Frais de notaire au Luxembourg en 2026 : montant, calcul et Bëllegen Akt

Au Luxembourg, les frais liés à l’acte d’achat comprennent principalement 7 % de droits d’enregistrement et de transcription, auxquels s’ajoutent les émoluments et les débours du notaire. Le Bëllegen Akt peut réduire la part fiscale jusqu’à 40 000 € par acquéreur. Le gouvernement luxembourgeois a annoncé une hausse à 45 000 € en juillet 2026, mais la mesure dépend encore de l’entrée en vigueur de la loi.

Quel est le montant des frais de notaire au Luxembourg en 2026 ?

Sans crédit d’impôt, les droits dus lors de l’achat d’une maison, d’un appartement ou d’un terrain à bâtir représentent normalement 7 % du prix ou de la valeur imposable du bien. Les honoraires réglementés du notaire et les frais administratifs viennent s’ajouter à ce montant.

En pratique, le montant final dépend donc de quatre éléments :

• le prix du bien ;
• le solde de Bëllegen Akt disponible pour chaque acquéreur ;
• les émoluments et débours liés à l’acte ;
• les éventuels frais d’un acte de crédit ou d’hypothèque.

L’expression « frais de notaire » peut prêter à confusion. La plus grande partie des sommes versées au moment de l’acte correspond généralement à des taxes collectées par le notaire pour le compte de l’État, et non à sa rémunération.

Que comprennent les frais de notaire ?

Concrètement, les frais liés à un achat immobilier regroupent les droits versés à l’État, la rémunération réglementée du notaire et les dépenses engagées pour préparer l’acte.

Quels impôts sont prélevés lors de l’achat ?

Le taux normal applicable à une acquisition immobilière au Luxembourg est de 7 % :

• 6 % de droits d’enregistrement ;
• 1 % de droits de transcription.

Le notaire collecte ces droits lors de la signature de l’acte, puis les reverse à l’Administration de l’enregistrement, des domaines et de la TVA, appelée AED.

Comment le notaire est-il rémunéré ?

Un tarif réglementé fixe les émoluments du notaire, c’est-à-dire sa rémunération pour les actes et les formalités qu’il accomplit. Ils couvrent notamment l’analyse du dossier, les recherches préalables, la rédaction de l’acte, les formalités d’enregistrement et la conservation de l’acte authentique.

La rémunération du notaire ne correspond donc pas à un pourcentage unique applicable à toutes les ventes. Le montant exact dépend de la nature de l’acte, de la valeur concernée et des formalités nécessaires.

Quels autres frais peuvent s’ajouter ?

Le notaire peut également facturer le remboursement de dépenses engagées pour préparer la vente. Ces débours peuvent notamment concerner :

• les documents cadastraux ;
• les recherches administratives ;
• les copies et certificats ;
• certaines informations liées à la copropriété ;
• les formalités hypothécaires.

Un financement bancaire peut aussi nécessiter un acte de crédit ou d’hypothèque distinct, avec ses propres frais.

Comment calculer les frais de notaire au Luxembourg ?

Le calcul commence par les droits d’enregistrement et de transcription. Déduisez ensuite le Bëllegen Akt, dans la limite du solde disponible pour chaque acheteur.

Formule de calcul

Droits bruts = prix ou valeur imposable du bien × 7 %

Droits à payer = droits bruts – crédit d’impôt disponible

L’AED perçoit toutefois toujours un minimum de 100 € au titre des droits d’enregistrement et de transcription.

Le budget total à prévoir correspond donc à :

droits après Bëllegen Akt + émoluments du notaire + débours + éventuels frais liés au financement

Le décompte communiqué par le notaire reste la seule estimation adaptée à votre acte et à votre situation.

Comment fonctionne le Bëllegen Akt en 2026 ?

Le Bëllegen Akt est un crédit d’impôt qui réduit les droits d’enregistrement et de transcription lors de l’achat d’un logement destiné à devenir la résidence principale de l’acquéreur.

À la date de mise à jour de cet article, le plafond légal indiqué par Guichet.lu est de 40 000 € par personne physique. Un couple peut donc disposer d’un crédit total allant jusqu’à 80 000 €, à condition que les deux acquéreurs soient éligibles et possèdent encore la totalité de leur solde.

De plus, chaque acquéreur peut utiliser le crédit en une fois ou progressivement lors de plusieurs acquisitions. Vous pouvez consulter le solde restant dans votre espace privé MyGuichet.lu.

Le Bëllegen Akt passera-t-il à 45 000 € ?

Le gouvernement luxembourgeois a annoncé, le 16 juillet 2026, une augmentation du Bëllegen Akt de 40 000 € à 45 000 € par acquéreur. La mesure doit s’appliquer aux acquisitions conclues à partir du 16 juillet 2026, avec une régularisation possible après l’entrée en vigueur de la loi.

Toutefois, au 3 août 2026, Guichet.lu affiche encore le plafond légal de 40 000 €. Les personnes signant un acte à partir du 16 juillet 2026 doivent donc demander à leur notaire comment la future majoration sera traitée et quelles démarches de remboursement pourront être nécessaires.

Quelles conditions faut-il respecter pour bénéficier du Bëllegen Akt ?

Le Bëllegen Akt est réservé aux personnes physiques qui achètent un bien pour en faire leur habitation principale, personnelle et effective. Le revenu, la fortune et la valeur du bien ne déterminent pas l’éligibilité.

