Paroles d’experts : ce qu’il faut retenir du marché immobilier au T2 2025

Le deuxième trimestre 2025 confirme les signes d’un redémarrage progressif du marché immobilier au Luxembourg. Après une fin d’année 2024 marquée par un afflux de transactions liées aux incitations fiscales temporaires, les experts s’accordent sur un regain d’activité, en particulier sur le segment des biens existants.

Pour décrypter ces évolutions, nous avons recueilli les points de vue de plusieurs spécialistes du secteur : Pierre Clément (Nexvia), Julien Licheron (LISER/Observatoire de l’Habitat) et Mathieu Toussaint (atHomeGroup). Volume de ventes, évolution des prix, comportement des acheteurs… Autant d’indicateurs qui permettent de mieux comprendre les dynamiques à l’œuvre et d’anticiper les tendances à venir.

Pierre Clément - Directeur de l'agence Nexvia

Les très nombreuses transactions sur le segment de l’existant avec des prix sur douze mois en légère hausse démontrent que le marché a retrouvé son équilibre. Le volume en recul au 1er trimestre n’est qu’un effet technique car entre 2 échéances fiscales. Le second trimestre marquera un nouveau record de transactions sur le marché des biens existants.

Bien que certaines aides fiscales s’éteignent au 30 juin (date de compromis enregistré), Nexvia estime que le second semestre restera très dynamique.

Ce dynamisme sur le marché existant sera porté par :

• L’enracinement du Bëllegen Akt à 40 000 euros par acheteur
  mais surtout par :
• Une offre sur le marché des biens neufs souvent inadaptée au nouvel équilibre de prix. La grande majorité des acheteurs se reportant donc sur le marché existant. La seule tension que nous prévoyons concerne les biens dont les prix sont supérieurs à 1,5 million d’euros pour lesquels le retour des frais d’enregistrement à 7% pèsera négativement.

Julien Licheron - Economiste au Liser / Observatoire de l'habitat

Les mesures fiscales temporaires introduites par le gouvernement jusqu’au 31 décembre 2024, puis prolongées jusqu’au 30 juin 2025, ont eu un impact marqué sur l’activité, en particulier sur les marchés des appartements et des maisons anciennes. La poussée a été très forte en fin d’année 2024, avec des transactions réalisées par anticipation, ce qui s’est traduit par une forte baisse d’activité au 1er trimestre 2025.

Avec la prolongation des mesures fiscales, il est probable qu’une nouvelle poussée d’activité sera observée au 2e trimestre 2025, avant une baisse du nombre de transactions pendant l’été.

Du côté des prix, les tendances observées par atHome sur base des annonces prolongent celles de l’Observatoire de l’Habitat reposant sur les actes notariés : la baisse généralisée des prix semble terminée. La hausse des prix annoncés ne s’est toutefois pas matérialisée dans une augmentation significative des prix des appartements et des maisons anciennes dans les actes notariés du 1er trimestre 2025.

Dès lors, il faudra sans doute attendre la fin de l’année 2025 pour mieux évaluer si la reprise de l’activité observée en 2024 est structurelle et analyser ses conséquences sur les prix.

De plus, malgré les incitations fiscales très attractives, la reprise sur le marché de la Vente en Etat Futur d’Achèvement (VEFA) reste très lente. Le retour de la confiance des acheteurs (tant envers le marché qu’envers les acteurs, les promoteurs) est un prérequis fondamental à cette reprise.

Mathieu Toussaint - Membre du Comité de Direction atHomeGroup

Comment va évoluer le marché immobilier luxembourgeois ? C’est un sujet complexe car le marché immobilier est influencé par de nombreux facteurs : contexte géopolitique, fluctuation des taux d’intérêts, etc. Pour essayer d’y voir plus clair, il faut se baser sur des données objectives. L’évolution des volumes de transactions et des prix de vente, publiés chaque trimestre par l’Observatoire de l’Habitat, donne un aperçu clair des tendances passées. Mais comment prédire le futur ? Pour anticiper l’évolution des prix de vente, on peut analyser les tendances récentes au niveau des prix annoncés sur atHome.lu. Pour estimer l’évolution future du nombre de transactions, il est intéressant de scruter l’activité des personnes en recherche active.

Comme on le constate sur le graphique ci-dessus, depuis début 2024, l’intérêt pour les biens en vente ne cesse de croitre sur atHome.lu et cette tendance devrait continuer à alimenter la reprise du marché immobilier dans les prochains mois.

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