Kosten beim Immobilienkauf in Luxemburg: Wie hoch sollte das Budget sein?

Zu den Kosten für den Immobilienkauf in Luxemburg zählen vor allem die Eintragungs- und Registergebühren, die Notargebühren, die Kreditkosten sowie eventuelle Renovierungsarbeiten. Je nach Vorhaben sind außerdem Versicherungen, Wohnungseigentumsgebühren, Umzugskosten und die laufenden Ausgaben für die zukünftige Wohnung einzuplanen.

Mit welchen Kosten ist beim Kauf einer Immobilie in Luxemburg zu rechnen?

Der in der Anzeige angegebene Preis entspricht nicht den Gesamtkosten Ihres Kaufs. Bevor Sie mit der Suche beginnen, sollten Sie die Nebenkosten in Ihren Finanzierungsplan einbeziehen, um Ihr tatsächliches Budget zu ermitteln.

In der Praxis hängt der genaue Betrag vom Preis der Immobilie, der gewählten Finanzierungsform, dem verfügbaren Guthaben bei Bëllegen Akt und dem Zustand der Wohnung ab.

Wie hoch sind die Notarkosten in Luxemburg?

Die gemeinhin als «Notarkosten» bezeichneten Beträge umfassen mehrere Ausgabenposten. Der größte Teil entfällt in der Regel auf die an den Staat zu entrichtenden Gebühren und nicht auf das Honorar des Notars.

Der für einen Immobilienkauf in Luxemburg geltende Normalsatz beträgt 7 % :

• 6 % an Eintragungsgebühren ;
• 1 % an Transkriptionsgebühren.

Hinzu kommen die gesetzlich festgelegten Notargebühren, die Verwaltungsauslagen des Notars sowie gegebenenfalls die Kosten im Zusammenhang mit der Kredit- oder Hypothekenurkunde.

Um einen detaillierteren Kostenvoranschlag zu erhalten, lesen Sie unseren Leitfaden zum Thema Notarkosten in Luxemburg im Jahr 2026.

Inwiefern senkt der „Bëllegen Akt“ die Anschaffungskosten?

Die Bëllegen Akt ist eine Steuergutschrift, die von den Eintragungs- und Registrierungsgebühren beim Kauf einer Wohnung abgezogen wird, die als Ihr Hauptwohnsitz dienen soll.

Zum 6. August 2026 legt die Behörde für Registrierung, Domänen und Mehrwertsteuer den gesetzlichen Betrag auf 40.000 € pro Käufer. Ein Paar, das gemeinsam kauft, kann daher einen Gesamtkredit von bis zu 80 000 €, vorausgesetzt, jede Person ist anspruchsberechtigt und verfügt noch über ihr gesamtes Guthaben. Ein Mindestbetrag von 100 € bleibt jedoch fällig.

Beispielsweise muss jemand, der eine Immobilie für 600.000 € erwirbt, normalerweise 42.000 € an Gebühren entrichten. Bei einem verfügbaren „Bëllegen Akt“ in Höhe von 40.000 € belaufen sich die noch zu zahlenden Gebühren auf 2.000 €. Hinzu kommen noch die Verwaltungsgebühren, Auslagen und eventuelle Hypothekenkosten.

Wird der „Bëllegen Akt“ die 45.000-Euro-Marke überschreiten?

Die Regierung kündigte am 16. Juli 2026 eine Erhöhung des „Bëllegen Akt“ um 40.000 € bis 45.000 € pro Person, die für ab diesem Datum abgeschlossene Kaufverträge gilt. Auf der offiziellen Website der AED wird jedoch zum Stand vom 6. August 2026 weiterhin ein gesetzlicher Höchstbetrag von 40.000 € angegeben. Fragen Sie daher Ihren Notar, welcher Höchstbetrag für Ihre Urkunde gilt und ob eine Nachzahlung erforderlich sein wird.

Welche Kosten fallen bei einem Immobilienkredit an?

Ein Immobilienkredit ist mit weiteren Kosten verbunden, die über die Zinsen hinausgehen. Je nach Bank und Antragsfall müssen Sie insbesondere folgende Kosten einkalkulieren:

• die Bearbeitungsgebühren; ;
• die Kosten für die Wertermittlung der Immobilie; ;
• die Kosten für die Hypothekenurkunde; ;
• die Eintragungsgebühren für die Hypothek; ;
• etwaige Versicherungen im Zusammenhang mit der Finanzierung.

Die Bank verlangt häufig die Eintragung einer Hypothek auf die finanzierte Immobilie. Diese Sicherheit ist mit Formalitäten und Kosten verbunden, die sich von denen des Kaufvertrags unterscheiden.

