Reservierungsvertrag: Wie reserviere ich eine Neubauwohnung?

Der Reservierungsvertrag ermöglicht es, eine noch zu errichtende Immobilie bereits vor Unterzeichnung der notariellen Urkunde zu reservieren. Er enthält eine Beschreibung der Immobilie, den voraussichtlichen Preis und die wichtigsten Merkmale des Projekts. Falls eine Kaution verlangt wird, darf diese nicht höher sein als 2 % des voraussichtlichen Preises und muss bestimmte Regeln einhalten.

Der Reservierungsvertrag im Überblick

Diese Vorschriften sind in Artikel 1601-13 des luxemburgischen Zivilgesetzbuchs festgelegt.

Was ist ein Reservierungsvertrag?

Die Reservierungsvertrag ist ein Vorvertrag, der beim Kauf einer noch zu errichtenden Immobilie zum Einsatz kommt. Der Verkäufer verpflichtet sich, dem Käufer eine Wohnung oder einen Teil des Gebäudes zu reservieren.

Er kann insbesondere einer Verkauf von noch im Bau befindlichen Immobilien (VEFA). Bei dieser Art von Verkauf wird der Käufer im Laufe der Bauarbeiten zum Eigentümer. Auch die Zahlungen richten sich nach dem Baufortschritt.

Der Reservierungsvertrag darf daher nicht mit dem endgültigen Kaufvertrag verwechselt werden.

Im Übrigen sieht das Bürgerliche Gesetzbuch für die Reservierung einer noch zu errichtenden Immobilie diesen speziellen Vertrag vor. Jede andere Vereinbarung, deren Gegenstand die Reservierung einer Immobilie ist, ist nichtig.

Um den gesamten Ablauf zu verstehen, lesen Sie bitte auch unseren Leitfaden für den Kauf einer neuen Wohnung bestimmt.

Was muss der Reservierungsvertrag enthalten?

Der Vertrag muss es dem Käufer ermöglichen, klar zu verstehen, was er bereithält bevor Sie Geld überweisen.

Gemäß dem Bürgerlichen Gesetzbuch muss es insbesondere die wesentlichen Angaben zu folgenden Punkten enthalten:

• die Beschaffenheit des Gebäudes; ;
• die Bauqualität; ;
• die Ausführungsfristen für die Arbeiten; ;
• die Beschaffenheit der reservierten Unterkunft; ;
• seine Lage im Gebäude; ;
• sein Preis.

Der Vertrag muss erstellt werden schriftlich. Dem Käufer muss zudem vor jeder Einzahlung ein Exemplar ausgehändigt werden.

Vergewissern Sie sich daher vor der Unterzeichnung, dass die Beschreibung tatsächlich mit der vom Bauträger vorgestellten Wohnung übereinstimmt.

Beachten Sie auch die Grundrisse, die Wohnfläche, die Etage und die Anhänge. Parkplatz, Keller, Balkon oder Terrasse müssen klar erkennbar sein, wenn diese Elemente Teil des Projekts sind.

Welche Kaution kann verlangt werden?

Die Kaution darf nicht höher sein als 2 % des voraussichtlichen Preises Wohnraum.

Für eine Unterkunft, die angeboten wird in 600 000 €, die maximale Einzahlung würde also betragen 12 000 €.

Diese Einlage darf nicht einfach auf das Girokonto des Projektträgers überwiesen werden. Das Gesetz sieht eine Sonderkonto, das auf den Namen des Vorbehaltsberechtigten eröffnet wurde, d. h. des Käufers. Die Gelder bleiben bis zum Abschluss des Kaufvertrags gesperrt.

Dieser Punkt sollte vor jeder Überweisung überprüft werden.

Quelle: Luxemburgisches Bürgerliches Gesetzbuch, § 1601-13.

Kann man die Kaution zurückerhalten?

Ja, in mehreren gesetzlich vorgesehenen Fällen.

Die Anzahlung ist insbesondere dann zurückzuzahlen, wenn der endgültige Vertrag nicht zustande kommt aufgrund des Verkäufers innerhalb der im Vorvertrag festgelegten Frist.

