Avant de passer devant le notaire, le vendeur et l’acquéreur souhaitent souvent formaliser leur accord par écrit : ils procèdent à la signature d’un compromis de vente.
Le but est de se mettre d’accord sur le principe d’une vente, en vue de se protéger en cas de changement d’avis de l’une des parties, en attendant le passage chez le notaire.

Les conditions à la signature du compromis de vente

L’établissement et la signature d’un compromis de vente sont soumis à 2 conditions :

• le vendeur doit avoir la capacité juridique de vendre le bien, et l’acquéreur celle de l’acheter ;
• la chose et le prix doivent être déterminés.

“L’acte notarié dressé rend opposable aux tiers la convention sous seing privé signée entre les parties. Le non-accomplissement de cette formalité n’enlève en rien le caractère définitif et contraignant au compromis de vente duquel on ne peut en principe pas se rétracter.”

Au Luxembourg, la signature d’un compromis de vente n’est toutefois pas obligatoire : le vendeur et l’acheteur peuvent tout à fait se présenter chez le notaire sans avoir au préalable conclu un compromis de vente.
Mais attention au risque pour l’acheteur, car celui-ci pourrait perdre l’option qu’il aurait pu avoir sur le bien.

L’enregistrement du compromis

En principe, les compromis de vente portant sur un immeuble doivent être enregistrés auprès de l’Administration de l’enregistrement et des domaines. Un non professionnel du secteur immobilier doit présenter le compromis de vente à l’administration de l’enregistrement dans le délai de 3 mois à partir du jour de la signature.

Mais en pratique, bon nombre de compromis de vente ne sont pas enregistrés. Le défaut d’enregistrement du compromis n’affecte toutefois pas sa validité.
Cependant, l’enregistrement permet de sécuriser l’accord entre vendeur et acquéreur en cas de non-respect de l’accord signifié dans le compromis de vente.

Le dépôt d’un compromis aux bureaux de l’Administration de l’Enregistrement et des Domaines entraîne des frais d’enregistrement. Pour les compromis qui contiennent une clause suspensive – telle la demande d’un prêt bancaire – les frais d’enregistrement sont de 12 euros.
Pour les compromis qui ne contiennent pas de clause suspensive, le droit d’enregistrement est de 7 % sur le prix de vente.

Les frais d’enregistrement sont à la charge de la personne qui dépose le compromis de vente.

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