Kauf einer Eigentumswohnung: 8 Punkte, die Sie vor der Unterzeichnung prüfen sollten

Eine Eigentumswohnung kaufen Das bedeutet, Eigentümer Ihrer Wohnung zu werden, aber auch, bestimmte Kosten und Entscheidungen gemeinsam mit den anderen Miteigentümern zu tragen. Bevor Sie den Vertrag unterzeichnen, sollten Sie die Nebenkosten, die geplanten Renovierungsarbeiten, den Renovierungsfonds und die Abrechnungen der Wohnanlage prüfen. Sehen Sie sich außerdem die Hausordnung, die Protokolle und die Unterlagen zu Ihrer Wohnung an.

Im zweiten Quartal 2026 sind die Angebotspreise für Altbauwohnungen um 1,4 % im Vergleich zum Vorquartal. Die Preise für Neubauwohnungen stiegen lediglich um 0,1 %. Der Markt stabilisiert sich also, aber der Immobilienpreis sollte nicht Ihr einziges Kriterium sein.

Quelle: atHome – Immobilienmarkt in Luxemburg, Trends im 2. Quartal 2026

Was bedeutet es, eine Eigentumswohnung zu kaufen?

Eine Eigentumswohnung kaufen bedeutet, eine private Wohnung zu erwerben und gleichzeitig einen Anteil an den Gemeinschaftsflächen des Gebäudes zu besitzen.

Ihre Wohnung stellt in der Regel den Hauptsachebereich dar. Hinzu kommen gegebenenfalls weitere Einheiten, wie beispielsweise ein Keller, eine Garage oder ein Parkplatz. Anhand des vertikalen Katasters lassen sich insbesondere die verschiedenen Sondereigentumsanteile eines Gebäudes identifizieren.

Gleichzeitig beteiligen Sie sich an den gemeinsamen Ausgaben. Deren Aufteilung hängt insbesondere von folgenden Faktoren ab: Tausendstel die den verschiedenen Grundstücken zugewiesen werden. Das Wohnungsbauministerium weist zudem darauf hin, dass die Beiträge zum Instandhaltungsfonds entsprechend diesen Tausendsteln aufgeteilt werden.

Bevor man also eine Wohnung kauft, sollte man über die eigenen vier Wände hinausblicken. Auch der Zustand und die Verwaltung des gesamten Gebäudes spielen eine Rolle.

Welche Unterlagen sollte man vor dem Kauf einer Eigentumswohnung anfordern?

Anhand der Unterlagen der Eigentümergemeinschaft lassen sich deren Funktionsweise nachvollziehen und zukünftige Ausgaben abschätzen.

Bevor Sie sich festlegen, lassen Sie sich bitte Folgendes zeigen:

Am besten sehen Sie sich mehrere Protokolle an und nicht nur das der letzten Hauptversammlung. So erhalten Sie einen besseren Überblick über die Themen, die in der Wohnanlage immer wieder zur Sprache kommen.

Diese Überprüfung ergänzt die während des Besuchs gestellten Fragen auf sinnvolle Weise. Sehen Sie sich auch unsere 10 Fragen Fragen, die man bei einer Immobilienbesichtigung stellen sollte.

Wie lassen sich die Kosten für die Wohnungseigentümergemeinschaft beziffern?

Die Wohnungseigentumsgebühren entsprechen den für den Betrieb und die Instandhaltung des Gebäudes erforderlichen Ausgaben.

Sie können insbesondere die Reinigung, die Stromkosten für die Gemeinschaftsräume oder die Pflege der Außenanlagen umfassen. Je nach Wohnanlage können sie auch den Aufzug, die Zentralheizung oder andere Dienstleistungen beinhalten.

Ein hoher Betrag ist also nicht unbedingt ein schlechtes Zeichen. Es kommt ganz auf die enthaltenen Leistungen an.

Umgekehrt bedeuten sehr niedrige Nebenkosten nicht automatisch, dass die Eigentümergemeinschaft sparsam wirtschaftet. Sie können auch auf einen geringen Wartungsaufwand oder auf aufgeschobene größere Ausgaben hindeuten.