Eine Rückerstattung ist ebenfalls vorgesehen, wenn der endgültige Vertrag eine ungewöhnliche Abweichung von der Buchung aufweist.

Das Bürgerliche Gesetzbuch nennt insbesondere drei Fälle:

• der Endpreis liegt um mehr als 5 % der voraussichtliche Preis ;
• eine geplante Anschaffung wird letztendlich doch nicht getätigt; ;
• Die Immobilie weist einen Wertverlust von mehr als 10 % aufgrund von Veränderungen in der Beschaffenheit oder der Qualität der Bauwerke.

In diesen Fällen muss der Antrag auf Rückerstattung per Einschreiben mit Rückschein an den Verkäufer und den Verwahrer gerichtet werden.

Was passiert, wenn der Käufer einfach seine Meinung ändert?

Der Reservierende ist nicht verpflichtet, den Kauf tatsächlich abzuschließen. Ein Rücktritt ohne Vorliegen eines der Fälle, die eine Rückerstattung rechtfertigen, kann jedoch zum Verlust der Kaution führen.

Mit anderen Worten, «Ich möchte doch nicht mehr kaufen» bedeutet nicht automatisch «Ich bekomme meine Anzahlung zurück».

Auch der luxemburgische Verbraucherverband weist auf diesen Punkt hin. Er empfiehlt daher, die Buchungsbedingungen sorgfältig durchzulesen, bevor man sich festlegt.

Muss man nach der Reservierung einen Kaufvorvertrag unterzeichnen?

Der Ablauf beim Bau einer neuen Wohnung unterscheidet sich von dem bei einer bereits fertiggestellten Wohnung.

Guichet.lu berichtet, dass ein Ein Kaufvorvertrag ist zur Reservierung des Objekts nicht erforderlich. vor der notariellen Beurkundung. Der Reservierungsvertrag erfüllt diese spezielle Funktion.

Der nächste Schritt ist also die Ausarbeitung des endgültigen Vertrags.

Dieser Kaufvertrag über eine noch zu errichtende Immobilie muss abgeschlossen werden durch notarielle Urkunde. Außerdem müssen die für den Bau erforderlichen behördlichen Genehmigungen erteilt worden sein.

Bei einem VEFA-Vertrag muss die Urkunde insbesondere Folgendes vorsehen: Garantie für die vollständige Fertigstellung des Gebäudes. Außerdem muss er den Preis, die Zahlungsbedingungen und die Lieferfrist angeben.

Wie kann man den Preis vor der Buchung überprüfen?

Überprüfen Sie nicht nur den im Vertrag angegebenen Betrag. Achten Sie auch darauf, ob der Preis als endgültig oder als vorbehaltlich angegeben ist.

Eine erhebliche Abweichung zwischen dem bei der Buchung angegebenen Preis und dem endgültigen Vertrag kann Auswirkungen auf Ihre Verpflichtung haben.

Wie bereits erwähnt, führt ein Anstieg um mehr als 5 % des voraussichtlichen Preises gehört zu den Fällen, in denen die Kaution zurückerstattet werden kann.

Überprüfen Sie anschließend im endgültigen Vertrag die Bestimmungen zur Preisänderung.

Guichet.lu weist insbesondere darauf hin, dass ein Anstieg des Index es dem Bauträger ermöglichen kann, eine Erhöhung von 2,5 % in den Zahlungsraten eines im Bau befindlichen Gebäudes. Aus dem Vertrag muss eindeutig hervorgehen, ob der Preis angepasst werden kann und nach welchen Modalitäten.

Eine sorgfältige Lektüre dieser Klauseln hilft daher dabei, sich nicht ausschließlich vom ursprünglichen Preis leiten zu lassen.

Was muss man vor der Unterzeichnung prüfen?

