Immobilienbesichtigung: 10 Fragen, die Sie vor dem Kauf in Luxemburg stellen sollten

Stellen Sie bei einer Immobilienbesichtigung Fragen zu Renovierungsarbeiten, Energieverbrauch, Nebenkosten, der Eigentümergemeinschaft und der Umgebung. Prüfen Sie außerdem die Ausstattung und die vorliegenden Unterlagen. Diese Informationen helfen Ihnen dabei, die Objekte zu vergleichen, die anfallenden Kosten einzuschätzen und zu entscheiden, ob der geforderte Preis dem Zustand der Immobilie tatsächlich entspricht.

Welche Fragen sollte man bei einer Immobilienbesichtigung stellen?

Hier sind die 10 Fragen, die man bei einer Immobilienbesichtigung stellen sollte Bevor Sie ein Angebot in Betracht ziehen:

1. Seit wann steht die Immobilie zum Verkauf und warum?

Fragen Sie nach, seit wann die Immobilie zum Verkauf steht. Sie können auch fragen, warum der Eigentümer verkaufen möchte.

Diese Informationen tragen zu einem besseren Verständnis des Kontextes bei. Ein beruflicher Wechsel, eine Nachfolge oder ein neues Immobilienprojekt können Gründe für den Verkauf sein.

Auch die Dauer der Vermarktung kann ein interessanter Faktor sein. Sie ist jedoch kein automatischer Beweis dafür, dass ein günstiger Preis ausgehandelt werden kann.

Um den Preis in den richtigen Kontext zu setzen, sollten Sie die Immobilie auch mit ähnlichen Objekten vergleichen. Dabei sind die Lage, die Wohnfläche und der allgemeine Zustand zu berücksichtigen.

2. Welche Arbeiten wurden bereits durchgeführt und welche stehen noch an?

Erkundigen Sie sich, welche Arbeiten in den letzten Jahren durchgeführt wurden. Überprüfen Sie auch deren Datum und Art.

Dach, Fenster, Fassade, Heizung, Elektroinstallation oder Sanitäranlagen können erhebliche Kosten verursachen. Kürzlich durchgeführte Arbeiten können daher von Vorteil sein.

Bitten Sie nach Möglichkeit um Rechnungen oder Unterlagen zu den durchgeführten Arbeiten. Diese helfen Ihnen dabei, nachzuvollziehen, was tatsächlich erledigt wurde.

Achten Sie auch auf die Wände und Decken. Suchen Sie nach Rissen, Feuchtigkeitsspuren oder Schimmel.

Bei größeren Bedenken lohnt sich ein zweiter Besuch. In diesem Fall können Sie sich von einem Fachmann aus der Baubranche begleiten lassen.

Einen umfassenderen Überblick über den Kaufprozess erhalten Sie in unserem Leitfaden um eine Immobilie in Luxemburg zu kaufen.

3. Was geht aus dem Energiepass der Wohnung hervor?

Bitten Sie darum, Einsicht in das Zertifikat Energieeffizienz, auch Energiepass genannt.

In Luxemburg ist der Energieausweis beim Verkauf eines Wohngebäudes vorgeschrieben. Darin sind insbesondere der Energiebedarf und die CO₂-Emissionen des Gebäudes angegeben.

Die Leistungsklassen reichen von A+ bis I. A+ entspricht der besten Klasse und I der schwächsten.

Das Zertifikat bleibt in der Regel gültig für 10 Jahre. Bei einem Eigentümerwechsel muss das Original dem neuen Eigentümer ausgehändigt werden.

Achten Sie jedoch nicht nur auf die angegebene Energieeffizienzklasse. Erkundigen Sie sich auch, mit welcher Heizungsanlage die Wohnung ausgestattet ist.

Sie können auch die vorliegenden Verbrauchsdaten oder Energierechnungen anfordern. Diese liefern nützliche Zusatzinformationen zum tatsächlichen Verbrauch der Wohnung.

4. Mit welchen monatlichen Kosten muss man rechnen?

Der Kaufpreis macht nur einen Teil der tatsächlichen Wohnkosten aus.

Erkundigen Sie sich bei einer Wohnung nach der Höhe der Nebenkosten. Prüfen Sie außerdem, was darin enthalten ist.

Zentralheizung, Wasser, Aufzug sowie die Reinigung oder Instandhaltung der Gemeinschaftsräume können inbegriffen sein. Die Leistungen variieren je nach Wohnanlage.

