Des prix stabilisés en 2024 et des perspectives encourageantes pour 2025

En 2024, le marché immobilier luxembourgeois a connu une phase de stabilisation des prix, bien qu’on observe des évolutions contrastées en fonction des secteurs et des régions.

Les prix publiés des maisons anciennes ont enregistré une baisse de -2,6 % par rapport à la fin de 2023, tandis que ceux des appartements anciens ont affiché une stabilité relative, avec une diminution modérée de -0,5 %. Les prix des appartements neufs sont restés stables, avec une légère baisse de -0,3 % sur les douze derniers mois (et un volume de ventes limité). Ces tendances s’inscrivent dans un contexte de prolongation des mesures fiscales favorables aux transactions immobilières et de baisse des taux d’intérêt décidée par la BCE et la FED. Ces ajustements, après une longue période de hausse des taux, ont déjà commencé à soutenir la demande, ce qui constitue un signal encourageant pour 2025.

Les disparités régionales restent marquées. Dans le Nord, les prix des appartements anciens ont augmenté de +4,5 %, tandis que l’Ouest a vu les prix des maisons anciennes reculer de -6,4 %. Le Centre a enregistré une légère hausse des prix des maisons anciennes (+1,2 %), tandis que les prix des appartements anciens ont connu une baisse modérée dans le Sud (-3,7 %). Au niveau national, le prix moyen, tous types de biens confondus, s’établit à 7.785 €/m², avec des signes de stabilisation.

Le marché locatif a connu au dernier trimestre une première baisse de prix après plusieurs trimestres consécutifs de hausse. Les loyers des maisons ont légèrement diminué à 3.208 €/mois (-3,7 % comparé au T3 2024), tandis que ceux des appartements ont baissé de -1,9 % en T4 2024 à 1.824 €/mois, après avoir atteint un pic à 1.860 €/mois en T3 2024. On constate cependant des différences régionales. Certaines zones, comme le Centre, ont enregistré des hausses (+4,4 % sur 12 mois pour les appartements), tandis que l’Ouest a connu des ajustements (-4,2 % sur 12 mois pour les loyers des appartements).

En 2025, le marché immobilier devrait poursuivre la reprise entamée en 2024, avec des perspectives variées selon les segments. Les maisons et appartements anciens devraient se stabiliser, voire connaître une légère hausse au cours de l’année.

Le marché des appartements neufs, qui reprend progressivement de la vigueur, ne devrait pas connaitre d’évolution significative des prix à court terme.

Quelles seraient les conditions d’une reprise du marché du neuf, passant par un retour des investisseurs ? Julien Licheron, Économiste au LISER et à l'Observatoire de l'habitat nous répond : "D’abord un retour de la confiance dans les acteurs et dans le marché, sans doute une détente prolongée des taux d’intérêt qui réduirait les incertitudes, probablement une baisse des prix de vente qui rapprocherait ces prix de ceux des appartements existants."

Le marché locatif devrait également se stabiliser, avec des ajustements locaux dans les zones les plus recherchées.

Enfin, les mesures fiscales prolongées et la baisse des taux d’intérêt devraient soutenir l’activité de manière positive, contribuant à un environnement favorable pour le marché immobilier en 2025, malgré certaines incertitudes économiques.

Vente : stabilisation sur 2024 et baisse de prix au second semestre

Evolution des prix de vente au mètre carré annoncés par trimestre

Les courbes des prix de vente montrent une baisse continue et modérée des prix pour les maisons et appartements anciens, depuis le pic observé au deuxième trimestre 2024. Parallèlement, les prix des appartements neufs connaissent des variations mais restent assez stables sur l’année. Ces tendances indiquent un marché qui se stabilise progressivement.

Evolution des prix de vente au mètre carré annoncés par région : un marché contrasté

À la fin de 2024, les prix de vente varient fortement selon les régions. Si le Nord et le Centre connaissent une légère hausse, l’Ouest et l’Est sont marqués par des baisses. Ces tendances reflètent un marché en réajustement, avec des dynamiques locales influencées par l’offre et la demande dans chaque zone.

Location : fin de la hausse des loyers ?

Evolution des loyers annoncés par trimestre

Les loyers des maisons, après avoir atteint un pic plus tôt dans l‘année, connaissent un léger recul en cette fin 2024. De leur côté, les loyers des appartements, qui ont augmenté tout au long de l‘année, affichent pour la première fois une petite baisse ce trimestre, tout en restant globalement stables (+3,0% sur 12 mois). Ces évolutions récentes pourraient indiquer une tendance générale vers une stabilisation des prix sur le marché locatif.

Évolution des loyers annoncés par région : des variations marquées

Les loyers au Luxembourg varient de manière marquée selon les régions. Si certaines zones comme le Nord, l’Est ou le Centre pour les appartements, voient des hausses modérées, d’autres, telles que l’Ouest, connaissent des baisses. Ces évolutions reflètent les dynamiques locales, avec une demande plus forte dans les régions en hausse.

Évolution du pouvoir d'achat immobilier au Luxembourg

Le graphique ci-dessous montre l’évolution du pouvoir d’achat immobilier au Luxembourg depuis 2019, c’est-à-dire la superficie moyenne, exprimée en mètres carrés, qu’un ménage luxembourgeois au revenu médian peut acquérir grâce à un crédit immobilier. Les différences sont marquées entre les régions. Le Nord, le Sud et l'Est affichent un pouvoir d’achat supérieur à la moyenne nationale, tandis que le Centre se distingue par des superficies accessibles plus réduites. On constate cependant une augmentation du pouvoir d'achat durant toute l'année 2024 dans l'ensemble du pays.

Des taux d'intérêt actuellement en baisse

Les paroles d'experts