mit der Bank einen realistischen Verkaufspreis für Ihre vorzufinanzierende Immobilie festzulegen. Wenn der geschätzte Preis der Immobilie nämlich zu hoch ist, besteht die Gefahr, dass Sie sie nicht innerhalb der vorgesehenen Frist verkaufen und am Ende einen Betrag erhalten müssen, der unter dem Betrag des Überbrückungskredits liegt. Folglich kann der Finanzierungsplan, der zu Beginn des Projekts aufgestellt wurde, aus dem Gleichgewicht geraten.

Wie berechnet man die Höhe eines Überbrückungskredits?

Die Höhe des Überbrückungskredits hängt von der folgenden Gleichung ab:

Geschätzter Verkaufspreis
- Saldo des zurückzuzahlenden Darlehens
- Kosten für die Immobilienagentur
- Eventuell zurückzuzahlende staatliche Beihilfen
= Betrag des Überbrückungskredits

Die Höhe der Vorfinanzierung und damit des Überbrückungskredits hängt im Wesentlichen von der Preisentwicklung der Immobilie und dem Saldo des zurückzuzahlenden Darlehens ab. Wenn der Kunde beispielsweise seit mehr als 10 Jahren Eigentümer seiner Immobilie ist, macht der Überbrückungskredit oft einen großen Prozentsatz des Immobilienwerts aus, da das Bankdarlehen bereits zu einem großen Teil zurückgezahlt ist und der Wert der Immobilie in der Regel erheblich gestiegen ist. (Beispiel: Eine Wohnung, die vor 10 Jahren für 300.000 EUR gekauft wurde. Der Verkaufspreis wird heute auf 400.000 EUR geschätzt. Ausstehender Saldo des Bankkredits: 100.000 EUR. Der Überbrückungskredit könnte in diesem Beispiel : 400.000 EUR (Verkaufspreis) - 100.000 EUR (Kreditsaldo) - 12.000 EUR (Maklergebühren) = 288.000 EUR oder 72 % des Wertes der Immobilie).

Die Fälligkeit des Überbrückungskredits

Wenn die Immobilie bei Ablauf des Überbrückungskredits nicht verkauft wird, muss man sich mit der Bank in Verbindung setzen, um eine Lösung zu finden, die häufig eine maßgeschneiderte Lösung ist. Es geht darum, gemeinsam mit dem Kunden zu analysieren, warum der Verkauf noch nicht stattgefunden hat, und sich über das weitere Vorgehen zu verständigen. Es liegt immer im Interesse des Kunden, den Verkauf so schnell wie möglich zu realisieren, um seine monatliche Belastung zu reduzieren.

Gibt es eine Alternative zum Überbrückungskredit?

Einige vorsichtige Kunden wollen eine Vorfinanzierung vermeiden und ziehen es vor, ihre Immobilie zu verkaufen, bevor sie ein neues Projekt in Angriff nehmen. Während sie auf die Realisierung ihres Projekts warten, mieten sie eine Wohnung für eine gewisse Zeit. Diese Lösung ist z. B. dann interessant, wenn sich schnell ein Käufer findet, der bereit ist, den ausgewiesenen Verkaufspreis unter der Bedingung zu zahlen, dass er sofort einziehen kann.

Praktisch, flexibel und maßgeschneidert

Ein Überbrückungskredit ist ein praktisches und flexibles Mittel, um Ihr Kauf- oder Bauvorhaben sofort zu verwirklichen, ohne auf den Verkauf Ihrer bestehenden Wohnung warten zu müssen. Die Einrichtung sowie die Integration des Überbrückungskredits in den Finanzierungsplan des Projekts sollten jedoch gewissenhaft gemeinsam mit dem Berater der Bank vorbereitet werden, um böse Überraschungen zu vermeiden. Denn es geht darum, den Betrag und die Laufzeit der Vorfinanzierung an Ihren persönlichen Bedarf anzupassen.

Artikel verfasst von:

Charles PLETSCH
Stellvertretender Abteilungsleiter
Koordination des Netzwerks der Agenturen
Bank und Sparkasse des Staates