Investissement locatif : assurer vos loyers
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Investir dans l’immobilier locatif résidentiel au Luxembourg est un bon moyen pour préparer sa retraite ou se constituer un patrimoine. Cet investissement peut s’avérer une opération très rentable dans un marché immobilier luxembourgeois qui est très dynamique. Car avec un nombre croissant de résidents et une offre immobilière qui peine à absorber l’augmentation de la population dans le pays, la demande locative est bien là. Preuve qu’investir dans la pierre se révèle être toujours une valeur sûre.

La réussite d’un projet locatif repose avant tout sur les loyers générés et perçus.
Sur ce point, et pour vous préserver de toute déconvenue immobilière, des assurances destinées aux propriétaires-bailleurs sont proposées par les assureurs et les banques. Il s’agit de l’assurance loyer impayé. Car, même si les impayés de loyer restent peu fréquents, ils existent, et peuvent transformer votre projet et vos rêves en gouffre financier.

Que faire en cas de loyer impayé ?

Les loyers impayés sont la hantise des propriétaires. L’argent ne rentre plus, et vous vous retrouvez seul à assumer les remboursements de crédit et les charges. Ces dépenses supplémentaires peuvent peser lourd dans votre budget. Ces circonstances deviennent ensuite très vite compliquées à gérer et on se retrouve souvent démuni face à une telle situation.

Les conseils et démarches à suivre :

La première chose à faire lorsqu’un loyer n’a pas été honoré, est de contacter directement le locataire afin de connaître la raison de son retard de paiement. Le problème pourra se régler rapidement s’il s’agit d’un fait exceptionnel. On parlera de solution à l’amiable.

En cas de plusieurs non-paiements, vous pouvez faire jouer la garantie locative.
Lors de la conclusion du bail, le propriétaire-bailleur peut exiger le paiement d’une garantie locative (cette garantie locative ne peut pas dépasser 3 mois de loyer).

La garantie locative peut prendre différentes formes :

• une somme d’argent versée en espèces au propriétaire,
• une garantie bancaire,
• une garantie locative fournie par l’Etat.

La garantie locative est destinée à garantir notamment le paiement des loyers, des charges locatives et les dégradations éventuelles des lieux loués.
A la fin du bail et après l’établissement du dernier décompte, le propriétaire restituera la garantie locative au locataire, s’il n’a pas de revendications à faire valoir. Si des loyers ou des charges sont restés impayés, il pourra les déduire du montant mis en garantie.

Enfin, si malheureusement ce problème devient récurrent, que les loyers ne sont plus versés depuis plusieurs mois, et qu’aucune solution à l’amiable ne peut être trouvée, le seul recours possible devient d’ordre judiciaire. Cette procédure généralement longue, et coûteuse, ne garantie pas de récupérer les loyers non perçus.

C’est pour éviter ce scénario que l’assurance loyer impayé s’adresse directement aux propriétaires-bailleurs, avec une offre dédiée qui prend en compte les risques locatifs.

L’assurance loyer impayé

Cette assurance, permet de se protéger des principaux risques et d’être indemnisé en cas de loyer non payé.

Bien entendu, que vous soyez assuré ou pas, le choix du locataire jouera un rôle majeur.
Un assureur vous demandera de veiller et de contrôler l’état financier des candidats à la location pour vous assurer. En d’autres termes, votre locataire devra être solvable et ne présenter qu’un risque financier minimum (montant du salaire, emploi en CDI notamment).

Voici donc une des conditions d’éligibilité du locataire pour que vous puissiez être pris en charge par l’assurance. Bien que, encore une fois, ces conditions s’appliquent naturellement lors de la mise en location d’un bien immobilier.

Ce type d’assurance est idéal pour se protéger des locataires peu scrupuleux, mais aussi pour faire face aux risques «de la vie». Car personne, aucun locataire n’est à l’abri d’une perte d’emploi ou de difficultés financières imprévues.

Les garanties proposées par ce type d’assurance sont au nombre de 4 :

• Loyers impayés
• Détériorations et dégradations
• Départ prématuré du locataire
• Frais de contentieux

Toutes ces garanties ne sont pas systématiquement incluses dans les assurances loyers impayés. Il faut donc les souscrire en option si l’on veut être couvert pour tous les risques.

Ces garanties prévoient également des plafonds d’indemnisation et des durées limites au-dessus desquelles votre assureur ne pourra plus vous prendre en charge.

A noter que cette couverture ne fonctionne pas pour les locations saisonnières. Le bail doit être d’une durée d’au moins un an.
En revanche, pour les colocations (toujours pour une durée d’un an minimum) l’assurance peut s’appliquer.