Fordern Sie doch einfach die Abrechnungen der letzten Jahre an. Vergleichen Sie dann den Betrag mit den tatsächlich erbrachten Leistungen.

Berücksichtigen Sie diese Kosten vor allem unbedingt in Ihrem Budget, bevor Sie kaufen. Ihre monatliche Kreditrate macht nur einen Teil der Wohnkosten aus.

Um Ihr Gesamtbudget zu planen, sehen Sie sich unseren Leitfaden beim ersten Immobilienkauf.

Warum muss der Baufonds überprüft werden?

Die Baukosten ist seit dem 1. August 2023 in luxemburgischen Wohnungseigentümergemeinschaften vorgeschrieben. Dies gilt auch für Neubauten.

Sein Ziel ist es, schrittweise eine Rücklage zur Finanzierung von Arbeiten an den Gemeinschaftsbereichen zu bilden. Er kann für Instandhaltungs-, Reparatur- oder Renovierungsarbeiten am Gebäude verwendet werden.

Der Mindestbeitrag hängt insbesondere von der Energieeffizienz des Gebäudes ab. Anschließend wird der Beitrag jedes einzelnen Grundstücks entsprechend den Miteigentumsanteilen aufgeteilt.

So schätzt das Ministerium für Wohnungswesen den Beitrag beispielsweise auf etwa 30 bis 40 € pro Monat für eine 80 m² große Wohnung mit geringer Energieeffizienz. Dies ist ein Beispiel und kein Betrag, der für alle Wohnungseigentümergemeinschaften gilt.

Fragen Sie daher vor dem Kauf:

• der aktuelle Stand des Fonds; ;
• der Beitrag für das Los, das Sie interessiert; ;
• die Bauvorhaben, bei denen diese Rücklage in Anspruch genommen werden könnte.

Ein weiterer wichtiger Punkt: Die bereits in den Fonds eingezahlten Beträge verbleiben beim Verkauf der Parzelle im Fonds. Sie werden dem ehemaligen Eigentümer nicht erstattet.

Welche Arbeiten sollten vor dem Kauf ermittelt werden?

Bereits beschlossene oder geplante Bauarbeiten können die tatsächlichen Kosten Ihres Kaufs erheblich beeinflussen.

Schauen Sie sich doch einmal die Protokolle der Hauptversammlungen an. Achten Sie dabei insbesondere auf Diskussionen zu folgenden Themen:

• das Dach; ;
• die Fassade; ;
• der Aufzug; ;
• die Heizungsanlage; ;
• die Fenster oder Gemeinschaftsbereiche; ;
• die Isolierung; ;
• die gemeinschaftlichen Elektroinstallationen; ;
• Maßnahmen zur energetischen Sanierung.

Beschränken Sie sich nicht auf die bereits beschlossenen Arbeiten. Auch ein Projekt, das immer wieder aufgeschoben wird, kann einige Monate nach Ihrem Kauf zu einer erheblichen Ausgabe werden.

Seit dem 1. Oktober 2022, können bestimmte energetische Sanierungsmaßnahmen an den Gemeinschaftsbereichen mit der absoluten Mehrheit der Stimmen aller Miteigentümer beschlossen werden. Diese Regelung gilt auch für bestimmte Infrastrukturen im Zusammenhang mit erneuerbaren Energien.

Falls bereits Bauarbeiten beschlossen wurden, klären Sie deren Finanzierung, bevor Sie den Vertrag unterzeichnen. Erkundigen Sie sich außerdem, wie sich die künftigen Zahlungsaufforderungen zwischen Verkäufer und Käufer aufteilen werden.

Diese Punkte können im Vorvertrag festgelegt werden. Die wichtigsten Punkte, die Sie prüfen sollten, finden Sie in unserem Leitfaden Kaufvorvertrag: Alles, was Sie vor der Unterzeichnung wissen müssen.

Wie lässt sich feststellen, ob die Eigentümergemeinschaft gut verwaltet wird?

Eine gut geführte Wohnungseigentümergemeinschaft verfügt in der Regel über übersichtliche Abrechnungen und eine regelmäßige Nachverfolgung der Beschlüsse.