Informieren Sie sich bei einem Hauskauf über die bekannten laufenden Kosten. Heizkosten und Instandhaltung können das Jahresbudget erheblich belasten.

Dieser Schritt ist besonders wichtig vor einem Erster Immobilienkauf in Luxemburg. So vermeiden Sie, dass Sie Ihr Budget ausschließlich anhand der monatlichen Kreditrate berechnen.

Um Ihr gesamtes Projekt vorzubereiten, sehen Sie sich unseren Leitfaden vom ersten Immobilienkauf in Luxemburg.

5. Sind in der Eigentümergemeinschaft Bauarbeiten geplant?

Erkundigen Sie sich bei einer Wohnung, ob bereits Renovierungsarbeiten beschlossen wurden oder geplant sind.

Sehen Sie sich die aktuellen Protokolle der Eigentümerversammlungen an, sobald diese verfügbar sind. Anhand dieser Protokolle lassen sich die von den Miteigentümern diskutierten Vorhaben ermitteln.

Dach, Fassade, Aufzug oder energetische Sanierung können mit erheblichen Kosten verbunden sein. Erkundigen Sie sich daher, wie diese Arbeiten finanziert werden sollen.

Man sollte sich auch mit dem Baukosten der Wohnungseigentümergemeinschaft.

In Luxemburg ist dieser Fonds seit dem 1. August 2023. Er dient insbesondere der Finanzierung von Instandhaltungsarbeiten, Reparaturen und künftigen Sanierungen.

Erkundigen Sie sich doch bitte nach der Höhe der Beiträge und der aktuellen Lage des Fonds.

Diese Angabe ergänzt die Höhe der monatlichen Kosten auf sinnvolle Weise.

6. Gibt es in der Umgebung der Wohnung Beeinträchtigungen oder geplante Bauvorhaben?

Eine Immobilienbesichtigung sollte nicht schon an der Haustür enden.

Fragen Sie nach, ob es in der Nachbarschaft bekannte Störfaktoren gibt. Verkehr, Geschäfte, Schulen oder Baustellen können die Atmosphäre je nach Tageszeit beeinflussen.

Schauen Sie sich anschließend die Umgebung selbst an. Machen Sie einen kurzen Spaziergang um die Unterkunft herum.

Es ist ebenfalls sinnvoll, sich über geplante städtebauliche Projekte in der Umgebung zu informieren. Die Allgemeiner Bebauungsplan (PAG) Die Gemeindeverwaltung kann Auskunft über die Flächennutzung geben. Die Geoportal Über „luxembourgeois“ lassen sich zudem verschiedene räumliche Daten abrufen.

Für bestimmte Standorte können Sie auch die offiziellen Hochwassergefahrenkarten einsehen. Diese werden von der Wasserwirtschaftsbehörde auf dem Géoportail veröffentlicht.

7. Wie hell ist die Wohnung tatsächlich?

Die Ausstellung gibt einen ersten Einblick, erzählt aber nicht die ganze Geschichte.

Die Helligkeit hängt auch vom Stockwerk, von den Fenstern und von den benachbarten Gebäuden ab. Auch die Tiefe der Räume spielt eine Rolle.

Schauen Sie sich während des Rundgangs daher jeden Raum bei ausgeschaltetem Licht an, sofern es die Umstände zulassen.

Achten Sie auch auf mögliche Gegenüber. Eine gut ausgerichtete Wohnung kann dennoch zu wenig Licht haben, wenn direkt davor ein Gebäude steht.

Wenn Sie sich wirklich für die Wohnung interessieren, vereinbaren Sie einen zweiten Besichtigungstermin zu einer anderen Tageszeit. So können Sie die Lichtverhältnisse und die Atmosphäre im Außenbereich besser einschätzen.

8. In welchem Zustand befinden sich die Heizung, die Elektrik und die übrigen Anlagen?

Erkundigen Sie sich nach dem Alter und der Art der wichtigsten technischen Anlagen.

Beginnen Sie mit der Heizung und der Warmwasserbereitung. Fragen Sie nach, wann die Anlage zuletzt gewartet oder ausgetauscht wurde.

Überprüfen Sie auch den Sicherungskasten, die Steckdosen und die Schalter. In den Nassräumen sollten Sie den Wasserdruck und den äußeren Zustand der Armaturen überprüfen.

