Les frais liés à l’acquisition d’un bien immobilier
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Plusieurs dépenses sont liées directement à l’achat d’un bien immobilier. Celles-ci doivent être prises en compte dans le budget, et notamment lors du prêt immobilier. Voici le détail.

Frais de notaire

Les frais de notaire regroupent l’ensemble des frais liés à une acquisition immobilière, payés entre les mains du notaire.

Taxes dues à l’Administration fiscale

  • Droits d’enregistrement et de transcription

Le taux normal pour les acquisitions à titre onéreux d’un immeuble (maison, appartement, terrain à bâtir) s’élève à 7%, dont 6% de droits d’enregistrement et 1% de droits de transcription, calculés sur le prix du terrain et des constructions éventuellement réalisées.

  • Droits d’enregistrement

Il existe plusieurs cas en fonction du lieu de domicile et de l’affectation du bien acheté :

  • L’acquéreur domicilié au Luxembourg et prévoyant d’habiter lui-même l’immeuble bénéficie des droits d’enregistrement et de transcription au taux forfaitaire de 100 € si ces droits – à savoir 7 % calculés sur le montant du terrain et des constructions éventuellement réalisées – ne dépassent pas le crédit d’impôt de 20.000 € accordé par personne (voir ci-après point D. Bellegenakt) ;
  • L’acquéreur non domicilié à Luxembourg et prévoyant d’habiter lui-même l’immeuble devra faire l’avance des droits d’enregistrement et de transcription, mais pourra les récupérer par la suite par envoi au notaire d’un certificat de résidence prouvant qu’il est bien domicilié dans le logement acquis ;
  • L’acquéreur qui prévoit de louer son appartement ne bénéficie pas d’un crédit d’impôt et devra payer l’intégralité des droits d’enregistrement et de transcription, à savoir 7 % calculés sur le montant du terrain et des constructions éventuellement réalisées.

Dépenses du notaire

Ce montant correspond au remboursement des frais éventuellement engagés par le notaire par rapport à l’acquisition immobilière, par exemple les frais relatifs à la demande d’extraits cadastraux, d’obtention de certaines pièces administratives auprès du syndic de copropriété, des administrations, etc.

Les honoraires et émoluments notariaux

Il s’agit de la rémunération du notaire, fixée par règlement grand-ducal. Elle correspond à environ 1 % prix du terrain et des constructions éventuellement réalisées.

Frais d’hypothèque

Il s’agit d’une sureté réelle portant sur un bien immeuble et qui garantit le remboursement de la somme empruntée.

Le notaire est chargé de dresser l’acte d’hypothèque conventionnelle, ce qui engendre des frais de notaire à prendre en compte.

Pour que l’hypothèque soit opposable aux tiers (c’est-à-dire aux éventuels créanciers du futur propriétaire), elle doit faire l’objet d’une inscription dans un des Bureaux des hypothèques au Luxembourg.

Exemple : pour un bien immobilier acheté d’une valeur de 400.000.-€, il faudra compter environ 2.700.-€ de frais d’hypothèque (frais d’enregistrement et d’inscription et honoraires du notaire).

En cas de vente du bien immobilier avant le terme de l’emprunt immobilier, le vendeur doit obtenir la mainlevée de cette hypothèque. Cette formalité nécessite un nouvel acte notarié et donc des frais supplémentaires.

Assurance solde restant dû

L’organisme de crédit exige en général une assurance solde restant dû qui couvre le solde à rembourser en cas de décès prématuré de l’emprunteur.

« Bëllegen Akt » ou crédit d’impôt

Afin de diminuer les frais accessoires à l’acquisition d’un logement, le gouvernement a introduit un abattement, appelé crédit d’impôt, sur les droits d’enregistrement et de transcription  (aussi appelé « Bëllegen Akt ») pour les acquéreurs d’un immeuble à des fins d’habitation personnelle.

Ce crédit d’impôt est limité à 20.000-€ par acquéreur. Pour un couple, ce montant est doublé.

L’Administration de l’enregistrement et des domaines percevra dans tous les cas un montant minimal de 100.-€ à titre de droit d’enregistrement.

L’acquéreur doit effectivement et personnellement occuper le logement dans un délai de 2 ans à compter de la date de l’acte notarié d’acquisition et doit s’engager à occuper l’immeuble pendant une période ininterrompue de 2 ans au moins pour les immeubles acquis après le 1er janvier 2008.

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