En cas de divorce ou d’héritage, le rachat d’une part immobilière (ou “soulte”) permet à un conjoint ou un héritier d’obtenir la pleine propriété du bien.

Comment cela fonctionne ? Quelles étapes, quels frais ? Nous vous expliquons tout ici !

Racheter une part immobilière avec le “Rachat de Soulte”

La soulte, définition

• La soulte est un terme juridique qui désigne les parts d’un bien immobilier que possèdent les ayants-droits : les ex-époux à la suite d’un divorce, ou les héritiers dans le cadre d’une succession.
• Le rachat de soulte consiste à verser une compensation financière pour récupérer les parts détenus par un autre ayant-droit et ainsi obtenir la pleine propriété d’un bien immobilier.
• Quelle que soit l’origine ou la finalité, le rachat de soulte doit être conclu obligatoirement devant un notaire et doit faire preuve d’un acte notarié qui est un acte de partage de liquidation pour un divorce ou acte de partage dans le cadre d’une succession.

Qui doit payer la soulte ?

Quel que soit le cas de figure, la soulte doit être versée par la personne souhaitant obtenir la pleine propriété du bien immobilier aux ayants-droits. Il existe cependant certaines spécificités en fonction du statut :

Dans le cas d’un divorce

• Concernant le divorce, si un des ex-époux souhaite conserver le bien immobilier, il doit racheter la part immobilière de son ex-époux. La procédure est simple et rapide si l’ex-couple n’a pas de crédit immobilier en cours. Dans le cas contraire, le concubin qui souhaite se séparer du bien doit se désolidariser du prêt actuel. Cette opération nécessite l’approbation de la banque créancière.
• Pour une séparation à la suite d’un PACS, la procédure demeure similaire à celle du divorce.

Dans le cas d’une succession

• Concernant la succession, la personne souhaitant bénéficier de la pleine propriété du bien hérité doit racheter la totalité des parts détenus par les différents ayants-droits. Il est en général plus simple d’effectuer un rachat de soulte dans le cadre d’une succession que dans le cadre d’un divorce ou d’une séparation car la valeur des parts de chaque héritier est indiquée dans le testament.
• Il est tout à fait possible de contracter un prêt immobilier pour effectuer un rachat de soulte dans le cadre d’une succession !

Comment se calcule le rachat d’une part immobilière ?

Pour procéder à un rachat de soulte, différents calculs et opérations doivent être pris en compte. Regardons ci-dessous comment estimer le montant de la soulte et quels sont les frais annexes à cette dernière.

Estimer le montant de la soulte

Estimer la soulte lors d’un divorce

Si le bien immobilier est détenu en parts égales entre les deux ex-conjoints, le calcul est le suivant :

Valeur du bien estimée – capital restant dû = valeur nette du bien
2

Il est vivement conseillé et recommandé de faire réévaluer son bien dans le cadre d’un rachat de soulte, de façon à s’assurer de la bonne valeur du bien. atHome propose à ce titre un service dédié qui vous permet de découvrir la valeur de votre bien en deux minutes ! En savoir plus

Exemple : Monsieur Smith et Madame Smith divorcent, Monsieur Smith souhaite conserver leur bien situé à Strassen. Il devra donc racheter la soulte de Madame Smith. La valeur après estimation du bien est de 800 000€. Le couple n’a pas encore terminé de rembourser son crédit, auquel il reste 300 000€ à verser.

800 000€ (valeur du bien) – 300 000€ (prêt restant) = 500 000€
2

Le montant de la soulte de Madame Smith est de 250 000€. Monsieur Smith devra donc verser 250 000€ (hors frais annexes) à Madame Smith pour racheter sa soulte et reprendre le crédit à son nom seul.

Estimer la soulte lors d’une succession

Pour une succession, le pourcentage et le montant des parts est en général fixé au sein du testament. Pour faire simple disons que les parts sont partagées de manière équitable entre les héritiers, le calcul est le suivant :

Valeur du bien estimée – capital restant dû = valeur nette du bien
X nombre d’héritiers

Exemple : À la suite du décès de leur parent, un des 4 frères Dupont souhaite obtenir la pleine propriété de la maison familiale à Capellen. Leur parent n’avait plus de crédit hypothécaire concernant ce bien. La maison a été divisée en parts égales entre les 4 frères. Lors de la rédaction du testament, le bien avait été estimé a 1 200 000€.