Concrètement, le crédit peut notamment concerner :

• une maison ou un appartement ;
• un logement en construction ;
• un terrain immédiatement constructible destiné à accueillir la résidence principale ;
• certaines dépendances proches du logement, comme un garage ou un jardin.

En revanche, les résidences secondaires, les maisons de week-end, les locaux commerciaux et les biens destinés à la location ne sont pas éligibles.

Dans quel délai faut-il habiter le logement ?

L’acquéreur doit occuper le logement :

• dans les 2 ans suivant la date de l’acte notarié ;
• dans les 4 ans pour un terrain à bâtir ou un immeuble en cours de construction ;
• pendant une période continue d’au moins 2 ans.

Toutefois, une prolongation du délai d’occupation peut être demandée par écrit et de manière motivée au directeur de l’AED.

Que doit contenir l’acte notarié ?

La demande de Bëllegen Akt est introduite par le notaire au moment de la signature. Pour être complète, la demande doit notamment reprendre les éléments suivants :

• la demande de crédit d’impôt ;
• l’engagement d’occuper personnellement le logement ;
• l’engagement de ne pas lui donner une autre affectation pendant la période obligatoire ;
• l’engagement de rembourser l’avantage en cas de non-respect des conditions ;
• l’engagement de signaler à l’AED toute vente ou tout changement d’affectation dans un délai de trois mois.

Peut-on louer ou vendre le logement pendant les deux premières années ?

La location, même partielle, la vente ou l’arrêt de l’occupation avant la fin des deux années peut entraîner le remboursement intégral du crédit d’impôt, augmenté des intérêts légaux.

Néanmoins, des dispenses peuvent être accordées dans certaines situations exceptionnelles. Par exemple, une dispense peut être envisagée en cas de force majeure, de maladie, de divorce, de décès du conjoint ou de déménagement professionnel indépendant de la volonté de l’acquéreur. La demande doit être adressée à l’AED.

Quels montants prévoir selon le prix du bien ?

Pour mieux comprendre le calcul, les exemples suivants utilisent le plafond légal de 40 000 € par acquéreur, en supposant que chaque acheteur est éligible et dispose encore de la totalité de son crédit.

Attention toutefois : ces montants couvrent uniquement les droits d’enregistrement et de transcription. Il faut donc encore ajouter les émoluments, les débours du notaire et les éventuels frais liés au crédit immobilier doivent encore être ajoutés.

À titre indicatif, avec le plafond annoncé de 45 000 €, une personne achetant un bien à 750 000 € ne paierait plus que 7 500 € de droits. Pour un couple achetant à parts égales un bien à 1,2 million d’euros, les droits seraient ramenés au minimum légal de 100 €, sous réserve de l’entrée en vigueur de la mesure.

Comment atHome peut vous aider à préparer votre achat ?

Le prix du logement n’est qu’une partie du budget. Pensez également aux frais d’acte, à l’apport, aux travaux et aux mensualités. Enfin, pour préparer votre projet, estimez votre budget immobilier avec atHomeFinance avant de consulter les biens à vendre au Luxembourg sur atHome.

Questions fréquentes sur les frais de notaire au Luxembourg

Le Bëllegen Akt paie-t-il les honoraires du notaire ?

Non. Le Bëllegen Akt réduit uniquement les droits d’enregistrement et de transcription dus à l’État. En revanche, il ne couvre pas les émoluments réglementés du notaire, les débours administratifs ni les frais liés à un éventuel acte de crédit ou d’hypothèque. Même lorsque le crédit couvre l’essentiel des droits, l’acheteur doit donc prévoir d’autres frais liés à la signature.

Faut-il être primo-acquéreur pour bénéficier du Bëllegen Akt ?

Non. Le Bëllegen Akt n’est pas réservé exclusivement au premier achat immobilier. En pratique, chaque personne dispose d’un crédit utilisable en une fois ou progressivement, jusqu’à épuisement de son solde. L’acquisition doit toutefois concerner une habitation principale et respecter les conditions d’occupation. Le solde disponible peut être vérifié dans l’espace privé MyGuichet.lu.

Un non-résident peut-il bénéficier du Bëllegen Akt ?

Oui. Une personne résidant dans un pays de l’Espace économique européen peut demander l’imputation du crédit lors de l’acte, à condition de s’installer dans le logement acheté au Luxembourg. Toutefois, une personne résidant dans un pays tiers doit généralement présenter un certificat de résidence au Luxembourg avant l’octroi du crédit.

Le Bëllegen Akt s’applique-t-il à un terrain à bâtir ?

Oui, lorsque le terrain se trouve dans une zone d’habitation, qu’il peut être construit immédiatement et qu’il est destiné à accueillir la résidence principale de l’acheteur. Dans ce cas, le propriétaire dispose normalement de quatre ans après l’acte pour occuper le logement construit, puis doit y résider pendant au moins deux années continues.

Qui paie les frais de notaire lors d’une vente immobilière ?

Les parties peuvent décider contractuellement qui supporte les frais notariés. Dans la pratique luxembourgeoise, ces frais sont généralement payés par l’acquéreur. Par conséquent, la personne qui prend les frais en charge choisit aussi, en règle générale, le notaire chargé de préparer et de recevoir l’acte.

Cet article présente les règles générales connues au 3 août 2026. Il ne remplace pas un décompte du notaire ni un conseil juridique ou fiscal adapté à votre situation. Vérifiez le plafond applicable du Bëllegen Akt avant la signature de l’acte.