Der compromis de vente ist ein Dokument, mit dem ein Immobilienverkauf besiegelt wird. In Luxemburg gilt dieses Dokument als Verkauf: Es handelt sich nicht um eine einfache Verpflichtung, die gekündigt werden kann. Die Vorschriften besagen eindeutig, dass eine Verkaufsvereinbarung als Verkauf gilt. Der Kompromiss ist daher sehr ernst zu nehmen.

Um eine optimale Rechtssicherheit für beide Unterzeichnerparteien zu gewährleisten, sollte der Kompromiss eine Reihe von Klauseln enthalten.

Hier sind die 8 wichtigsten Klauseln eines Kaufvertrags in Luxemburg :

• die Qualitäten der beiden unterzeichnenden Parteien (Namen, Vornamen und Adressen) ;
• eine Beschreibung der Immobilie (Lage, Katasterangaben, Flächeninhalt usw.) ;
• die Existenz möglicher Dienstbarkeiten ;
• den Verkaufspreis und die Art und Weise, wie er bezahlt wird ;
• den Namen des Notars, der die notarielle Urkunde entgegennehmen wird, und das Datum der Unterzeichnung der notariellen Urkunde ;
• das geplante Datum des Einzugs (Datum der Schlüsselübergabe) ;
• eine aufschiebende Klausel für die Gewährung eines Bankkredits ;
• eine Strafklausel, die eine Entschädigung für den Fall vorsieht, dass eine der Parteien den Kompromiss ohne Grund auflöst.

Die beiden letzten Klauseln verdienen eine nähere Betrachtung ihrer Definition, ihres Inhalts und ihrer Folgen.

Verkaufskompromiss: Die Strafklausel

Verkaufskompromisse enthalten oft eine solche Klausel, deren Grundsatz im Zivilgesetzbuch geregelt ist.

Eine Strafklausel besteht aus einer konventionellen und pauschalen Bewertung des vertraglichen Schadenersatzes, der dem Gläubiger einer Verpflichtung im Falle der Nichterfüllung dieser Verpflichtung zustehen könnte.

Sie soll Schwierigkeiten bei der Bewertung des vom Gläubiger erlittenen Schadens vermeiden, indem sie eine pauschale Geldsumme festlegt, wodurch im Prinzip jede Diskussion zwischen den Parteien über die Realität und das Ausmaß des Schadens entfällt. Grundsätzlich kann diese Summe von einem Gericht nicht geändert werden, es sei denn, sie war offensichtlich überhöht.

In der Regel vereinbaren die Parteien, dass die säumige Partei der anderen Partei eine Entschädigung in Höhe von 10% des Verkaufspreises zahlen muss. Diese Klausel kann jedes Mal geltend gemacht werden, wenn eine Partei den Kaufvertrag einseitig kündigt.

Diese Klausel wird jedoch nicht angewendet, wenn eine der Parteien gültig geltend machen kann, dass eine im Kaufvertrag enthaltene aufschiebende Klausel nicht eingetreten ist.

Verkaufsvertrag: Aufschiebende Klauseln

- Die meisten Hauskäufer greifen auf einen Branchendarlehen.

Es ist daher von entscheidender Bedeutung, dass der Verkaufskompromiss eine aufschiebende Bedingung enthält, dass ein Bankdarlehen gewährt wird.

Die aufschiebende Bedingung ist die Bedingung, von der die Entstehung eines Rechtsverhältnisses abhängt: Solange die Bedingung nicht erfüllt ist, besteht die Verpflichtung noch nicht und ist ausgesetzt. Fällt die Bedingung aus, entsteht das Recht nicht und der Vertrag ist nicht wirksam.

Wenn der Kaufvertrag eine solche aufschiebende Klausel enthält, die in der Regel eine Frist vorsieht, innerhalb derer sich der Käufer verpflichtet, dem Verkäufer die Antwort der Bank zukommen zu lassen, und wenn die Bank der Käuferpartei das Darlehen nicht gewährt, wird der Kaufvertrag unwirksam. So werden die Parteien von allen Verpflichtungen befreit, ohne dass die erwerbende Partei der anderen Partei irgendeine Entschädigung zahlen muss.