Auch die Belüftung verdient Ihre Aufmerksamkeit. Probleme mit der Belüftung können zu Feuchtigkeit führen.

Denken Sie schließlich auch an Ihre eigene Nutzung der Unterkunft. Überprüfen Sie die Anzahl der Steckdosen, die verfügbaren Stellplätze und die Internetverbindung.

Sollte Ihnen ein Gerät zweifelhaft erscheinen, versuchen Sie nicht, es selbst zu begutachten. Ein zweiter Besuch mit einem Fachmann kann hilfreicher sein.

9. Was genau ist im Verkauf enthalten?

Gehen Sie nicht davon aus, dass alles, was Sie sehen, in der Unterkunft verbleibt.

Fragen Sie nach, ob die Einbauküche im Preis inbegriffen ist. Das Gleiche gilt für Haushaltsgeräte und Einbaumöbel.

Prüfen Sie bei einer Wohnung genau, welche Nebenräume im Kaufpreis enthalten sind. Dabei kann es sich um einen Keller, eine Garage oder einen Parkplatz handeln.

Klären Sie bei einem Haus auch die Frage der Außenausstattung.

Fragen Sie abschließend nach, wann die Unterkunft verfügbar sein wird. Dieser Termin kann erhebliche Auswirkungen auf Ihre Planung haben.

Die wesentlichen Punkte müssen anschließend in den Verkaufsunterlagen klar wiedergegeben werden.

10. Welche Unterlagen kann ich einsehen, bevor ich ein Angebot abgebe?

Ein erfolgreicher Besuch soll Ihnen nicht nur Antworten liefern, sondern Ihnen auch Unterlagen mitgeben, die Sie sich genauer ansehen können.

Je nach Immobilie sollten Sie insbesondere folgende Fragen stellen:

• der Energieausweis; ;
• die verfügbaren Pläne; ;
• Informationen zu den jüngsten Arbeiten; ;
• die verfügbaren wichtigen Rechnungen; ;
• die Unterlagen zur Wohnungseigentümergemeinschaft; ;
• die jüngsten Protokolle der Hauptversammlungen; ;
• die Informationen zu den mit der Wohnung verkauften Gegenständen; ;
• die Genehmigungen für wesentliche Änderungen, falls erforderlich.

Bei einer Wohnung beträgt der vertikales Kataster identifiziert die verschiedenen Sondereigentumsanteile des Gebäudes. Über die Kataster- und Vermessungsbehörde können zudem bestimmte Katasterunterlagen eingesehen werden.

Nehmen Sie sich die Zeit, diese Punkte sorgfältig zu prüfen, bevor Sie einen Kaufvorvertrag unterzeichnen. In Luxemburg stellt der Kaufvorvertrag eine verbindliche vertragliche Verpflichtung dar.

Sollte man vor dem Kauf eine zweite Besichtigung der Immobilie vornehmen?

Eine zweite Besichtigung ist dringend zu empfehlen, wenn Sie ernsthaft an der Wohnung interessiert sind.

Versuchen Sie, zu einer anderen Tageszeit wiederzukommen. So können Sie die Lichtverhältnisse, das Verkehrsaufkommen und den Lärmpegel vergleichen.

Nutzen Sie diesen zweiten Besuch auch dazu, die Punkte zu überprüfen, die beim ersten Mal übersehen wurden. Ergreifen Sie gegebenenfalls entsprechende Maßnahmen.

Wenn Sie einen Riss oder ein technisches Problem entdeckt haben, lassen Sie sich beraten. Die Meinung eines Fachmanns kann dabei helfen, den Umfang der erforderlichen Arbeiten einzuschätzen.

Vergleichen Sie schließlich Ihre Eindrücke mit Ihren ursprünglichen Kriterien. Die Begeisterung beim ersten Besuch darf Sie nicht dazu verleiten, Ihr Budget aus den Augen zu verlieren.

Inwiefern kann Ihnen eine Immobilienbesichtigung bei den Preisverhandlungen helfen?

Eine erfolgreiche Verhandlung basiert auf konkreten Fakten und nicht nur auf dem Wunsch, weniger zu bezahlen.

Ein schlechter Energiepass kann zukünftige Renovierungsarbeiten nach sich ziehen. Auch eine veraltete Anlage oder Arbeiten im Rahmen der Wohnungseigentümergemeinschaft können Ihr Budget belasten.

