Fixer un prix de vente réaliste exige la prise en compte de critères objectifs multiples et, pour certains, complexes. Cette démarche doit être faite avec les professionnels du secteur. Sans quoi, des aspects subjectifs fausseront votre estimation. Avec le risque de ne pas vendre ou, à force de temps, de vendre sous un prix correct.

Vous souhaitez vendre votre maison ou votre appartement ? Encore faut-il savoir quel prix fixer, qui corresponde à la valeur réelle de votre bien, qui soit correct pour vous et suffisamment attractif pour les acheteurs potentiels.

Autant prévenir de suite : sauf à être expert en la matière, l’affaire risque de tourner au véritable casse-tête. D’abord parce que la liste de critères objectifs à prendre en compte est longue. Et parce que, qu’on le veuille ou non, la relation affective avec le bien, les émotions vont venir fausser l’approche objective de la démarche. Sans oublier que tout vendeur sera logiquement désireux de réaliser un bénéfice en tenant compte de ses propres conditions d’achat.

Et ce ne sont  évidemment pas ces critères personnels qui comptent. La valeur réelle du bien est sa valeur marchande, qui est en réalité dictée d’abord par des facteurs économiques et par les critères du bien (localisation, environnement, accès aux transports, etc)

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Incontournables professionnels

Dans ce cadre, les seules personnes aptes à déterminer avec vous un prix de vente correct par rapport au marché sont les agents et les experts immobiliers. Non seulement parce qu’ils connaissent le marché, mais aussi tous les aspects objectifs pour déterminer le prix de vente. Ils tiendront compte aussi de toutes les particularités de votre bien que, d’ailleurs, ils visiteront en détail. N’hésitez pas, cependant, à demander l’estimation par plusieurs agents ou experts, de manière à disposer de plusieurs points de comparaison. Deux avis valent toujours mieux qu’un…

Comparer et comparer encore

Tout cela n’empêche pas de faire le tour des maisons déjà en vente dans votre quartier, en cherchant surtout ce qui les différencie de votre bien. Veillez cependant à comparer ce qui est comparable (superficie, localisation, aménagement intérieur et intérieur, date de construction, etc ..). Comparer un palace à une petite maison ne mène qu’à des aberrations.

Inévitablement, certaines extrapolations interviendront dans le calcul. Là encore, seul un agent est habilité à les rendre cohérentes. Des travaux à terminer, par exemple, ne sont pas une supposée valeur ajoutée potentielle, car pour l’acheteur, ils ne sont que des coûts supplémentaires à planifier, coût qu’il déduira nécessairement du prix de vente.

Il faut encore préciser à ce niveau qu’un prix de vente affiché ne signifie pas du tout que le bien en question partira à ce prix. Les ventes de gré à gré sont aussi le résultat de négociations.

Quels critères objectifs ?

Au-delà de la superficie du bien, les critères objectifs de détermination de la valeur marchande se répartissent en 3 catégories : l’emplacement, l’état général et les prestations « intérieures » et « extérieures ».

Côté emplacement, plusieurs points devront être analysés. D’abord, la proximité de commerces, d’équipements scolaires, sportifs et culturels et l’accès aux transports publics. Ensuite, l’orientation et le vis-à-vis, avec la qualité « visuelle » du bâti proche. Puis l’environnement général, en particulier par rapport au bruit. Enfin, il vous faudra vous renseigner sur les projets d’aménagements dans le quartier.

Pour ce qui est de l’état général, le rapport de performance énergétique sera évidemment un outil essentiel puisqu’il permettra de déterminer la qualité énergétique de votre bien, avec tous les éventuels travaux qui incomberaient à l’acheteur.

Enfin, les prestations «intérieures» et «extérieures» mettront en évidence les atouts (voire désavantages) du bien : disposition des pièces, superficie du séjour, WC séparés ou non de la salle de bains, équipement (ou non) de la cuisine, nombre de rangements, qualité architecturale, y a-t-il un balcon, un garage, un dispositif d’alarme, etc.
Ce à quoi s’ajoute, pour les prestations « extérieures », la présence ou non d’un jardin, sa superficie, la qualité de son entretien, les aménagements (terrasse, piscine…).