Bevor Sie sich für ein Angebot entscheiden, sollten Sie das standardisierte europäische Informationsblatt (FISE) lesen. Es enthält die wichtigsten Merkmale des Kredits und erleichtert den Vergleich der Angebote.

Zur Vorbereitung Ihrer Finanzierung können Sie außerdem einschätzen Ihre Kreditaufnahmekapazität mit atHomeFinance.

Muss der Käufer die Maklergebühren bezahlen?

In der Regel zahlt der Käufer die Maklerprovision nicht, wenn die Agentur vom Verkäufer beauftragt wurde.

In Luxemburg wird die Provision von der Partei gezahlt, die den Immobilienmakler beauftragt hat, in der Regel also vom Verkäufer. Sie beträgt üblicherweise 3 % des Verkaufspreises, zzgl. MwSt. Die Parteien können jedoch in ihren Vereinbarungen eine andere Aufteilung vereinbaren.

Ein Käufer hingegen, der selbst einen Makler mit der Suche nach einer Immobilie beauftragt, muss möglicherweise die in diesem Auftrag festgelegten Gebühren zahlen. Prüfen Sie daher immer die Bedingungen, bevor Sie eine Verpflichtung eingehen.

Mit welchen Kosten muss man bei einem Neubau rechnen?

Beim Kauf einer im Bau befindlichen oder im Bau befindlichen Wohnung kann für den Bauteil Mehrwertsteuer anfallen. Die Regelung unterscheidet sich somit von der für Bestandswohnungen, deren Erwerb grundsätzlich von der Mehrwertsteuer befreit ist.

Unter bestimmten Voraussetzungen können Bau- oder Renovierungsarbeiten am Hauptwohnsitz mit dem stark ermäßigten Mehrwertsteuersatz von 3 % in Anspruch genommen werden. Der gesamte Steuervorteil ist begrenzt auf 50.000 € pro Wohnung neu gebaut oder renoviert.

Bevor Sie unterschreiben, sollten Sie insbesondere Folgendes überprüfen:

• ob der Preis mit oder ohne Mehrwertsteuer angegeben ist; ;
• Welcher Teil des Projekts kommt für den ermäßigten Steuersatz in Frage; ;
• welche Arbeiten oder Ausstattungsgegenstände zu Ihren Lasten gehen; ;
• falls zum Preis noch Anschluss- oder Einrichtungskosten hinzukommen.

Welches Budget sollte man für die Arbeiten und die Installation einplanen?

Selbst wenn eine Wohnung in gutem Zustand zu sein scheint, können kurz nach der Schlüsselübergabe bestimmte Ausgaben anfallen.

Planen Sie zunächst ein Budget für dringende Reparaturen ein: Heizung, Elektrik, Sanitär, Dach oder Wärmedämmung. Rechnen Sie anschließend eventuelle Malerarbeiten, die Anschaffung von Möbeln und die Umzugskosten hinzu. Halten Sie schließlich eine Reserve für unvorhergesehene Ausgaben bereit, die erst nach dem Einzug zutage treten.

Bei einer Wohnung sollten Sie sich auch die aktuellen Protokolle der Eigentümerversammlung ansehen. So können Sie sich einen Überblick über bereits beschlossene Arbeiten, geplante Ausgaben und die Höhe der laufenden Nebenkosten verschaffen.

Welche Kosten fallen nach dem Kauf weiterhin an?

Der Erwerb einer Immobilie ist mit regelmäßigen Kosten verbunden, die Sie in Ihr Monats- oder Jahresbudget einplanen müssen.

Je nach Unterkunft müssen Sie unter anderem folgende Kosten tragen:

• die Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft; ;
• die Hausratversicherung; ;
• Wartung und Reparaturen; ;
• die Strom- und Wasserrechnungen; ;
• die Gemeindesteuern; ;
• die Grundsteuer.

Die betroffenen Eigentümer erhalten von ihrer Gemeindeverwaltung einen Grundsteuerbescheid. Die Gemeinden können zudem verschiedene Dienstleistungen in Rechnung stellen, insbesondere Wasser, Müllabfuhr oder Abwasserentsorgung.

Welche Fördermittel können die Kosten Ihres Kaufs senken?

Neben dem „Bëllegen Akt“ können bestimmte staatliche Beihilfen Ihr Budget entlasten.

Die Eigenheimprämie richtet sich unter bestimmten Voraussetzungen an Haushalte, die ihren Hauptwohnsitz in Luxemburg mit Hilfe eines Hypothekendarlehens erwerben oder errichten. Ihre Höhe schwankt derzeit zwischen 500 € bis 10.000 €, je nach Einkommen und Haushaltszusammensetzung.

