T2 2024: vers une stabilisation des prix ?

La dynamique de baisse des prix de vente annoncés diminue fortement. Voici les observations que l'on peut faire à l'issue de ce 2e trimestre 2024 :

• Les prix annoncés semblent s'orienter vers une stabilisation (-3,8% contre -9,3% au trimestre précédent)
• Les loyers repartent à la hausse sur tout le territoire, après 2 trimestres de relative stabilisation
• Les taux amorcent une baisse : c’est la première fois en 5 ans que la BCE décide de baisser ses taux directeurs.

En clair : les loyers augmentent, les taux baissent et il est encore possible de bien négocier les prix de vente. Cela peut être le moment opportun pour acheter.

Prix de vente annoncés : une dynamique de baisse fortement freinée

Le deuxième trimestre 2024 témoigne d'une poursuite de la baisse des prix de vente, mais avec une intensité moindre par rapport au trimestre précédent. La moyenne nationale affiche une diminution de -3,8%, contre -9,3% au premier trimestre 2024. Cette tendance touche l'ensemble du territoire luxembourgeois, avec cependant des disparités régionales notables

Les appartements (-3,3%) semblent mieux résister que les maisons (-4,9%), inversant la tendance observée en début d'année. Le marché de l'ancien (-3,7%) et du neuf (-4,1%) évoluent de manière similaire, confirmant une tendance générale à la baisse.

Voici, dans le détail, l'évolution des prix au T2 2024 par rapport au T2 2023 :

• Centre : 9 816 €/m², avec une baisse moyenne de -2,4%. Les appartements connaissent un ajustement de -2,1%, tandis que les maisons voient une baisse de -3,3%.
• Nord : 5 783 €/m². La région affiche la plus faible baisse avec -0,6% en moyenne. Fait notable, les appartements y enregistrent une hausse de +2,1%, contrebalancée par une baisse de -3,3% pour les maisons.
• Sud : 6 427 €/m². Les prix affichent la baisse la plus marquée avec -6,1%. Les appartements subissent une baisse de -6,4%, suivis de près par les maisons à -5,6%.
• Est : 6 856 €/m², avec un ajustement de -2,5%. Les appartements résistent bien avec une légère hausse de +0,9%, tandis que les maisons chutent de -5,6%.
• Ouest : 7 227 €/m², montrant l'ajustement le plus important à -6,6% en moyenne, avec -6,3% pour les appartements et -7,0% pour les maisons.

L'analyse de l'évolution des prix par trimestre montre un ralentissement progressif de la baisse depuis le pic observé au troisième trimestre 2023. Cette tendance pourrait annoncer une stabilisation du marché dans les mois à venir.

Loyers : un rebond inattendu

Contrairement aux prévisions de stabilisation, le marché locatif connaît un rebond significatif au deuxième trimestre 2024. La moyenne nationale des loyers augmente de +3,7%, marquant un revirement par rapport à la tendance à la stabilisation observée en début d'année.

Cette hausse concerne aussi bien les appartements (+3,9%) que les maisons (+1,5%), bien que ces dernières affichent une progression plus modérée. Ce phénomène pourrait s'expliquer par un regain d'intérêt pour la location, possiblement dû à l'incertitude persistante sur le marché de l'achat.

Détail des loyers moyens et de leur évolution annuelle par région :

• Centre : 2 143 €, avec une augmentation modérée de +1,3%. Les appartements connaissent une hausse de +1,6%, contre une baisse pour les maisons de -2,8%.
• Nord : 1 473 €, où les loyers progressent significativement de +5,9%, tant pour les appartements que pour les maisons.
• Sud : 1 687 €, affichant la plus forte croissance avec +8,4%. Les loyers des appartements augmentent de +8,6%, et ceux des maisons de +6,1%.
• Est : 1 918 €, avec une hausse de +5,2%. Les appartements voient une augmentation notable de +7,2%, contrastant avec une légère baisse pour les maisons à -1,2%.
• Ouest : 2 169 €, enregistrant la plus forte hausse à +9,6%. Les appartements connaissent une augmentation de +9,9%, et les maisons de +8,8%.

Les perspectives pour le second semestre 2024

Le marché immobilier luxembourgeois semble entrer dans une phase de transition. La décélération de la baisse des prix de vente pourrait amorcer une stabilisation progressive, tandis que le rebond des loyers soulève des questions sur l'équilibre entre achat et location.

Plusieurs facteurs pourraient influencer l'évolution du marché dans les mois à venir :

• L'impact des baisses de taux d'intérêt amorcées en mai 2024 (suite à la baisse des taux directeurs de la BCE) pourrait se faire sentir plus fortement, stimulant potentiellement le marché de l'achat.
• L'évolution de la situation économique, notamment le taux de chômage et la croissance du PIB, jouera un rôle crucial dans la confiance des acheteurs et investisseurs.
• Les mesures gouvernementales, en particulier les incitations fiscales, pourraient continuer à soutenir le marché.
• La reprise anticipée du marché pour 2025 reste d'actualité, mais le second semestre 2024 pourrait déjà montrer des signes encourageants de stabilisation, voire de légère reprise dans certains segments.