Paroles d’experts : ce qu’il faut retenir du marché immobilier au T3 2025

Après plusieurs trimestres de hausse, les prix de vente amorcent une stabilisation sur ce troisième trimestre 2025, tandis que le marché locatif confirme sa tendance à l’équilibre. Le segment du neuf, quant à lui, reste marqué par un dynamisme plus fragile.

Pour décrypter ces évolutions, nous avons recueilli les points de vue de plusieurs spécialistes du secteur : Pierre Clément (Nexvia), Julien Licheron (LISER/Observatoire de l’Habitat) et Aydine Correia (Groupe Promobe). Volume de ventes, évolution des prix, comportement des acheteurs… autant d’indicateurs pour comprendre les dynamiques actuelles et anticiper les prochains mouvements du marché.

Pierre Clément - Directeur de l'agence Nexvia

Sur base des données exclusives de transactions de Nexvia obtenues via ses partenariats bancaires, les prix ont augmenté de 2,7% depuis le début de l'année pour les ventes d’appartements à Luxembourg-Ville par rapport au prix moyen de 2024 (+1,9% pour les appartements hors-ville et +2,0% pour les maisons au niveau national).

Surtout, le nombre de compromis signés dans l’existant en juillet et en août, depuis la fin du paquet de mesures fiscales, est important. Avec des volumes identiques à ceux des 6 premiers mois de 2025. Et aux mêmes niveaux de prix !
Ces données confirment nos prévisions de juin qui tablent sur un second semestre dynamique et la continuation de l’augmentation raisonnable des prix engagée dans l’existant.

D’autant que le Luxembourg reste un des pays où l’achat est le plus rentable le plus rapidement en comparaison à la location. Ceci grâce au Bëllegen Akt de 40 000 euros par acheteur et aux intérêts d’emprunt déductibles.

Le Luxembourg reste un des pays où l’achat est le plus rentable le plus rapidement.

Julien Licheron - Economiste au Liser / Observatoire de l'habitat

Depuis mi-2024, le marché immobilier luxembourgeois montre des signes de reprise, mais cette dynamique reste concentrée sur le segment de l’ancien.

Le neuf, en revanche, demeure en difficulté : le nombre de ventes en état futur d’achèvement (VEFA) d’appartements reste inférieur de moitié aux niveaux d’avant-crise. Les mesures fiscales temporaires, prolongées jusqu’en juin 2025, ont stimulé les transactions fin 2024 puis à nouveau à la mi-2025, mais principalement sur le marché de l’existant, peu sur celui du neuf.

L’écart de prix entre appartements neufs et anciens, combiné à un déficit de confiance des acheteurs, freine la demande pour les constructions neuves.

Le retrait des investisseurs, freinés par l’incertitude sur la rentabilité et les perspectives de plus-value, accentue le blocage.
Sur le plan des prix, la tendance haussière observée début 2025 par atHome, sur base des annonces, s’est retrouvée dans les données de l’Observatoire de l’Habitat reposant sur les actes notariés.

Toutefois, le regain d’activité lié à l’échéance des mesures fiscales pourrait avoir provoqué une hausse mécanique des prix au 2e trimestre. Les données des annonces du 3e trimestre 2025 suggèrent que cette hausse pourrait avoir été ponctuelle, avec une stabilisation des prix qui pourrait redevenir la norme en fin d’année 2025.

Aydine CORREIA - Head of Sales Department Groupe PROMOBE

Au 3ème trimestre 2025, le marché luxembourgeois de la vente en état futur d’achèvement (VEFA) a montré des signaux encourageants. Si le volume de transactions reste encore en retrait par rapport aux années 2021-2023, l’annonce de la fin prochaine des aides gouvernementales a suscité un regain d’intérêt et redonné un certain dynamisme au secteur. Nous constatons aujourd’hui un retour progressif de la confiance, accompagné d’un changement notable dans les comportements : les futurs propriétaires prennent davantage le temps d’analyser et de budgéter leur projet avant de s’engager. Là où la décision se prenait plus rapidement il y a quelques années, elle s’inscrit désormais dans une démarche plus réfléchie et sécurisée. Chez PROMOBE, nous considérons cette évolution comme un signe positif.

La VEFA n’est plus perçue comme un pari, mais comme un projet de vie mûrement réfléchi.

Notre mission reste inchangée : accompagner et conseiller avec transparence, tenir les engagements et livrer des logements qui conjuguent qualité de vie et durabilité.

Aujourd’hui, la VEFA reste un projet porteur : bien préparé et accompagné avec confiance, chaque projet devient une réussite durable.

Retrouvez notre analyse complète du marché immobilier luxembourgeois au deuxième trimestre 2025 juste ici 👇🏻