Zudem kann die Prämie für bestimmte Wohnformen erhöht werden: von 40 % für eine Eigentumswohnung oder ein Reihenhaus, und von 15 % für ein Doppelhaus. Der Antrag muss innerhalb eines Jahres nach der notariellen Urkunde gestellt werden.

Wie berechnen Sie Ihr Gesamtbudget vor dem Kauf?

Um eine realistische Schätzung zu erhalten, addieren Sie Folgendes:

1. der Kaufpreis der Immobilie; ;
2. die nach dem „Bëllegen Akt“ noch zu zahlenden Gebühren; ;
3. die Gebühren und Auslagen des Notars; ;
4. die mit dem Darlehen und der Hypothek verbundenen Kosten; ;
5. Versicherungen; ;
6. die Bauarbeiten und die Gestaltung; ;
7. eine Rückstellung für unvorhergesehene Ausgaben.

Auf diese Weise vermeiden Sie, Ihr gesamtes Budget allein für den Kaufpreis der Immobilie aufzuwenden. Außerdem können Sie so sicherstellen, dass Ihre Eigenkapitalbeteiligung die Kosten abdeckt, die nicht von der Bank finanziert werden.

Wie unterstützen wir Sie bei Ihrem Kaufvorhaben?

atHomeFinance hilft Ihnen zunächst dabei, ein realistisches Budget festzulegen und Ihre Finanzierung zu planen. Anschließend unterstützt Sie atHome bei der Suche nach der Immobilie, die zu Ihrem Vorhaben passt.

Zunächst analysiert ein Berater von atHomeFinance Ihre Situation, ermittelt Ihre Kreditaufnahmekapazität, vergleicht die Angebote der Partnerbanken und handelt die Konditionen für Sie aus. Er begleitet Ihren Antrag außerdem bis zur Bewilligung des Immobilienkredits.

Anschließend können Sie auf atHome nach Ihrer zukünftigen Wohnung suchen und dabei Ihr Gesamtbudget genau im Blick behalten, wobei Sie den Kaufpreis, die Erwerbskosten und eventuelle Renovierungsarbeiten berücksichtigen.

Häufig gestellte Fragen zu den Kosten beim Immobilienkauf

Betragen die Notarkosten immer 7 %?

Nein. Die 7 % beziehen sich ausschließlich auf die vor Inkrafttreten des „Bëllegen Akt“ geltenden Eintragungs- und Registrierungsgebühren. Die Notargebühren, die Verwaltungsauslagen und eventuelle Kosten für die Hypothekenurkunde kommen separat hinzu. Der tatsächlich zu zahlende Betrag hängt daher vom Preis der Immobilie, der verfügbaren Steuergutschrift und den erforderlichen Formalitäten ab.

Deckt der „Bëllegen Akt“ alle Notarkosten ab?

Nein. Der „Bëllegen Akt“ reduziert lediglich die Eintragungs- und Registergebühren. Er deckt jedoch weder das Notarhonorar noch die Verwaltungskosten noch die mit dem Hypothekendarlehen verbundenen Kosten ab. Selbst wenn die Steuergutschrift die gesamten Gebühren abdeckt, fallen somit weiterhin andere Kosten an.

Können die Kaufnebenkosten in den Immobilienkredit einbezogen werden?

Das hängt von der Bank, Ihrer Eigenkapitalbeteiligung und Ihrer Rückzahlungsfähigkeit ab. In der Praxis können bestimmte Kosten in den Finanzierungsplan einbezogen werden, während andere aus Ihren eigenen Mitteln zu begleichen sind. Fordern Sie eine detaillierte Simulation an, um den tatsächlich finanzierten Betrag und die vor der Unterzeichnung einzuzahlende Summe zu erfahren.

Müssen die Maklergebühren vom Käufer getragen werden?

In der Regel nicht. Die Provision wird von der Partei gezahlt, die die Agentur beauftragt hat, meist also vom Verkäufer. Ein Käufer kann jedoch zur Zahlung einer Provision verpflichtet sein, wenn er selbst einen Suchauftrag an einen Fachmann erteilt hat oder wenn der Vertrag eine andere Aufteilung vorsieht.

Offizielle Quellen

• Guichet.lu – Grundsteuer und Gemeindesteuern
• Behörde für Registrierung, Domänen und Mehrwertsteuer — Bëllegen Akt
• Guichet.lu — Super-ermäßigter Mehrwertsteuersatz für Bau- und Renovierungsarbeiten
• Luxemburgische Regierung – Erhöhung des „Bëllegen Akt“ für Juli 2026 angekündigt
• Guichet.lu – Kaufvorvertrag, Notarkosten und Maklerprovision
• CSSF – Immobilienkreditverträge
• Guichet.lu – Prämie für den Erwerb von Wohneigentum