1 200 000€ (valeur du bien) – 0 € (prêt restant) = 1 200 000€
4

Le montant de la soulte pour chacun des 4 frères est de 300 000€. Le frère Dupont devra donc verser 900 000€ à sa fratrie pour racheter leur soulte.

Les frais liés au rachat de la part immobilière (ou “soulte”)

Au-delà du montant de la soulte, il est également nécessaire de prendre en considération les frais de rachat de la part immobilière. Parmi les plus courants : les frais de notaire, les hypothèques de rachat de soulte et les frais de pénalités bancaires.

Les frais de notaire concernant un rachat de soulte

Les frais de notaire se composent des éléments suivants :

• Les droits dus au Trésor public, qui sont les droits d’enregistrement.
• Les débours, qui servent à couvrir des frais engagés par le notaire pour obtenir des services ou des documents spécifiques (cadastre, hypothèque…)
• Les honoraires du notaire, qui prennent en compte la rémunération du notaire et de ses collaborateurs, ces honoraires sont fixés par règlement grand-ducal.

En général, les frais de notaire sont équivalent à 7 ou 8% de la valeur du bien.

Les frais d’hypothèque

Si pour effectuer votre rachat de soulte vous devez passer par un nouveau prêt immobilier, il faudra prévoir des frais d’hypothèque.

Les frais de pénalités bancaires

Si vous aviez souscrit à un crédit immobilier et que vous êtes amenés à changer à la suite de votre changement de statut. Il est possible que vous ayez des pénalités à régler, comme les pénalités de remboursement anticipé.

Le coût total d’un rachat de part immobilière

Si nous résumons, un rachat de soulte comprend les éléments suivants :

Pour un divorce, il faudra prendre en compte la valeur de la soulte, des frais de notaire, les frais hypothécaires ainsi que les frais bancaires & pénalités et la reprise du capital restant dû.

Exemple : Monsieur Smith devra s’acquitter de 250 000€ pour racheter la soulte de Madame Smith. Il devra également payer la totalité des frais de notaire qui sont estimés en moyenne entre 7 et 8% de la valeur du bien. De plus Monsieur Smith devra faire un nouveau prêt immobilier. Il devra verser au bureau des hypothèques de nouveaux frais hypothécaires. Il aura également des frais de pénalité bancaire à couvrir.

Pour une succession, il faudra prendre en compte la valeur de la soulte, des frais de notaire, et les frais d’hypothèque.

Exemple : Monsieur Dupont devra verser 900 000€ pour racheter la soulte de ses frères, il devra également payer la totalité des frais de notaire (7% de la valeur du bien). Pour couvrir la totalité de ses dépenses, Monsieur Dupont doit faire un prêt immobilier. Il devra par conséquent verser au bureau des hypothèques de nouveaux frais hypothécaires.

Comment financer un rachat de soulte ?

Quel prêt pour un rachat de soulte ?

• Si vous ne possédez pas les liquidités nécessaires pour racheter intégralement la soulte de votre conjoint ou de vos cohéritiers, vous devrez probablement passer par un financement auprès d’une banque ou d’un organisme dédié.
• Vous pouvez par exemple reprendre le crédit immobilier en cours dans les conditions existantes, en gardant les mensualités actuelles.
• Cependant, votre situation évolue : vous passez de deux revenus à un seul revenu, vous aurez également de nouveaux frais

L’autre solution est donc de souscrire à un nouveau prêt immobilier.

• Les démarches seront les mêmes que pour votre précédent projet. Pour ce nouveau prêt, il faudra  estimer vos capacités d’emprunt et de remboursement, échanger avec les banques. Vous aurez également à prendre en compte les différents frais liés à cette transaction.
• Fort de notre expertise et de notre statut de leader en crédit immobilier au Luxembourg, nos courtiers vous aident à monter votre dossier et à trouver les meilleures solutions de financement. Par exemple, en vous proposant des montages vous permettant de combiner vos différents prêts immobiliers en un seul et même prêt.

Ce qu’il faut retenir sur le rachat de soulte

• Un rachat de soulte se calcule en fonction de la valeur estimée du bien auquel on soustrait le capital restant dû. Ce montant est se divise ensuite en fonction des ayant-droits et des parts qu’ils détiennent.
• Au montant de la soulte, il sera nécessaire d’ajouter des frais annexes (notaires, hypothèque, bancaires…)  qui peuvent varier en fonction du bien et de votre situation.
• Le financement d’un rachat de soulte est similaire aux conditions et usages des crédits immobiliers classiques. Passez par un courtier vous simplifiera la démarche, et vous fera bénéficier des meilleures conditions !