Acheter neuf: le guide complet pour acheter en VEFA au Luxembourg

Confort, isolation, design, performance énergétique… Quand on s’intéresse à l’achat immobilier, on peut être tenté d’acheter sur plan. Alors : faut-il acheter neuf au Luxembourg ? Est-ce le bon moment ? Et surtout : comment s’y prendre pour réussir son projet d’achat en VEFA ? Voici un guide pour y voir plus clair.

1. Un contexte de marché qui se prête à l’achat neuf

Avec des taux élevés, le marché immobilier luxembourgeois est désormais favorable aux acheteurs, qui peuvent étudier plusieurs projets et prendre le temps de la réflexion. Voici pourquoi l’achat sur plan peut être une idée stratégique en 2024 :

1. Les prix du neuf se sont ajustés aux nouvelles réalités économiques et sont maintenant stables, offrant de la visibilité pour les acquéreurs et investisseurs. Les taux d’intérêt sont également en train de diminuer. La dynamique prix-taux en 2024 est particulièrement intéressante pour l’achat immobilier.
2. Les banques donnent l’avantage aux biens neufs et récents. Pour les logements qui présentent un passeport énergétique A ou B (comme les biens neufs), elles offrent des décotes sur le taux d’intérêt du prêt immobilier allant jusqu’à -0,4 point. Cela allège la charge de la mensualité par rapport à un bien moins bien classé.
3. Les prix sont garantis pendant toute la durée de construction. Ce n’était pas le cas avant la hausse des taux en 2022. A l’époque, les prix augmentaient chaque année en fonction de l’évolution des prix dans la construction.
4. Le Gouvernement soutient massivement l’investissement immobilier avec une série de mesures incitatives limitées à l’année 2024.

En résumé : en 2024, les incitations fiscales seront nombreuses. C’est donc le moment idéal pour se positionner.

Si vous envisagiez d’investir dans le neuf, n’hésitez pas à parcourir les projets, à contacter les promoteurs, et à vous renseigner sur les mesures fiscales en vigueur pour l’année 2024.

2. Des logements durables, économes et sûrs

Ce sont les principaux avantages du neuf : avoir des logements conformes aux dernières réglementations en vigueur (performance énergétique, emplacement, sécurité, isolation acoustique, etc.). Les nouvelles constructions sont à la pointe de l’innovation en matière d’efficacité énergétique, réduisant ainsi les coûts sur le long terme.

Voici quelques avantages des programmes neufs :

• L’isolation est de qualité supérieure : les promoteurs utilisent généralement des isolants de dernière génération (laine minérale, ouate de cellulose) offrant une résistance thermique élevée dans les murs et cloisons. Les logements sont généralement équipés de triple-vitrage. Tout ceci réduit les pertes de chaleur en hiver et maintient la fraîcheur en été.
• Les logements neufs sont sobres en énergie : les systèmes de chauffage à forte inertie et les modes de production de chaleur consomment beaucoup moins que les modes traditionnels. Les systèmes de VMC double-flux qui équipent les logements modernes permettent un renouvellement de l’air avec récupération de chaleur, ce qui réduit les besoins en chauffage. Enfin, les dispositifs de domotique, embarqués dans la plupart des logements neufs (ou parfois proposés en option) permettent une gestion optimisée et intelligente de la température et de l’éclairage en toutes saisons.
• Les bâtiments ont une empreinte maîtrisée. Ils intègrent souvent des panneaux solaires, des systèmes de récupération des eaux de pluie ou des bassins de rétention, afin de minimiser l’impact environnemental de la construction.
• Enfin, les immeubles neufs intègrent une sécurité renforcée (caméras de surveillance, interphone vidéo), des matériaux plus résistants au feu et à l’eau (béton armé, étanchéité renforcée contre les infiltrations) et les normes en matière d’accessibilité et d’évacuation sont plus strictes.