Sehen Sie sich zunächst die Protokolle an. Angespannte Sitzungen sind nicht unbedingt ein Grund zur Sorge. Wiederkehrende finanzielle Probleme oder dringende Arbeiten, die ständig verschoben werden, verdienen hingegen Ihre Aufmerksamkeit.

Informieren Sie sich auch über die ausstehende Nebenkosten. Ein hoher Anteil an Zahlungsrückständen kann die Finanzierung von Instandhaltungs- oder Bauarbeiten erschweren.

Beachten Sie auch die Häufigkeit der Versammlungen und die Umsetzung der gefassten Beschlüsse.

Ermitteln Sie schließlich den Verwalter und dessen Arbeitsweise. In Luxemburg ist die berufliche Tätigkeit von Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist reglementiert und erfordert eine Niederlassungsgenehmigung.

Was muss man in der Hausordnung überprüfen?

Die Hausordnung enthält die Regeln, die die Nutzung und Verwaltung des Gebäudes regeln.

Lesen Sie es durch, bevor Sie sich festlegen. Prüfen Sie insbesondere, ob bestimmte Regeln Auswirkungen auf Ihr Projekt oder Ihren Alltag haben könnten.

Achten Sie auch darauf, wie die einzelnen Objekte definiert sind. Wohnung, Garage, Keller oder Stellplatz müssen mit dem übereinstimmen, was Ihnen beim Verkauf vorgestellt wurde.

Die vertikales Kataster dient gerade dazu, die Sondereigentumsanteile in einer Eigentumswohnanlage zu identifizieren. Jede Urkunde, die einen Sondereigentumsanteil betrifft, muss dessen Katasterbezeichnung enthalten.

Wenn in der Anzeige also ein Keller oder ein Parkplatz erwähnt wird, vergewissern Sie sich, dass diese Elemente auch tatsächlich in den Verkaufsunterlagen aufgeführt sind.

Warum sollte man den Energiepass des Gebäudes überprüfen?

L'Energiepass ermöglicht es, die Energieeffizienz des Gebäudes zu bewerten und bestimmten Sanierungsbedarf frühzeitig zu erkennen.

In Luxemburg ist der Energieausweis beim Verkauf eines Wohngebäudes vorgeschrieben. Der potenzielle Käufer muss Einsicht in diesen Ausweis nehmen können.

Das Dokument stuft insbesondere die Leistung des Gebäudes von A+ bis I. Außerdem liefert es Informationen zu seinem Energiebedarf und seinen CO₂-Emissionen.

Bei einem bestehenden Gebäude enthält der Ausweis zudem Hinweise zu Möglichkeiten der energetischen Sanierung. Er ist in der Regel gültig 10 Jahre.

Diese Information ist insbesondere in Wohnungseigentümergemeinschaften nützlich. Eine schlechte Energieeffizienz kann auf künftige Diskussionen über die Dämmung oder die Zentralheizung hindeuten.

Übrigens fließt die Energieeffizienz auch in die Berechnung des Mindestbeitrags zum Sanierungsfonds ein.

Was sollte man bei der Besichtigung in den Gemeinschaftsräumen beachten?

Die Gemeinschaftsbereiche geben zahlreiche Hinweise darauf, wie gut die Wohnanlage tatsächlich gepflegt wird.

Achten Sie bei Ihrer Besichtigung auf den Zustand der Eingangshalle, der Treppenhäuser und der Flure. Sehen Sie sich auch den Aufzug, die Kellerräume, die Garage und die Außenbereiche an, sofern diese zugänglich sind.

Eine baufällige Fassade oder Feuchtigkeitsspuren sollten Anlass zu Fragen geben. Das Gleiche gilt für einen veralteten Aufzug oder eine in die Jahre gekommene Heizungsanlage.

Nehmen Sie sich auch ein paar Minuten Zeit, um auf das Gebäude zu hören. Die Schalldämmung, die Türen oder die Gemeinschaftseinrichtungen können Ihren täglichen Komfort beeinflussen.

Schauen Sie sich schließlich auch die Umgebung der Wohnanlage an. Die Qualität einer Wohnung hängt auch von ihrer unmittelbaren Umgebung ab.

Welche Checkliste sollte man vor der Unterzeichnung durchgehen?

