Billet de banque formant une maison

C’est le passage obligé pour devenir propriétaire de son bien immobilier : obtenir de la banque un crédit pour réaliser l’achat de sa maison ou son appartement.

Vous avez trouvé votre bien immobilier ou vous êtes en recherche active ? Avant de prendre rendez-vous avec un établissement bancaire, préparez consciencieusement votre dossier en amont.
L’objectif est de vous présenter à la banque avec un projet précis, voire une première ébauche de plan de financement.

Voici les 8 conseils pour mettre toutes les chances de votre côté et réaliser votre rêve de devenir propriétaire.

1) Le montant de l’apport

Les banques sont unanimes sur la contribution financière de l’emprunteur, celui-ci doit apporter un minimum de fonds propre. La plupart des banques considèrent que l’apport doit permettre de couvrir notamment les différents frais – (frais de notaire  ou  de dossier). Selon Compare-Credits.lu , « le montant de l’apport demandé est de 10 à 20% selon les établissements bancaires, en rapport avec la qualité globale du dossier du client ». Livret d’épargne, plan d’épargne logement, déblocage anticipé de fonds… plusieurs sources financières peuvent être combinées pour réunir le montant de l’apport personnel exigé par les établissements bancaires.

2) Stabilité professionnelle

Plus que jamais, les banques redoutent l’instabilité. Contrats à durée indéterminée et ancienneté sont les sésames de l’accès au crédit. Il faut pouvoir justifier d’une situation professionnelle stable. Pour les professions libérales et les indépendants, il est recommandé de fournir deux ou trois années de bilan.

Compare-Credit.lu indique que « chaque dossier est étudié au cas par cas. Bien qu’il n’y ait pas de profil idéal, il est cependant préférable d’être en couple, d’être employé depuis quelques années, de disposer d’un apport suffisant pour payer les différents frais liés à l’acquisition d’un bien immobilier : Frais de notaire, honoraires de l’agence immobilière, frais bancaires.  Cela représente environ 15% du projet global».

3) Attention au découvert

Avant de décider si elle accorde ou non un crédit, la banque étudie la situation financière de l’emprunteur. Il convient donc d’éviter d’être à découvert dans les trois à six mois qui précèdent la demande de crédit et, dans la mesure du possible de rembourser ses crédits à la consommation de type revolving.  Si l’emprunteur est irréprochable sur ce point, il lui sera plus facile non seulement d’obtenir un crédit, mais aussi de négocier avec sa banque les modalités du prêt.

4) Surveiller sa capacité d’endettement

C’est peut-être la règle la mieux connue des candidats à l’emprunt, celle dite des « 33 % ». Le taux exact varie d’une banque à l’autre et en fonction des dossiers. « Si l’endettement est un point important,  la règle des 33% n’est pas une condition stricte. La notion de reste à vivre est capitale pour l’acceptation du dossier » précise Compare-Credit.lu

Pour évaluer votre capacité financière, c’est-à-dire la somme que pourrait vous prêter une banque, calculée selon vos revenus, vous pouvez utiliser les calculatrices mises à disposition sur Internet, sur atHome.lu ou sur les sites Internet des banques.

5) Rassembler les documents

Vous présenter avec la moitié seulement des documents nécessaires, ou envoyer vos fiches de paie et autres relevés de compte au fil de l’eau sera désagréable pour  votre interlocuteur – et vous rendra peu crédible à ses yeux. Fournissez les pièces nécessaires au fur et à mesure qu’elles vous sont demandées. C’est important aussi pour vous ! Vous obtiendrez une réponse plus rapidement si tous les renseignements arrivent en temps et en heure dans votre dossier.

Les documents à fournir sont :
– Copie recto-verso de la  Carte d’identité
– 3 derniers bulletins de salaire
– Dernier certificat de rémunération
– 3 derniers relevés de compte
– Compromis de vente
 – Justificatif de l’apport  
–  Attestation des droits au logement (Ministère du logement de Luxembourg)

6) Ne pas trop attendre

Dans le même ordre d’idées, il est préférable de ne pas trop attendre pour se mettre en quête d’un financement. A compter de la réception du compromis de vente, l’acheteur d’un bien dispose d’un délai fixé pour justifier au vendeur de l’obtention de son crédit. Il est recommandé de ne pas perdre de temps.

Anticipez même avant d’avoir trouvé votre bien. Si vous avez défini de manière précise votre projet, vos besoins, et le type de logement que vous convoitez, vous pouvez d’ores et déjà démarcher les banques pour connaitre les offres de financement envisageables.

7) Attention à ce que l’on achète

Plus le marché immobilier de la ville ou du quartier où vous achetez est dynamique, plus les chances de revendre votre bien rapidement et dans de bonnes conditions sont élevées. Vous n’y pensez pas forcément quand vous achetez, mais votre banque, elle, a de grande chance d’y faire attention.

Lors d’un premier achat immobilier, montrez-vous aussi raisonnable sur le prix d’achat. Il est inutile de se présenter avec un projet qui aura toutes les chances d’être refusé.

8) Essayer de faire baisser sa durée d’emprunt

Le risque que prend la banque s’accroît avec la durée de l’emprunt qu’elle accorde. Il peut donc être bien vu de réduire au maximum la durée de son prêt… dans la limite du possible.

En augmentant, par exemple, le montant de votre apport personnel, ou en différant la réalisation de certains travaux si vous souhaitez acquérir un bien à rénover.

Selon Compare-Crédit.lu, « la durée moyenne d’emprunt au Luxembourg est de 180 mois-soit 15 ans-pour les plus de 35 ans, et de 240 mois-soit 20 ans-en moyenne pour les moins de 35 ans ».

Pour obtenir les meilleures conditions possibles pour votre crédit immobilier, n’hésitez pas à comparer les banques. Il faut faire jouer la concurrence et négocier avec chaque établissement.
Si vous n’êtes pas à l’aise avec le monde financier, vous pouvez faire appel à un courtier en crédit. En tant que professionnel du financement, le courtier est susceptible de vous apporter une aide précieuse. Il bénéficie en effet d’un réseau de partenaires financiers solides et sélectionnera pour vous les banques les plus aptes à accepter votre dossier.