Au-delà de la sécurité physique, l’immobilier neuf offre une sécurité en termes de conformité légale. De nombreux contrôles sont effectués avant la mise en chantier, pendant les travaux et après la livraison afin de s’assurer de la conformité parfaite du programme neuf à la réglementation en vigueur. Plusieurs assurances et garanties permettent d’assurer l’acheteur de cette conformité légale.

Enfin, si les biens neufs sont plus chers à l’achat, ils présentent des avantages qui rendent un tel investissement très intéressant sur le long terme. Les charges mensuelles sont assez faibles, il n’y a pas de travaux ni de rénovations à prévoir pendant de nombreuses années, et les promoteurs proposent des garanties (parfait achèvement, décennale) qui offrent une sérénité sur la durée.

Pour les investisseurs : les logements neufs et récents se louent plus cher que la moyenne. C’est la solution idéale pour ceux qui préfèrent du “clé-en-main” et une sérénité sur plusieurs décennies, avec un rendement intéressant renforcé par les dernières mesures de soutien aux investisseurs.

3. Des incitations fiscales intéressantes

L’un des atouts de l’investissement dans l’immobilier neuf au Luxembourg réside aussi dans ses avantages fiscaux. En optant pour un bien neuf, les acheteurs et investisseurs bénéficient de plusieurs déductions d’impôts :

• Pour les acheteurs en résidence principale : la TVA est réduite à 3% (au lieu de 17%), dans la limite de 50 000€ de crédit di’mpôt, ce qui représente une économie non négligeable. En plus, les acquéreurs peuvent bénéficier des autres mesures de soutien à l’achat immobilier :
  • Jusqu’à 40 000 € de crédit d’impôt “Bëllegen Akt” par personne
  • Jusqu’à 4000€ d’intérêts déductibles des impôts par personne et par an sur les 5 premières années (puis le plafond est dégressif)
• Pour les investisseurs :
  • La possibilité d’amortir le bien de manière accélérée à 6% sur 6 ans
  • De bénéficier d’un crédit d’impôt “Bëllegen Akt” de 20 000 €
  • De profiter d’un allègement sur la taxe sur la plus-value immobilière

Pour en savoir plus, consultez cet article.

4. Un processus d’achat simple et personnalisé

Enfin, le processus d’achat d’un bien immobilier neuf au Luxembourg est souvent très simple et direct, pour plusieurs raisons :

• Vous êtes généralement en contact direct avec le promoteur ou avec un de ses partenaires
• Il n’y a que deux étapes majeures (hormis le financement) : le contrat de réservation et le contrat de vente. Ensuite, la construction démarre et vous êtes régulièrement informé des avancées du chantier et convié à des visites sur place.
• Vous avez la possibilité de personnaliser votre logement selon vos goûts et besoins
• Vous êtes en direct avec le promoteur pour les interventions liées aux retouches/corrections après la livraison

Il faut toutefois préciser que la rapidité du processus de vente et de construction dépend de l’ampleur du projet et de son niveau de commercialisation (s’il reste encore beaucoup de lots à vendre ou non).

5. Des logements également valorisés par leur environnement

Malgré la récente accalmie du marché immobilier, le Luxembourg reste un pays en pleine expansion, avec de nombreux programmes immobiliers qui voient le jour régulièrement. Se pose alors la question du potentiel du quartier dans lequel on achète. Il y a généralement 2 cas de figure :

• Soit le bâtiment s’insère dans un quartier déjà existant et bien développé (Bel-Air, Merl…) et il faudra le payer un peu plus cher.
• Soit le bâtiment s’inscrit dans un programme plus global de construction ou de rénovation d’un quartier entier. Généralement les biens sont moins chers dans ce genre de configuration.

Cette dernière option peut s’avérer être un pari intéressant. Si l’on prend l’exemple de certains quartiers de Luxembourg-ville ou de Belval, les appartements faisant partie d’un même ensemble d’immeubles neufs ont eu tendance à prendre en valeur plus rapidement que les biens immobiliers situés aux alentours.

