Vous envisagez de rénover ? Très bien. Mais posez-vous avant toutes les bonnes questions. Avec ce préalable : acheter un bien à rénover sans savoir précisément, avant même d’avoir signé l’acte d’achat, à quoi vous vous exposez risque de vous créer de très désagréables surprises, voire même, dans les cas extrêmes, de vous contraindre à revendre, sans doute à perte. Car rénover ou faire rénover un bien n’est pas un acte banal.

La priorité sera donc de visiter le bien à vendre avec un expert qui, lui, sera à même – parce qu’il a les compétences que, a priori, vous n’avez pas – de juger de l’état réel de la maison et des travaux à effectuer, avec une fourchette de coût. Et cela en tenant compte des exigences liées au passeport énergétique, qui peuvent impliquer, sans que vous vous en rendiez compte, des travaux aussi lourds que très onéreux. C’est que, en effet, si certaines choses peuvent sauter aux yeux, d’autres ne sont visibles que par ces professionnels, dans tous les domaines (structure, isolation, électricité, plomberie, chauffage, etc). Cette expertise effectuée, il vous faudra dresser une esquisse déjà assez précise des réaménagements que vous désireriez et donc d’une évaluation de coût. Ce n’est qu’après ces deux démarches impérativement nécessaires que vous pourrez prendre en connaissance de cause la décision d’achat. 

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Légère ou lourde

Outre tout ce qui concerne les normes énergétiques, on peut considérer qu’il y a deux types de rénovation.

D’abord la rénovation légère. Elle ne concernera en rien la structure même de la maison ni l’essentiel de ses équipements (électricité, plomberie). Il s’agira là bien plus d’une mise  en état du bien selon vos envies en termes de peintures et réaménagements légers. Plus, sans doute, le remplacement de la cuisine et des sanitaires là encore selon vos goûts. Et en vous faisant accompagner par des spécialistes pour les petites transformations. Attention toutefois au fait qu’une rénovation même légère peut amener des frais substantiels, même si vous faites tout ou partie par vous-même.

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Ensuite, la rénovation lourde, sur laquelle nous nous attarderons ici.

Il importe de le redire : cette rénovation lourde passe par une expertise préalable, qui n’oubliera pas l’environnement sonore. Cette expertise devra analyser les éventuels problèmes liés au sol et qui se manifesteront  par des fissures, remontées d’humidité dans les murs, etc. Jeter un oeil attentif aux autres constructions du site sera également une précieuse indication puisque si, là aussi, ces problèmes apparaissent, c’est que toute la zone est sur un sol non homogène. A l’inverse, si seul le bien que vous convoitez  présente ces signes, ils sont spécifiques au terrain de ce bien et peuvent être dûs au fait que ce terrain est un remblai mal tassé, qu’il a été remanié après terrassement, etc. Des fissures ne signifient pas toutes d’office de graves problèmes, mais doivent donc bien être analysées. Et, bon à savoir, qu’elles soient obliques, horizontales ou verticales montre des problèmes différents.

A l’intérieur, l’expert que vous aurez choisi appréciera l’état général de la structure du bâtiment en s’attachant à la charpente, aux murs et aux planchers, et ce de la cave à la toiture. Là, une multitude de signes qui, pour vous, seraient anodins ou dont vous ne vous apercevriez même pas, permettent eux aussi de déterminer l’état réel du bien et les travaux à effectuer. Ces signes sont notamment des déformations des plafonds et planchers, l’état des dispositifs d’eau et d’électricité, des joints entre les maçonneries, du plâtre qui tombe et des peintures écaillées, traces noires et/ou de salpêtre, fissures, fenêtres qui ferment mal, boiseries déformées, etc.

L’examen minutieux de tout ce qui est revêtements, menuiserie, carrelages, apportera également des indications précieuses, avec la présence de mêmes signes. Des astuces existent aussi qui permettent par exemple de savoir si un support est humide, si un carrelage est bien coller ou encore si un matériau a été hydrofugé. Pour ne citer que cela.

Enfin, l’examen des équipements (installation électrique, plomberie et chauffage) sera tout aussi précieux. Sans rentrer ici dans le détail, notons que, pour l’électricité, il s’attachera à la tête d’installation (compteur et tableau), aux fils, aux mises à la terre, au respect des distances de protection (dans les salles de bain), au calibrage des fusibles selon la section des fils.

Côté chauffage, ce sera d’abord bien sûr l’analyse des appareils, la ventilation (impérative en cas de dispositif à combustion, quel qu’il soit), les circuits d’eau de chauffage et les cheminées.

Quant à la plomberie, un moyen bien simple permet de savoir s’il y a ou non une fuite dans l’installation : fermer tous les robinets et voir si le compteur continue à tourner. L’état des canalisations fait bien sûr partie de qu’il faut bien, finalement, qualifier d’audit du bien. Si les canalisations sont encore en plomb, leur remplacement est indispensable puisque le plomb est hautement toxique. Toute transformation du réseau de plomberie doit s’effectuer en respectant la compatibilité des matéraux, pour éviter une corrosion électrochimique.

Tout cela, encore une fois, pour ne s’attacher qu’à l’essentiel.