Wenn die Vertragsparteien es versäumen, eine solche Klausel vorzusehen, und die Bank die Kreditvergabe verweigert, ist der Käufer grundsätzlich verpflichtet, den Betrag der Strafklausel an die verkaufende Partei zu zahlen, da er den Vorvertrag einseitig aufgelöst hat.

Es ist von entscheidender Bedeutung, eine aufschiebende Bedingung für die Gewährung eines Bankdarlehens in den Verkaufskompromiss aufzunehmen.

Wenn eine der Parteien vom Verkauf zurücktritt, d. h. den Kompromiss einseitig kündigt, ohne sich auf die Nichterfüllung einer aufschiebenden Klausel berufen zu können, und im Vertrag eine Strafklausel vorgesehen war, muss sie den Betrag der vorgesehenen Strafklausel an die andere Partei zahlen.

Es wurde entschieden, dass der Ablauf der Frist, innerhalb derer das Ereignis eintreten musste, d. h. innerhalb derer die Antwort der Bank eingeholt werden musste, nicht zur Ungültigkeit des Kaufvertrags führt, der somit seine volle Wirkung entfalten kann (Cour d'appel - 4^e Kammer, 14. März 2012).

- In ähnlicher Weise und nach denselben rechtlichen Grundsätzen kann ein Kaufvertrag manchmal unter der aufschiebenden Bedingung geschlossen werden, dass ein Baugenehmigung (z. B. für den Erwerb eines Grundstücks unter der aufschiebenden Bedingung, dass die Genehmigung für den Bau eines Wohnprojekts auf dem erworbenen Grundstück erteilt wird).

Hinweis auf die Vermietung der verkauften Immobilie

Der Verkäufer muss den potenziellen Käufer darüber informieren, dass ein Mieter in der verkauften Immobilie wohnt und dass der Mietvertrag übernommen werden muss. In diesem Zusammenhang ist es ratsam, sowohl im Vorvertrag als auch in der notariellen Urkunde deutlich auf die Existenz eines Mietvertrags hinzuweisen.

Denn der neue Erwerber ist an die Bedingungen des Mietvertrags gebunden. Wenn er den Mietvertrag kündigen möchte, muss er die gesetzlichen Bestimmungen dazu einhalten.

Zu beachten ist, dass :

- Der Kaufvertrag muss in so vielen Originalexemplaren ausgefertigt werden, wie es Vertragsparteien gibt, d. h. in der Regel in zwei Originalen (eine für jede Partei).

- Grundsätzlich gilt, dass Verkaufskompromisse, die sich auf eine Immobilie beziehen müssen gespeichert werden bei derRegistrierungs- und Domänenverwaltung.

In der Praxis werden viele Verkaufskompromisse nicht eingetragen. Die Nichtregistrierung des Vorvertrags beeinträchtigt nicht seine Gültigkeit zwischen den Parteien, macht ihn aber für Dritte des Vertrags (Personen, die nicht Partei des Vertrags sind) unwirksam.

Die notarielle Urkunde

Die notarielle Urkunde ist im Gegensatz zur privatschriftlichen Urkunde eine Urkunde, die von einer zuständigen Amtsperson unter Einhaltung einer Reihe von gesetzlich vorgeschriebenen Formalitäten entgegengenommen (und oft auch errichtet) wird.

In einigen Fällen verpflichtet das Gesetz die Parteien eines Vertrages, diesen notariell beurkunden zu lassen, damit er gültig ist.
Dies ist der Fall bei Immobilienverkäufen, bei denen die obligatorische notarielle Beurkundung im Prinzip nur eine reine Formalität darstellt, da der Verkauf zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Vorvertrags bereits perfekt ist.

Die Rolle des Immobilienmaklers

Die Aufgabe des Immobilienmaklers besteht darin, die Schritte zu unternehmen, um die Parteien Verkäufer und Käufer zusammenzubringen, und die Verhandlungen zu übernehmen.

Oft ist er auch für die Erstellung des Kaufvertrags zuständig, der vom Verkäufer und Käufer oder vom Immobilienmakler im Namen und auf Rechnung des Verkäufers unterzeichnet wird.

Rechtsanwältin Claudia THIRION
Rechtsanwalt am Gericht
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