De plus, les nouveaux développements immobiliers sont souvent situés dans des zones stratégiques, bénéficiant d’un accès amélioré aux infrastructures et aux services, ce qui augmente leur valeur au fil du temps.

• Le projet de Ban de Gasperich est un exemple où la création d’un nouveau quartier a engendré un écosystème complet avec des commerces, écoles et transports, augmentant significativement l’attractivité et la valeur des biens immobiliers dans la zone.
• A Esch-sur-Alzette et Belval, les nouveaux programmes offrent un accès direct à des installations de loisirs, des espaces verts et des centres commerciaux, rendant ces biens particulièrement attrayants pour les familles et les professionnels. Le futur tramway rapide reliera également la ville à la capitale en 15 minutes ce qui accentue l’attrait pour l’immobilier dans cette partie du pays.

Conclusion: Faut-il investir dans l’immobilier neuf au Luxembourg ?

En résumé, pour ceux qui s’intéressent à l’achat sur plan et qui ont envie d’investir au Luxembourg, acheter neuf peut être un choix stratégique en 2024 :

• Car les nouvelles mesures du Gouvernement permettent de bénéficier de nombreux allègements fiscaux. Mais ces avantages sont limités à l’année 2024.
• Car la dynamique prix-taux est particulièrement favorable à l’investissement immobilier
• Les prix sont garantis pendant toute la durée de la construction
• Les biens sont garantis, la sécurité des bâtiments est généralement de haut niveau, et les prestations au Luxembourg sont haut de gamme.

Pour en savoir plus et explorer les options disponibles, n’hésitez pas à consulter les programmes neufs disponibles au Luxembourg. Si vous préférez vous tourner vers de l’ancien, vous pouvez également accéder à la recherche de biens anciens.

Foire Aux Questions (FAQ)

Quels sont les avantages fiscaux pour l’immobilier neuf au Luxembourg ?

Les avantages fiscaux incluent une TVA réduite à 3% sur les premiers 50 000 € pour les résidences principales et des exonérations sur les droits d’enregistrement. Les investisseurs bénéficient également d’un crédit de 20 000 € par personne et d’un amortissement accéléré particulièrement avantageux. De nombreuses mesures récemment adoptées permettent de bénéficier d’avantages fiscaux étendus.

L’immobilier neuf est-il plus économe en énergie ?

Les constructions neuves au Luxembourg utilisent des matériaux modernes, une isolation de qualité supérieure (triple-vitrage, isolant moderne dans les cloisons et murs) et des systèmes énergétiques sobres (VMC double-flux, panneaux solaires ou photovoltaïques) qui réduisent les coûts énergétiques pour les propriétaires.

Est-ce que l’immobilier neuf offre une meilleure sécurité ?

Les biens neufs sont obligatoirement construits selon les dernières normes de sécurité en vigueur. Cela inclut entre autres des systèmes anti-incendie avancés et des structures résistantes aux séismes.

Peut-on s’attendre à une plus-value sur l’immobilier neuf ?

En général, l’immobilier neuf ou moderne prend en valeur plus rapidement que l’immobilier ancien. C’est lié à plusieurs raisons : d’abord, il y a rarement besoin de rénovations. Ensuite, les charges sont souvent assez faibles. Enfin, les programmes immobiliers récents construisent des quartiers entiers (comme à Gasperich ou à Belval), et rendent les logements très bien connectés à toutes les commodités (supermarchés, parcs, espaces verts, crèches, transports). Ces quartiers deviennent souvent des emplacements stratégiques, ce qui contribue à augmenter la valeur du logement.

Comment est le processus d’achat d’un bien immobilier neuf au Luxembourg ?

La possibilité de travailler en direct avec le constructeur et d’aménager son logement sur-mesure font que le processus d’achat est souvent simple et rapide. Les assurances et garanties accordées aux programmes neufs permettent également de rassurer les investisseurs.