Diese Aspekte können Ihnen also als Anhaltspunkte bei Ihren Überlegungen zum Preis dienen.

Die Daten von atHome zeigen, dass die Differenz zwischen dem angegebenen Preis und dem Endpreis nach wie vor erheblich ist. Im Zeitraum vom 1. Quartal 2025 bis zum 1. Quartal 2026 belief sich diese durchschnittliche Differenz auf 7,2 %.

Die Häuser wiesen eine durchschnittliche Abweichung von 8,3 %gegen 6,5 % für Wohnungen. Auch bei Immobilien mit einem Wert von über 800.000 € waren die Abweichungen größer.

Diese Zahlen sind jedoch nur Durchschnittswerte. Jede Immobilie und jede Verhandlung ist anders.

Um diesen Indikator besser zu verstehen, lesen Sie unsere umfassende Analyse des’Index Preisanpassung bei atHome.

So bereiten Sie Ihre Immobilienbesichtigung mit atHome vor?

Ein gelungener Besuch beginnt schon vor dem Termin.

Auf atHome können Sie Immobilien vergleichen zu verkaufen in Luxemburg, je nach Ihrem Budget und Ihrem Standort. Mit den Filtern können Sie Ihre Suche außerdem anhand Ihrer wichtigsten Kriterien verfeinern.

Speichern Sie die Wohnungen, die Sie interessieren, und vergleichen Sie deren Merkmale noch vor den Besichtigungen. So können Sie Preis- und Ausstattungsunterschiede leichter erkennen.

Sie können Ihre Finanzierung auch im Vorfeld mit atHomeFinance. Ein klares Budget hilft Ihnen dabei, schnell zu entscheiden, ob eine Wohnung eine zweite Besichtigung wert ist.

Häufig gestellte Fragen vor einer Immobilienbesichtigung

Wie kann man überprüfen, ob ein Anbau oder ein Umbau genehmigt wurde?

Ein Anbau oder ein umfangreicher Umbau muss anhand der für die Immobilie vorliegenden Unterlagen überprüft werden. Bitten Sie den Verkäufer um die Pläne und die entsprechenden Genehmigungen. Im Zweifelsfall können Sie sich auch bei der Gemeindeverwaltung erkundigen. Ziel ist es, zu überprüfen, ob der tatsächliche Zustand der Wohnung mit den vorliegenden behördlichen Angaben übereinstimmt.

Wie kann man herausfinden, ob eine Wohnung in einem Hochwassergebiet liegt?

Über das luxemburgische Geoportal können die offiziellen Hochwassergefahrenkarten eingesehen werden. Diese Daten stammen insbesondere von der Wasserwirtschaftsbehörde. Sie zeigen die gefährdeten Gebiete unter verschiedenen Hochwasserszenarien an. Für eine betroffene Immobilie sollten Sie diese Recherche bei den zuständigen Behörden vervollständigen.

Wozu dient das vertikale Kataster für eine Wohnung?

Das vertikale Kataster beschreibt die Aufteilung einer Immobilie in verschiedene Eigentumsanteile. Es ermöglicht insbesondere die Identifizierung einer Wohnung, einer Garage oder eines Kellers. Diese Informationen sind nützlich, um genau zu überprüfen, welche Anteile zu der erworbenen Immobilie gehören. Die Kataster- und Vermessungsbehörde verwaltet diese Unterlagen in Luxemburg.

Sollte eine schlechte Energieeffizienzklasse vom Kauf abhalten?

Nein. Eine schlechte Energieeffizienzklasse bedeutet nicht automatisch, dass man auf die Immobilie verzichten muss. Sie weist jedoch darauf hin, dass ihre Energieeffizienz besondere Beachtung verdient. Erkundigen Sie sich, welche Maßnahmen bereits durchgeführt wurden und welche in Betracht kämen. Beziehen Sie die potenziellen Kosten dafür in Ihr Gesamtbudget ein, bevor Sie ein Angebot abgeben.

Kann man sich bei einem Besuch von einem Fachmann begleiten lassen?

Ja. Eine fachliche Begleitung kann besonders bei einem Altbau oder einer renovierungsbedürftigen Immobilie hilfreich sein. Ein Baufachmann kann Sie auf technische Aspekte hinweisen, die Sie alleine nur schwer einschätzen können. Dies ist vor allem bei einer zweiten Besichtigung sinnvoll, bevor Sie eine wichtige Entscheidung treffen.