Vorher eine Eigentumswohnung zu kaufen, stellen Sie sicher, dass Sie diese acht Fragen klar beantworten können:

1. Wie hoch sind die Nebenkosten tatsächlich?
2. Welche Bauvorhaben wurden beschlossen oder sind geplant?
3. Wie hoch ist der verfügbare Betrag im Sanierungsfonds?
4. Gibt es in der Eigentümergemeinschaft erhebliche Zahlungsrückstände?
5. Was sehen die Verordnung und der Basisrechtsakt vor?
6. Welche Lose sind genau im Verkauf enthalten?
7. Wie ist die Energieeffizienz des Gebäudes?
8. Erscheint die Verwaltung durch den Verwalter und die Eigentümergemeinschaft solide?

Sollte eine Antwort fehlen, fordern Sie die erforderlichen Unterlagen an, bevor Sie sich festlegen.

Wie kann atHome Ihnen vor dem Kauf helfen?

Auf atHome können Sie Immobilien vergleichen unter verkaufen je nach Ihrem Budget, Ihrem Standort und Ihren Kriterien.

Bereiten Sie vor einer Besichtigung Ihre Fragen vor und vergleichen Sie mehrere ähnliche Wohnungen. Nehmen Sie sich anschließend die Zeit, die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft durchzusehen, bevor Sie unterschreiben.

So können Sie einschätzen, die Wohnung, aber auch das Gebäude, zu dem sie gehört.

Häufig gestellte Fragen zum Kauf einer Eigentumswohnung

Ist der Instandhaltungsfonds in allen Wohnungseigentümergemeinschaften obligatorisch?

Der Sanierungsfonds ist in Luxemburg seit dem 1. August 2023, auch in neuen Wohnungseigentumsgemeinschaften. Damit können Rücklagen für Arbeiten an den Gemeinschaftsflächen gebildet werden. Alle betroffenen Einheiten leisten Beiträge entsprechend ihrer Tausendstelanteile. Der Mindestbetrag hängt insbesondere von der Energieeffizienz des Gebäudes ab.

Erhält der Verkäufer beim Verkauf seinen Anteil am Sanierungsfonds zurück?

Nein. Beim Verkauf einer Wohnung verbleiben die bereits in den Sanierungsfonds eingezahlten Beträge im Fonds. Sie werden dem Verkäufer nicht zurückerstattet. Das Ministerium für Wohnungswesen stellt klar, dass diese Guthaben an die Wohnung gebunden bleiben, um die für künftige Arbeiten in der Eigentümergemeinschaft erforderlichen Rücklagen zu sichern.

Kann der Instandhaltungsfonds Renovierungsarbeiten in meiner Wohnung finanzieren?

Nein. Die Mittel aus dem Sanierungsfonds sind für Arbeiten an den Gemeinschaftsräume. Ein Miteigentümer darf seinen Beitrag daher nicht zur Finanzierung privater Arbeiten in seiner eigenen Wohnung verwenden. Darüber hinaus kann die Eigentümergemeinschaft beschließen, bestimmte Arbeiten durch einen gesonderten Mittelabruf zu finanzieren.

Wie lässt sich überprüfen, ob ein Keller oder eine Garage tatsächlich zur Wohnung gehört?

Sehen Sie sich die Unterlagen zu den verkauften Grundstücken an, insbesondere den vertikalen Katasterplan. Dieser kennzeichnet die verschiedenen Sondereigentumsanteile eines Gebäudes, wie beispielsweise die Wohnung, die Garage oder den Keller. Der Kaufvertrag muss die katasterrechtliche Bezeichnung der betreffenden Grundstücke enthalten. Überprüfen Sie daher, ob die vorgelegten Anlagen mit den amtlichen Unterlagen übereinstimmen.

Kann ein Käufer vor dem Verkauf Einsicht in den Energiepass verlangen?

Ja. Ein interessierter Käufer muss die Möglichkeit haben, den Energieausweis des Gebäudes einzusehen. Der Energieausweis ist bei einem Verkauf vorgeschrieben und gibt insbesondere die Energieeffizienz- und Wärmedämmungsklassen an. Bei einem bestehenden Wohngebäude ist der Energieausweis in der Regel gültig für 10 Jahre.