Le crédit-relais : pour acheter avant de vendre
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Votre logement actuel ne vous convient plus ? Vous avez envie de changer de logement ou de localité ? Si vous désirez réaliser votre nouveau projet immobilier sans devoir attendre la vente de votre maison ou de votre appartement actuel, le crédit-relais pourrait certainement être une solution pour vous.

Qu’est-ce qu’un crédit-relais ?

Le crédit-relais ou crédit-pont est une avance de fonds, mise à disposition par la banque pour une courte durée (de manière générale entre 12 et 24 mois), qui permet l’acquisition ou la construction d’un bien immobilier en attendant de boucler la vente d’un immeuble ou une entrée certaine de fonds (par exemple le paiement d’une assurance-vie). Ce crédit de transition est une alternative intéressante pour les propriétaires qui veulent vivre dans un logement plus spacieux voire mieux situé.

Si vous êtes déjà propriétaire d’un immeuble et que vous décidez d’acheter ou de construire une nouvelle maison ou un nouvel appartement, idéalement vous essayez d’abord de vendre votre bien existant et d’utiliser le produit de cette vente pour contribuer à l’achat du nouveau bien. Or, il est très difficile voire impossible de faire coïncider la date de la vente avec celle de l’achat.

Dans ce cas, le crédit-relais vous permet de réaliser votre projet sans devoir quitter votre logement dans lequel vous habitez actuellement.

Le crédit-relais à quelles conditions ?

Comme le crédit-relais est un prêt à court terme qui est en principe remboursé avant son échéance, les banques appliquent un taux variable. Dans la majorité des cas, le titulaire paie uniquement les intérêts, le capital étant remboursé par le produit de la vente de l’immeuble préfinancé. Les intérêts relatifs au crédit relais sont payables mensuellement.

Le crédit-relais fait partie intégrante du plan de financement d’une acquisition d’un immeuble existant ou de la construction d’un nouvel immeuble. Le client souscrit donc 2 types de financement : le prêt principal et le crédit-relais.

Les conditions d’obtention sont identiques pour les 2 prêts. Le client doit pouvoir supporter les charges mensuelles des 2 prêts, voire même des 3 prêts. Car souvent la charge mensuelle du prêt initial de l’immeuble en vente doit également être prise en compte pendant la phase de préfinancement. En général, et afin de rendre la charge mensuelle supportable, le prêt initial continue à être remboursé de manière standard et  les intérêts encourus sur le crédit-relais sont remboursé mensuellement. Finalement, le remboursement mensuel du nouveau prêt commence souvent après un délai de 12 à 24 mois.

Il est recommandé d’établir ensemble avec la banque un prix de vente réaliste de votre bien immobilier à préfinancer. En effet, si le prix estimé de l’immeuble est trop élevé, vous risquerez de ne pas le vendre dans le délai prévu et de devoir finalement toucher un montant inférieur au montant du crédit-relais. Par conséquent, le plan de financement qui a été mis en place en début du projet risque de se déséquilibrer.

Comment calculer le montant d’un crédit-relais ?

Le montant du crédit-relais dépend de l’équation suivante :

Prix de vente estimé
– Solde du prêt à rembourser
– Frais de l’agence immobilière
– Aides étatiques éventuelles à rembourser
= montant du crédit relais

Le montant du préfinancement et donc du crédit-relais dépend essentiellement de l’évolution du prix du bien et du solde du prêt à rembourser. Si le client est par exemple propriétaire de son bien depuis plus de 10 ans, le crédit-relais représente souvent un pourcentage important de la valeur de l’immeuble, car le prêt bancaire est déjà remboursé pour une grande partie et la valeur de l’immeuble a augmenté en principe considérablement. (Exemple : un appartement acheté il y a 10 ans pour 300.000 EUR. Prix de vente estimé aujourd’hui à 400.000 EUR. Solde du prêt bancaire restant dû : 100.000 EUR. Le crédit-relais pourrait être dans cet exemple de : 400.000 EUR (prix de vente) – 100.000 EUR (solde prêt) – 12.000 EUR (frais d’agence) = 288.000 EUR soit 72 % de la valeur du bien)

L’échéance du crédit-relais

Quand le bien immobilier n’est pas vendu à l’échéance du crédit-relais, il faut contacter la banque pour trouver une solution qui est souvent une solution sur-mesure. Il s’agit d’analyser ensemble avec le client pourquoi la vente n’a pas encore eu lieu et de se mettre d’accord sur la suite à prendre. Il est toujours dans l’intérêt du client de réaliser la vente dans les meilleurs délais afin de réduire sa charge mensuelle.

Existe-t-il une alternative au crédit-relais ?

Certains clients prudents cherchent à éviter un préfinancement et préfèrent de vendre leur bien avant d’entamer un nouveau projet. En attendant la réalisation de leur projet, ils louent un logement pendant un certain temps. Cette solution est intéressante par exemple si on trouve rapidement un acquéreur qui est prêt à payer le prix de vente affiché sous condition de pouvoir aménager de suite.

Pratique, flexible et sur-mesure

Le crédit-relais constitue un moyen pratique et flexible pour réaliser immédiatement votre projet d’acquisition ou de construction et sans devoir attendre la vente de votre logement existant. Toutefois, la mise en place ainsi que l’intégration du crédit-relais dans le plan de financement du projet doivent être consciencieusement  préparées ensemble avec le conseiller de la banque pour éviter des mauvaises surprises. En effet, il s’agit d’adapter le montant et la durée du préfinancement à votre besoin personnel.

Article rédigé par:

Charles PLETSCH
Chef de service adjoint
Coordination du Réseau des Agences
Banque et Caisse d’Épargne de l’État