Planen Sie eine Renovierung? Dann ist das in Ordnung. Aber stellen Sie sich vorher die richtigen Fragen. Wenn Sie eine Immobilie kaufen, die renoviert werden soll, ohne vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags genau zu wissen, worauf Sie sich einlassen, kann dies zu unangenehmen Überraschungen führen und im Extremfall sogar dazu, dass Sie die Immobilie mit Verlust wieder verkaufen müssen. Denn eine Immobilie zu renovieren oder renovieren zu lassen, ist kein alltäglicher Vorgang.

Die Priorität sollte daher darin bestehen, die zu verkaufende Immobilie mit einem Experten zu besichtigen, der - weil er über die Kompetenzen verfügt, die Sie a priori nicht haben - den tatsächlichen Zustand des Hauses und die durchzuführenden Arbeiten mit einem Kostenrahmen beurteilen kann. Und das unter Berücksichtigung der Anforderungen des Energiepasses, die, ohne dass Sie es merken, umfangreiche und sehr teure Arbeiten mit sich bringen können. Das liegt daran, dass manche Dinge auf den ersten Blick erkennbar sind, andere jedoch nur von diesen Fachleuten gesehen werden können, und zwar in allen Bereichen (Struktur, Isolierung, Elektrizität, Sanitäranlagen, Heizung usw.). Nach dieser Begutachtung müssen Sie eine bereits recht genaue Skizze der von Ihnen gewünschten Umbaumaßnahmen und damit eine Kostenschätzung erstellen. Erst nach diesen beiden zwingend notwendigen Schritten können Sie eine fundierte Kaufentscheidung treffen. 

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Leicht oder schwer

Neben allem, was mit Energiestandards zu tun hat, kann man zwei Arten von Renovierungen betrachten.

Zunächst die leichte Renovierung. Sie betrifft weder die Struktur des Hauses selbst noch die wesentlichen Ausstattungsmerkmale (Elektrizität, Sanitäranlagen). Es geht vielmehr darum, die Immobilie nach Ihren Wünschen zu renovieren, z. B. durch Anstriche und leichte Umgestaltungen. Außerdem sollten Sie die Küche und die sanitären Anlagen nach Ihrem Geschmack austauschen. Lassen Sie sich bei kleineren Umbauten von Fachleuten begleiten. Beachten Sie jedoch, dass selbst eine leichte Renovierung erhebliche Kosten verursachen kann, auch wenn Sie alles oder einen Teil davon selbst machen.

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Zweitens die schwere Renovierung, auf die wir hier näher eingehen werden.

Es ist wichtig, es noch einmal zu sagen: Diese umfassende Renovierung erfordert ein vorheriges Gutachten, das auch die Lärmumgebung berücksichtigt. Dieses Gutachten muss mögliche Probleme mit dem Boden analysieren, die sich in Rissen, aufsteigender Feuchtigkeit in den Wänden usw. äußern können. Ein aufmerksamer Blick auf die anderen Gebäude auf dem Gelände ist ebenfalls ein wertvoller Hinweis, denn wenn auch dort Probleme auftreten, steht das gesamte Gebiet auf einem inhomogenen Boden. Wenn umgekehrt nur die Immobilie, die Sie begehren, diese Anzeichen aufweist, sind sie spezifisch für den Boden dieser Immobilie und können darauf zurückzuführen sein, dass der Boden eine schlecht verdichtete Aufschüttung ist, dass er nach Erdarbeiten umgestaltet wurde etc. Nicht alle Risse bedeuten von vornherein ein ernsthaftes Problem, sollten aber gut analysiert werden. Und gut zu wissen: Ob sie schräg, horizontal oder vertikal verlaufen, zeigt unterschiedliche Probleme.

Im Inneren des Gebäudes wird der von Ihnen ausgewählte Experte den allgemeinen Zustand der Gebäudestruktur beurteilen, indem er sich auf das Gebälk, die Wände und die Böden konzentriert, und zwar vom Keller bis zum Dach. Hier gibt es eine Vielzahl von Zeichen, die Sie vielleicht gar nicht wahrnehmen würden oder die Ihnen gar nicht auffallen, die aber ebenfalls Aufschluss über den tatsächlichen Zustand der Immobilie und die notwendigen Arbeiten geben. Zu diesen Anzeichen gehören verzogene Decken und Böden, der Zustand der Wasser- und Stromversorgung, Fugen zwischen dem Mauerwerk, abfallender Putz und abblätternde Farbe, schwarze und/oder Salpeterspuren, Risse, schlecht schließende Fenster, verzogene Holzverkleidungen und so weiter.

Die genaue Untersuchung aller Verkleidungen, Tischlerarbeiten und Fliesen bringt ebenfalls wertvolle Hinweise, wenn die gleichen Zeichen vorhanden sind. Es gibt auch Tricks, mit denen man zum Beispiel feststellen kann, ob ein Untergrund feucht ist, ob ein Fliesenboden gut verklebt ist oder ob ein Material wasserabweisend gemacht wurde. Um nur einige zu nennen.

Ebenso wertvoll ist schließlich die Untersuchung der Ausstattung (Elektro-, Sanitär- und Heizungsinstallation). Ohne hier ins Detail zu gehen, sei angemerkt, dass er bei der Elektroinstallation auf den Kopf der Anlage (Zähler und Schalttafel), die Drähte, die Erdung, die Einhaltung der Schutzabstände (in Badezimmern) und die Kalibrierung der Sicherungen entsprechend dem Querschnitt der Drähte achtet.

Bei der Heizung geht es natürlich zuerst um die Analyse der Geräte, der Belüftung (zwingend erforderlich bei Verbrennungsanlagen jeglicher Art), der Heizwasserkreisläufe und der Schornsteine.

Bei den Sanitäranlagen gibt es eine einfache Methode, um festzustellen, ob es ein Leck in der Installation gibt oder nicht: Drehen Sie alle Wasserhähne zu und schauen Sie, ob der Zähler weiterläuft. Der Zustand der Rohre ist natürlich auch Teil der Prüfung der Immobilie, die man letztendlich als Audit bezeichnen muss. Wenn die Rohre noch aus Blei bestehen, müssen sie ersetzt werden, da Blei hochgiftig ist. Bei jeder Veränderung des Rohrleitungssystems muss die Kompatibilität der Materialien beachtet werden, um elektrochemische Korrosion zu vermeiden.

All dies noch einmal, um sich nur auf das Wesentliche zu konzentrieren.