Bevor man einen Vertrag unterzeichnet, Reservierungsvertrag, nehmen Sie sich die Zeit, fünf wesentliche Punkte zu überprüfen:

1. Ist die gebuchte Unterkunft eindeutig gekennzeichnet?
   Überprüfen Sie die Fläche, die Etage, die Ausrichtung und eventuelle Nebengebäude.
2. Sind die Leistungen ausreichend beschrieben?
   Sehen Sie sich die vorgesehenen Materialien, Ausstattungen und Oberflächen an.
3. Sind der Preis und eventuelle Schwankungen nachvollziehbar?
   Ermitteln Sie, was im Preis enthalten ist und unter welchen Bedingungen sich der Preis ändern kann.
4. Ist der Zeitplan des Projekts klar dargelegt?
   Überprüfen Sie die angegebenen Fristen für den Bau und die endgültige Urkunde.
5. Entsprechen die Einreichungsbedingungen den Vorgaben?
   Der Betrag darf 2 % des voraussichtlichen Preises nicht überschreiten und muss auf das gesetzlich vorgeschriebene Konto überwiesen werden.

Sollte eine Klausel schwer verständlich sein, lassen Sie sie sich vor der Unterzeichnung erklären. Bei einer bedeutenden immobilienrechtlichen Verpflichtung können Sie sich auch von Ihrem Notar beraten lassen.

Was geschieht nach Abschluss des Reservierungsvertrags?

Nach der Reservierung geht das Projekt in die notarielle Kaufurkunde über.

Vor diesem Schritt müssen die für den Bau erforderlichen Genehmigungen erteilt worden sein. Der endgültige Vertrag enthält dann die genauen Einzelheiten des Verkaufs.

Der Urkunde sind insbesondere die Baupläne und eine beschreibende Erläuterung beizufügen. Bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft gehört auch die Hausordnung zu den erforderlichen Unterlagen.

Beim Kauf einer im Bau befindlichen Immobilie erfolgen die Zahlungen anschließend schrittweise entsprechend dem Baufortschritt.

Die Reservierung ist also nur die erste Vertragsphase eines Kaufs vom Plan weg. Sie verdient jedoch ebenso viel Aufmerksamkeit wie die folgenden Schritte.

Um die verfügbaren Wohnungen zu vergleichen, bevor Sie sich festlegen, können Sie sich auch die derzeit angebotenen Neubauprojekte ansehen.

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Häufig gestellte Fragen zum Reservierungsvertrag

Ist der Reservierungsvertrag für den Kauf einer Immobilie im Bau (VEFA) zwingend erforderlich?

Nein. Das Gesetz sieht vor, dass ein Verkauf einer noch zu errichtenden Immobilie kann muss einem Reservierungsvertrag vorausgehen. Wenn die Parteien hingegen die Reservierung der Immobilie bereits vor dem Kaufvertrag festschreiben möchten, sieht das Bürgerliche Gesetzbuch diesen speziellen Vertrag vor. Jede andere Vereinbarung, die die Reservierung der Immobilie zum Gegenstand hat, ist nichtig.

Kann man einen Reservierungsvertrag abschließen, bevor die Baugenehmigung vorliegt?

Der Reservierungsvertrag kann vor der endgültigen Beurkundung geschlossen werden. Der Kaufvertrag für eine noch zu errichtende Immobilie kann hingegen erst abgeschlossen werden, wenn die erforderlichen Genehmigungen vorliegen. Informieren Sie sich daher vor der Reservierung über den Stand der behördlichen Verfahren und den vorgesehenen Zeitplan.

Was passiert, wenn der Preis um weniger als 5 % steigt?

Die Überschreitung von mehr als 5 % gehört zu den im Gesetz ausdrücklich genannten Fällen, in denen die Rückerstattung der Anzahlung geltend gemacht werden kann. Ein Anstieg unterhalb dieser Schwelle berechtigt daher nicht automatisch zur Rückerstattung allein aus diesem Grund. Die ULC empfiehlt, die Vertragsklauseln und etwaige weitere Änderungen am Projekt genau zu prüfen.

Kann die Kaution direkt an den Bauträger gezahlt werden?

Das Bürgerliche Gesetzbuch sieht vor, dass die Kaution auf ein Sonderkonto, das auf den Namen des Vorbehaltsberechtigten eröffnet wurde. Die Gelder bleiben bis zum Abschluss des Kaufvertrags gesperrt. Überprüfen Sie daher vor der Zahlung die Kontodaten und die Zahlungsmodalitäten.